San Francisco, Seattle, Portland, Denver, Phoenix, Dallas, Las Vegas

El índice de 20 ciudades cae por tercer mes consecutivo y forma un doble techo. Sólo Washington DC establece un nuevo récord histórico.

Por Wolf Richter para WOLF STREET.

El índice de precios de viviendas para los 20 metros que cubre el índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller disminuyó un 0,1% respecto al mes anterior, el tercer mes consecutivo de caídas. Año tras año, el índice subió un 6,6%.

Año tras año, espera un minuto… La lectura de hoy de “enero” de 2024 está a tres meses del pico de octubre de 2023, mientras que enero de 2023 estuvo a siete meses del pico de junio de 2022. Las comparaciones año tras año son significativas cuando el índice es muy estacional y las comparaciones hacen coincidir el máximo del año actual con el máximo del año anterior, y el mínimo del año actual con el mínimo del año anterior. Pero este no es el caso aquí. Los máximos se producen en diferentes estaciones (junio frente a octubre), porque fueron causados por factores distintos a la ligera (si la hay) estacionalidad del índice Case-Shiller.

Entonces, el cambio interanual (+6,6%) compara la lectura de “enero” de hoy, que está tres meses por debajo del pico de octubre, con enero de 2023, que fue siete meses del pico de junio y fue el fondo de una depresión no estacional. Exactamente por esa misma razón, los cambios interanuales disminuirán en los próximos meses.

El índice de precios de viviendas S&P CoreLogic Case-Shiller de hoy para “enero” es un promedio móvil de tres meses de los precios de las viviendas cuyas ventas se ingresaron en los registros públicos en noviembre, diciembre y enero. El hecho de que sea un promedio móvil de tres meses elimina parte de la estacionalidad.

El índice utiliza el “método de pares de ventas”, comparando el precio de venta de la misma casa a lo largo del tiempo, eliminando así los problemas –incluida la estacionalidad debido al cambio estacional en la combinación– asociados con los precios medios (consulte “Metodología” hacia el final de el artículo).

La visión a largo plazo del Índice de 20 Ciudades muestra los alucinantes fenómenos que han surgido en los últimos años; y muestra un extraño doble techo no estacional que nunca ha ocurrido en la historia del índice, con el primer máximo en junio de 2022 y el segundo máximo en octubre de 2023.

También se puede ver que hay poca estacionalidad en el índice desde hace más de 20 años:

Para calificar para las burbujas inmobiliarias más espléndidas, el metro debe haber experimentado una inflación de los precios de las viviendas desde 2000 de al menos el 180%. Los índices se fijaron en 100 para el año 2000. El valor actual del índice para Miami, al que llegaremos en un momento, de 429, ha aumentado un 329% desde 2000, lo que convierte a Miami el La burbuja inmobiliaria más espléndida de esta lista.

Inflación del precio de la vivienda. Al medir cuántos dólares se necesitan para comprar la misma casa a lo largo del tiempo mediante el método de los “pares de ventas”, el índice Case-Shiller es una medida de la inflación de los precios de las viviendas. Así que Miami tuvo una inflación de los precios de la vivienda del 329% desde 2000. En comparación, la inflación de los precios al consumidor, medida por el IPC, fue del 83% durante el mismo período.

Los precios estaban por debajo de sus picos de 2022 en 9 metros de los 20 metros del índice Case-Shiller (% desde su respectivo pico en 2022, mes de pico):

Área de la Bahía de San Francisco: -13,4% (mayo de 2022)
Seattle: -12,6% (mayo de 2022)
Portland: -7,9% (mayo de 2022)
Denver: -7,1% (mayo de 2022)
Fénix: -6,5% (junio de 2022)
Dallas: -5,8% (junio de 2022)
Las Vegas: -5,1% (julio 2022)
San Diego: -1,5% (mayo de 2022)
Los Ángeles: -0,3% (mayo de 2022)

Algunos puntos más:

Se produjeron descensos intermensuales en 17 de los 20 metros.
Se produjeron aumentos mensuales en 3 de 20 metros: Washington DC, Los Ángeles y San Diego.
Los índices de Los Ángeles y San Diego se mantuvieron un poco por debajo de los picos de 2022.
El metro marcó un nuevo máximo en enero: Washington DC.

