En las últimas cifras sobre los precios de la vivienda en el Reino Unido, las nuevas construcciones llaman especialmente la atención. El precio de este tipo de viviendas aumentó un 17% el año pasado, mientras que el precio medio de las viviendas usadas se enfrió un 2,4%.
Si bien estas cifras pueden llamar la atención durante uno o dos días, hay poca conciencia de la tendencia a largo plazo, particularmente para las nuevas construcciones producidas por los constructores de viviendas más grandes del país.
Durante diez años hemos estado siguiendo el desempeño y las finanzas de los constructores de viviendas más grandes del Reino Unido. Sabemos que en la época de la crisis financiera mundial de 2008, el precio de las nuevas construcciones de las empresas más grandes seguía en términos generales el precio medio de la vivienda en el Reino Unido.
Desde entonces, casi todos han aumentado sus precios por encima del mercado en general, lo que significa que estas casas se venden por aproximadamente un 8% más que el precio medio de una vivienda.
Durante las últimas dos décadas, ha habido cambios fundamentales en la forma en que operan los principales constructores de viviendas. En nuestro reciente informe, La mano invisible que sigue tomando, demostramos que en 2005 estas empresas pagaron el 16% de sus beneficios antes de impuestos en forma de dividendos, lo que equivale a poco más de 5.000 libras esterlinas por casa construida. En 2022, sus dividendos representaron el 47% de las ganancias o 22.000 libras esterlinas por hogar.
Esto ha sucedido a medida que la propiedad de estas organizaciones ha cambiado lentamente con el tiempo, y los administradores globales de activos e inversiones se han convertido en sus principales accionistas.
Los grandes constructores de viviendas han podido pagar niveles de dividendos sin precedentes históricos mediante una combinación de aumento de los precios de la vivienda y mantenimiento de ciertos costes bajos (por ejemplo, los de la tierra). La evidencia sugiere que algunos constructores en realidad han sido https://twitter.com/BuiltPlace/status/1428666082936635392 con el tiempo.
Hace unas semanas, la Autoridad de Mercados y Competencia (CMA) del gobierno del Reino Unido publicó un importante informe sobre la industria de la construcción de viviendas. Concluyó que la entrega insuficiente de viviendas nuevas se relaciona con el sistema de planificación que crea incertidumbres y retrasos, y también con el modelo especulativo de construcción de viviendas del Reino Unido. Sobre ese modelo, la CMA afirmó:
La evidencia muestra que los desarrolladores privados producen casas a un ritmo al que pueden venderse sin necesidad de reducir sus precios, en lugar de diversificar los tipos y números de viviendas que construyen para satisfacer las necesidades de diferentes comunidades (por ejemplo, proporcionando viviendas más asequibles). .
Esto sugiere fuertemente que para entregar las viviendas que necesitamos, debemos diversificar los tipos de viviendas que se construyen, y esto implicará cambiar quién construye. Impulsar el desarrollo por parte de asociaciones de vivienda y otros proveedores de viviendas asequibles, junto con el de autoconstructores y grupos de vivienda liderados por la comunidad, es una de las pocas rutas disponibles para aumentar la provisión de viviendas que realmente se necesitan.
Por ejemplo, las viviendas personalizadas y de construcción propia representan sólo el 7% de las viviendas de nueva construcción en el Reino Unido, en comparación con más del 50% en Alemania. Este mercado puede desarrollarse haciendo el mejor uso de la legislación existente, que exige que las autoridades locales proporcionen permisos de planificación suficientes para satisfacer la demanda de viviendas de autoconstrucción.
La CMA señala que estas formas de construcción de viviendas no especulativas pueden dar lugar a “un menor retorno de la inversión que podría traducirse en menores precios de construcción”. Si queremos abordar la asequibilidad de las viviendas nuevas, probablemente necesitaremos estas formas de desarrollo.
Beneficios de los constructores de viviendas
Sin duda, la CMA se está centrando en una cuestión importante. Sin embargo, también podríamos argumentar que no ha logrado captar los cambios en la forma en que operan los principales constructores de viviendas, lo que afecta directamente lo que construyen y cuánto cuesta.
El informe de la CMA encontró que las ganancias de los constructores estuvieron por encima de lo “normal” durante la mayor parte de la década de 2010, pero concluyó de manera crucial que esto es solo una característica de la naturaleza cíclica de la construcción de viviendas.
Y, sin embargo, su propio análisis sugiere que durante 12 de los últimos 20 años, los rendimientos fueron mayores que una tasa de ganancia “normal”. A medida que avanzan los ciclos, eso es muy favorable y creemos que refleja un cambio radical en la extracción de valor de las empresas en cuestión.
Homero Sykes/Alamy
Estimamos que se devolvieron más de £16 mil millones a los accionistas de las ocho empresas más grandes entre 2005 y 2022. Esto representa una gran oportunidad perdida para reinvertir en la construcción de más viviendas y abordar otros problemas que destaca la CMA, incluida la falta de innovación. problemas con la calidad de muchas viviendas nuevas y la lenta adopción de medidas para reducir las emisiones de carbono.
Ante los importantes cambios en el precio de la vivienda de obra nueva, deberíamos intentar comprender la dinámica real que hay detrás. Si el Reino Unido quiere ofrecer más viviendas que sean asequibles para las personas con ingresos modestos, entonces necesita diversificar lo que se construye y, fundamentalmente, quién lo construye.
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