Colombia se ha convertido en el país latinoamericano con la mayor proporción de casas de inquilinos, incluso superando las economías más desarrolladas en la región. Detrás de este fenómeno hay una red compleja de causas económicas, sociales y culturales que están redefiniendo el sueño tradicional de su propia casa.
Diario de Huila, análisis
En Colombia, más de 7.3 millones de hogares actualmente viven en alquiler. Esta figura, solo, ya es impactante. Pero en comparación con el número de familias que habitan su propia vivienda, hay 7.1 millones, el panorama se vuelve aún más revelador. El informe más reciente Situación inmobiliaria La investigación de BBVA ha activado las alarmas y pone en la mesa una tendencia que transforma estructuralmente el modelo de vivienda en el país: Colombia es, hoy, el país latinoamericano con la mayor proporción de inquilinos.
Si bien el promedio regional de los hogares que viven en alquiler es del 21 %, en Colombia esta tasa excede el 40 %, los países dobles como Perú, Paraguay o El Salvador, y superando incluso a las naciones con mercados inmobiliarios más desarrollados como Chile y Argentina. De hecho, para cada hogar que vive en el arrendamiento en Perú, en Colombia hay cuatro. Y frente a Chile y Argentina, la proporción es de dos a cuatro.
Pero, ¿qué hay detrás de esta transformación? ¿Por qué los colombianos, tradicionalmente asociados con el sueño de “su propia casa”, están optando, o siendo forzados a alquilar?
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Un mercado en transformación
Según el informe de BBVA, este cambio tiene múltiples causas, incluido el menor suministro de viviendas usadas, deslizamientos de tierra y desaceleración en la construcción de nuevas viviendas. A esto se agrega el aumento en los precios del arrendamiento, que ha alentado la inversión en propiedades para el alquiler y ha reducido los tiempos de vacante de bienes raíces, lo que refleja una mayor demanda.
Mauricio Hernández-Monsalve, autor del informe, lo resume así: “Se ha reducido el suministro de viviendas, lo que ha promovido el aumento de los precios de los arrendamientos, aumentando la rentabilidad de la inversión residencial en alquiler. Los tiempos de ventas y el alquiler de bienes inmuebles usados han disminuido, reflejando una mayor demanda en un contexto de menor construcción de nuevas viviendas”.
En otras palabras, el contrato de arrendamiento se ha convertido en una tierra fértil para la inversión, especialmente en grandes ciudades. Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla concentran la mayor parte de esta dinámica. Pero el fenómeno también ha sido impulsado por nuevas formas de uso de viviendas.
El surgimiento del turismo y las casas temporales
Uno de los factores que ha transformado más el mercado de arrendamiento en Colombia ha sido el crecimiento exponencial de las casas turísticas. Entre 2020 y 2024, el número de bienes inmuebles para estadías cortas, principalmente alquiladas a través de plataformas como Airbnb, pasó de 10,855 a más de 67,000. Esto representa un aumento de más del 520 % en solo cuatro años.
Los datos no son menores: muchos propietarios han optado por dejar de alquilar a largo plazo para migrar a este modelo de negocio más rentable, lo que ha reducido aún más la disponibilidad de viviendas para el arrendamiento tradicional. Por lo tanto, el surgimiento del turismo no solo ha vuelto a dibujar el mercado, sino que ha aumentado aún más el acceso a viviendas decentes para millones de familias.
Urbanización, migración y nuevas realidades
El fenómeno del contrato de arrendamiento en Colombia también encuentra una explicación en cambios estructurales como la creciente urbanización. Con más y más personas que migran del campo a las ciudades en busca de empleo y oportunidades, la presión sobre el mercado inmobiliario urbano se ha intensificado.
Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas (Federación Colombiana de Propiedad Raíz), explica: “Uno de los principales motores de este cambio ha sido la urbanización. Con más personas que emigraron desde el campo a la ciudad en busca de empleo y oportunidades, la demanda de soluciones más flexibles ha aumentado. El arrendamiento es una alternativa viable en contextos cuando los costos de la tierra y la construcción les hacen que la demanda sea más difícil de acceder a la vivienda flexible.
