Esta semana el Banco Nación presentó una nueva línea de créditos hipotecarios UVA, denominada “+Casas”, tal y como lo hicieron otras entidades financieras en las últimas semanas. La incorporación más reciente a la lista de emisores de crédito hipotecario es un banco privado líder, Santander. Son ocho bancos que abrieron su carta de productos a la oferta, que ya incluía ICBC, Hipotecario, Ciudad, Supervielle y los bancos de Corrientes y Córdoba. Las propuestas de las entidades estarán destinadas a la compra, permuta, construcción, reforma y ampliación de viviendas en todo el país así como a la adquisición de una segunda vivienda.
Este segmento del mercado llegó con operaciones marginales debido al salto inflacionario, la inestabilidad económica y el duro tipo de cambio que afecta la oferta de dólares en un mercado inmobiliario totalmente dolarizado. Los préstamos hipotecarios, que habían desaparecido con la crisis de 2018-2019, tienen un tasa promedio del 5% más inflaciónsegún los propios bancos, que destacaron el fuerte interés que generó este producto que tuvo un auge en 2017.
A continuación, un cuadro comparativo de cada una de las propuestas de los bancos para acceder al crédito de vivienda, para tomar la decisión más adecuada según las necesidades del cliente:
Préstamos inmobiliarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) Son un préstamo realizado por el banco en el que el inmueble queda como garantía de pago o “hipotecado” hasta completar el pago del préstamo. El valor UVA se actualiza diariamente según la Variación CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el índice de precios al consumidor. El valor de la UVA en pesos se publica diariamente en el sitio del Banco Central.
De esta forma, la estrategia detrás de la UVA consiste en ajustarla a la evolución del coste de construcción. Es decir, la UVA está indexada a alguna variable que refleja la evolución de los precios del sector que genera la necesidad de contratar créditos hipotecarios. El propósito que se persigue es expresar los precios de las transacciones de largo plazo en moneda local (el peso), para desacoplarlos de las variaciones de una moneda extranjera (el dólar). La dificultad es que el flujo de ingresos de los potenciales tomadores de crédito se expresa en pesos y, por lo tanto, no necesariamente se ajusta a la misma velocidad o nivel que la UVA.
Asimismo, dado que el CER se calcula diariamente y el IPC (Índice de Precios al Consumidor) mensualmente (y desactualizado); El primero es una especie de proyección geométrica del IPC que calcula -nuevamente- el BCRA. Finalmente, el IPC se basa en la variación de precios de una canasta de bienes y servicios representativa de la población, calculada por el INDEC.
Específicamente para los créditos hipotecarios, ¿cómo funciona la cesión de crédito bajo la modalidad UVA, ya sea para compra, remodelación o construcción? Luego de presentar los requisitos al banco donde has decidido tomar el préstamo y presentar la documentación correspondiente, el banco evalúa al solicitante y calcula el monto de crédito que puede prestar de acuerdo a tu perfil de riesgo. Además de los créditos hipotecarios, con el tiempo se implementaron a plazos fijos o préstamos con garantía.
Una vez establecido ese monto, se firma el llamado preacuerdo, que indica la elegibilidad del solicitante para contratar el crédito hipotecario, congelando así la tasa de interés que recibirá el banco por brindar dicho servicio. Habitualmente, el trámite requiere de la presentación de documentación adicional (como la requerida por los distintos colegios o colegios profesionales implicados) y su posterior tramitación, hasta llegar al contrato definitivo. Una vez superada esta etapa, ambas partes firman el acuerdo.
Comparados con los créditos tradicionales, los créditos UVA ajustar el capital adeudado y cobran una tasa de interés baja en comparación con la modalidad tradicional. Esto ocurre porque el sistema de pago de la deuda es diferente. Por otro lado, la tasa pactada en los créditos tradicionales también difiere de la de los créditos UVA.
