Como suele ser el caso, el actual debate económico y político en Australia está dominado por los precios de la vivienda.
A pesar de que cada mes se compran y venden decenas de miles de viviendas en toda Australia y las contrapartes están contentas con los precios pagados y recibidos, la opinión popular es que los precios de las viviendas son increíblemente altos e “inaccesibles” para muchos, incluidos los inquilinos y especialmente los más jóvenes.
A nivel nacional, los precios de la vivienda, según Corelogic, han aumentado un 10 por ciento desde el punto más bajo del ciclo de precios de la vivienda a principios de 2023. Si bien la tasa de aumento se ha desacelerado en los últimos meses, los precios de la vivienda establecerán un nuevo récord en marzo. cuando los datos se publiquen la próxima semana.
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¿Qué tan altos son los precios de la vivienda en Australia?
Uno de los gráficos incluidos en el interesante Informe de Estabilidad Financiera publicado recientemente por el Banco de la Reserva muestra el nivel de los precios de la vivienda en ocho países, incluida Australia. El gráfico que se reproduce a continuación muestra las subidas y bajadas de los precios de la vivienda desde marzo de 2017.
Como era de esperar, los cambios en los precios de la vivienda difieren ampliamente.
Los ciclos económicos amplios varían de un país a otro y existe una amplia divergencia en los diversos fundamentos que impulsan los precios de la vivienda de un país a otro, incluido el crecimiento demográfico, la actividad de nueva construcción, el estado del mercado laboral y las normas y regulaciones bancarias para las hipotecas.
Cada una de estas variables tiene un impacto significativo en los precios de la vivienda, en particular los factores clave de la oferta, la demanda y la fortaleza del mercado laboral.
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El gráfico, en términos generales, muestra que desde marzo de 2017, los precios de la vivienda en Australia han aumentado alrededor del 38 por ciento. Esto es en términos generales similar a las ganancias acumuladas en Canadá, por debajo de las de Nueva Zelanda y un poco más fuertes que en el Reino Unido. Los precios en Corea del Sur, Noruega y Japón son alrededor de un 25 por ciento más altos, mientras que los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado casi un 70 por ciento, aunque datos más recientes de Estados Unidos apuntan a un punto de inflexión a la baja.
La historia continúa
En el esquema de una visión general e internacional, el cambio en los precios de la vivienda en Australia se acerca al promedio de los países utilizados en el gráfico.
En términos específicos, el aumento promedio anual de los precios de la vivienda en Australia durante los últimos siete años es del 5 por ciento, no mucho más que el aumento promedio anual del 3,5 por ciento de la inflación durante el mismo período.
El costo de los materiales de construcción importa
Un factor importante en la tendencia general de largo plazo de los precios de la vivienda es el costo de los materiales de construcción. Estos han aumentado en más del 40 por ciento en los últimos siete años. Los precios de la madera y sus productos, las tejas de terracota, el acero y otros artículos esenciales para la construcción han aumentado aún más.
La tasa de inflación de los materiales de construcción no tiene un gran impacto a corto plazo en los precios establecidos de la vivienda. Sin embargo, a largo plazo, si los costos básicos de los constructores y promotores inmobiliarios están aumentando, el precio de venta de un constructor también debe aumentar si se quiere mantener su viabilidad y rentabilidad razonable.
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Si eres dueño de una casa, eres dueño de los ladrillos, la madera, los alambres, las ventanas, los azulejos, los gabinetes, los clavos, los tornillos, el pegamento y el cemento y todos los demás materiales que se usaron cuando se construyó tu casa, por mucho tiempo que haya pasado. A medida que el precio de esos artículos, más los costos laborales de los comerciantes y otros trabajadores que construyen una casa tienden a aumentar con el tiempo, el costo de reposición y, por lo tanto, el precio de venta de su vivienda deben aumentar.
Sin duda, la vivienda es un gran problema en Australia y es necesario hacer más para impulsar seriamente la oferta, incluidas viviendas sociales y asequibles para compra y alquiler.
Al encontrar soluciones al problema, es fundamental que las reformas planificadas tengan en cuenta todas las cuestiones que conlleva la incorporación de nuevas construcciones, lo que a su vez aumenta la oferta. En su forma más básica, tenga en cuenta que los costos de construcción aumentan con el tiempo y esto influye en los precios de venta y los alquileres.
La solución al problema de la vivienda sigue siendo aumentar la oferta a un ritmo más rápido que el crecimiento de la demanda, reconociendo al mismo tiempo que el costo de la construcción tenderá a aumentar con el tiempo. Probablemente esta sea la razón por la que los precios son más altos en gran parte del mundo, ya que los constructores en Melbourne, Wellington, Miami y Seúl pagan por materiales que escasean.
Es seguro que esta tendencia continuará, lo que hará que el problema de solucionar la asequibilidad sea difícil y duradero.