Además, Ramírez agrega, las nuevas generaciones, especialmente los jóvenes, ya no ven un objetivo prioritario en la propiedad. La movilidad laboral, los cambios en los modelos de trabajo, como el modelo de teletrabajo y el modelo híbrido, y los nuevos formularios de vida hacen que el alquiler sea una opción atractiva.
“Las generaciones como los millennials están viendo el arrendamiento como una opción viable no solo como una necesidad. El arrendamiento sigue siendo un modelo atractivo y seguro, especialmente para aquellos que no pueden acceder al crédito”, dice el experto.
La precariedad de los hogares de los inquilinos
Sin embargo, este aumento del contrato de arrendamiento no ha beneficiado a todos por igual. De hecho, según las cifras de Fedelonjas, el 88.45 % de los hogares que viven en Colombia pertenecen a los estratos 1, 2 y 3. Es decir, el fenómeno de alquiler está profundamente vinculado a la falta de acceso al financiamiento hipotecario y al déficit de vivienda.
En Colombia, entre 2000 y 2025, se habrán formado 9.1 millones de casas nuevas, pero se habrán construido 9 millones de hogares, de las cuales solo 5.9 millones serán formales. Esta brecha ha llevado a millones de personas a encontrar soluciones informales o temporales, a menudo alquilando en condiciones precarias.
Y es que el alquiler, en muchos casos, no es una opción sino una obligación. La imposibilidad de acceder al crédito hipotecario, agregado a la inestabilidad económica y laboral, obliga a millones de colombianos a posponer, o renunciar, a la meta de su propia casa.
Cambios en la estructura familiar
Otro factor silencioso pero crucial es el cambio en la composición del hogar. Hoy, el promedio de personas por hogar en Colombia es de solo 2.86. Además, los hogares unipersonales pasaron del 17.8 % al 19.8 % en solo cinco años, y los hogares sin niños ya superan los 7 millones en todo el país.
Estos tipos de hogares tienden a preferir viviendas más pequeñas, de menor costo y mayor movilidad. Y, en muchos casos, eso significa vivir en alquiler.
¿Próximo?
A pesar de todo, el informe de investigación de BBVA proyecta un rebote en la compra de viviendas en los próximos años. La reducción de las tasas de interés será un factor clave para este cambio. Se estima que las nuevas ventas de viviendas crecerán 9 % en 2025 y 11.5 % en 2026, principalmente impulsadas por el segmento de vivienda que no es de visualización (vivienda de interés social).
Sin embargo, VIS Housing enfrentará dificultades debido a la incertidumbre sobre la continuidad de los subsidios gubernamentales, lo que podría limitar el acceso a su propia vivienda para los sectores más vulnerables.
Por otro lado, el mercado multifamiliar, proyectos construidos exclusivamente para alquiler, continuará creciendo, especialmente en Bogotá y Medellín. Este modelo, muy común en países como Estados Unidos, comienza a ganar terreno en Colombia como una respuesta estructurada a la demanda de alquileres y como un campo atractivo para los inversores nacionales e internacionales.
Una sociedad sin propiedad?
El surgimiento del contrato de arrendamiento no solo revela una crisis de acceso a la vivienda, sino una profunda transformación de las aspiraciones sociales. La propia casa, un símbolo de estabilidad, éxito y progreso, parece dar terreno a un modelo más dinámico, más incierto, pero también más flexible.
La pregunta que queda es si esta transformación responde solo a una situación económica, o si nos enfrentamos a un cambio cultural largo aliento. ¿Colombia está dejando atrás el ideal de la propiedad? ¿O es simplemente que millones de colombianos ya no tienen otra opción?
La verdad es que el país está en una encrucijada de viviendas. Y las decisiones tomadas hoy, desde la política pública y del sector privado, definirán si el contrato de arrendamiento es una etapa transitoria o el nuevo destino permanente de millones de viviendas.
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