Las burbujas inmobiliarias más espléndidas en metro.

Casas unifamiliares del Área de la Bahía de San Francisco: El metro de San Francisco aquí cubre una porción de cinco condados del Área de la Bahía de nueve condados (San Francisco, San Mateo, Contra Costa, Alameda y Marin).

Mes a mes: -0,1%
Año tras año: +4,5%
Desde el pico de mayo de 2022: -13,4%.

Condominios en el Área de la Bahía de San Francisco: Los condominios son una gran parte del mercado en el Área de la Bahía. En el propio San Francisco, dominan el mercado (datos de una porción de cinco condados del Área de la Bahía).

Cayó a un nivel visto por primera vez hace 6 años, en abril de 2018.
Mes a mes: -1,5%
Año tras año: -0,1%
Desde el pico de mayo de 2022: -11,9%.

Metro de Seattle:

Mes a mes: -0,02%.
Año tras año: +4,4%.
Desde el pico de mayo de 2022: -12,6%.

Metro de Portland:

Mes a mes: -0,2%.
Año tras año: +0,9%.
Desde el pico de mayo de 2022: -7,9%.

metro de las vegas:

Mes a mes: -0,1%.
Año tras año: +5,6%.
Desde el pico de julio de 2022: -5,1%.

Metro de Denver:

Mes a mes: -0,5%.
Año tras año: +2,7%.
Desde el pico de mayo de 2022: -7,1%.

Metro de Phoenix:

Mes a mes: -0,5%.
Año tras año: +4,6%.
Desde el pico de junio de 2022: -6,5%.

Metro de Dallas:

Mes a mes: -0,2%.
Año tras año: +2,9%.
Desde el pico de junio de 2022: -5,8%.

Metro de San Diego:

Mes a mes: +1,8%.
Año tras año: +11,2%.
Desde el pico de mayo de 2022: -1,5%.

Metro de Los Ángeles

Mes a mes: +0,1%.
Año tras año: +8,6%.
Desde el pico de mayo de 2022: -0,3%.

Metro de Tampa:

Mes a mes: -0,2%.
Año tras año: +4,6%.
Desde máximo de noviembre de 2023: -0,5%.

Y el primer plano de Tampa. Se repite el tema común aquí: los dos máximos se produjeron en estaciones diferentes y no fueron causados por factores estacionales, creando así estas extrañas comparaciones año tras año que se revertirán en los próximos meses.

Metro de Washington DC:

Mes a mes: +0,5%.
Año tras año: +6,3%.
Establece un nuevo récord.

metro de boston:

Mes a mes: -0,5%.
Año tras año: +7,0%.
Desde máximo de octubre de 2023: -1,5%.

metro de nueva york:

Mes a mes: -0,3%.
Año tras año: +7,6%.
Desde máximo de noviembre de 2023: -1,4%.

Metro de Miami:

Mes a mes: -0,1%
Año tras año: +7,5%.
“Diciembre” había marcado un nuevo récord.

Los 6 restantes de los 20 metros En el índice Case-Shiller (Chicago, Charlotte, Minneapolis, Atlanta, Detroit y Cleveland) tuvieron una inflación de precios de viviendas inferior al 180% desde 2000, a pesar de los aumentos de precios en los últimos años.

chicago, con un valor de índice de 196 ha aumentado un 96% desde 2000 y, por lo tanto, está muy lejos de calificar para esta lista de las burbujas inmobiliarias más espléndidas, pero los precios se dispararon majestuosamente entre mayo de 2020 y octubre de 2023, por lo que aquí está Chicago de todos modos. :

Mes a mes: -0,5%
Año tras año: +8,0%.
Desde máximo de octubre de 2023: -1,1%.

Metodología. El índice Case-Shiller utiliza el método de “pares de ventas”, comparando las ventas del mes actual con las mismas casas vendidas anteriormente. Los cambios de precios se ponderan en función de cuánto tiempo hace que ocurrió la venta anterior y se realizan ajustes para mejoras en el hogar y otros factores. Este método de “pares de ventas” hace que el índice Case-Shiller sea un indicador más confiable que los índices de precios medianos (metodología de 37 páginas).

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