- Las nuevas construcciones ahora valen £413,032 en comparación con £282,440 para las viviendas existentes
- La propiedad típica no nueva cayó un 2,4% el año pasado
- Promotores de viviendas nuevas acusados de hacer subir los precios al recortar la oferta
Un aumento en el precio de las viviendas de nueva construcción en los últimos 12 meses puede estar enmascarando lo que realmente está sucediendo en el mercado inmobiliario, según revelan nuevos datos.
El coste medio de una nueva construcción en el Reino Unido aumentó un asombroso 17,2 por ciento en los 12 meses hasta noviembre de 2023, según los últimos datos del Gobierno.
Y parece que, si bien los precios de las nuevas construcciones han aumentado, el precio de las viviendas existentes ha caído en medio de tasas hipotecarias más altas.
Esto se esconde en los índices de precios de la vivienda, que no suelen dividir sus cifras por tipo de propiedad y, por lo tanto, desde hace varios meses informan que los precios medios de la vivienda han ido aumentando.
Pero la propiedad típica que no es de nueva construcción, que constituye la gran mayoría de las transacciones, en realidad bajó su valor un 2,4 por ciento en los 12 meses hasta noviembre, según cifras de la Oficina de Estadísticas Nacionales.
La casa nueva típica se vendía por £413,032 en noviembre de 2023, en comparación con la casa existente promedio por £282,440.
Históricamente, tanto las viviendas nuevas como las existentes han subido y bajado de precio aproximadamente al mismo precio. Entonces, ¿por qué de repente las casas nuevas avanzan a toda velocidad?
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Gracias a la investigación realizada por la empresa de software de tasación de desarrollo inmobiliario, Aprao, pudimos realizar un seguimiento del precio medio de una vivienda nueva en comparación con el de las viviendas existentes a lo largo del tiempo.
En los 10 años previos a 2023, los precios de las viviendas de nueva construcción aumentaron un 60 por ciento, mientras que las viviendas existentes aumentaron un 63,5 por ciento.
Sobre una base anualizada, eso significó que las nuevas construcciones aumentaron un 5,4 por ciento en promedio por año en comparación con las viviendas existentes, que aumentaron un 5,6 por ciento.
Pero en 2023, está claro que las viviendas de nueva construcción han sido la fuerza impulsora que ha mantenido los precios inmobiliarios generales y, en muchas regiones, el fuerte crecimiento del sector de nuevas construcciones incluso ha ayudado a apuntalar lo que de otro modo habría sido una caída de los precios de la vivienda.
Las nuevas construcciones son más caras en todas las regiones del Reino Unido
Los valores de las nuevas construcciones han superado a los de las viviendas usadas vendidas en todas las regiones de Gran Bretaña, según el análisis de Aprao.
Por ejemplo, el precio medio de una nueva construcción en el noreste aumentó un 20,9 por ciento el año pasado. Sin embargo, el stock existente en el mercado cayó un 0,8 por ciento.
En Londres, el valor promedio de las propiedades de nueva construcción aumentó un 11 por ciento en 12 meses hasta noviembre. Mientras tanto, las acciones existentes en Londres cayeron un 4,4 por ciento en promedio.
En Escocia, el precio medio de las nuevas construcciones aumentó un 18,7 por ciento en los 12 meses hasta noviembre, en comparación con una caída del 1 por ciento en el valor del stock existente.
¿Por qué están aumentando los precios de las nuevas construcciones?
Algunos expertos inmobiliarios creen que los promotores han aumentado efectivamente los precios de las nuevas construcciones al reducir la oferta.
El año pasado, en medio de tasas hipotecarias más altas, los volúmenes de ventas se vieron afectados. Las transacciones de vivienda cayeron un 19 por ciento durante 2023 a poco más de 1,02 millones, según cifras de HMRC.
Ante esta caída de la demanda de los compradores, muchos constructores y promotores de viviendas parecen haber reducido sus gastos de construcción, según cifras del Consejo Nacional de Construcción de Viviendas.
Las cifras del NHBC revelaron que se completaron 87.564 viviendas nuevas en el sector privado en 2023, un 20 por ciento menos que en 2022, cuando se completaron 109.829. Las terminaciones se refieren a cuando se confirma que una parcela está lista para ser ocupada.
¿Están los constructores de viviendas estancados para hacer subir los precios?
A veces se acusa a los constructores de viviendas de posponer proyectos de construcción cuando los tiempos son difíciles, reduciendo el ritmo al que terminan las casas para poder venderlas a precios más altos después de que el mercado se recupere.
Esto reduce la oferta de viviendas y puede aumentar los precios debido a una mayor competencia. ¿Es eso lo que está pasando aquí?
Peter Bill, autor y comentarista inmobiliario, dice: ‘El aumento desproporcionado del precio de las viviendas nuevas está directamente relacionado con el recorte deliberado de la oferta del 15 al 20 por ciento por parte de los constructores de viviendas en volumen. Han mantenido los precios con éxito reduciendo la oferta.’
Los constructores de viviendas también habrán visto sus márgenes reducidos por el creciente coste de la construcción y la financiación.
Desde 2019, el coste medio de los materiales de construcción ha aumentado un 33,2 por ciento, según un análisis independiente de Aprao.
Algunas cosas han subido más que otras. Por ejemplo, los materiales aislantes aumentaron un 61,4 por ciento, los productos prefabricados de hormigón un 55,8 por ciento y las puertas y ventanas de plástico un 49,6 por ciento.
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Daniel Normal, director ejecutivo de Aprao, dice: ‘La pandemia presentó una gran cantidad de desafíos para los constructores de viviendas del país, con restricciones en torno a la producción e importación de materiales de construcción que provocaron un aumento en los costos.
“Pero si bien la pandemia en sí puede haber quedado atrás, es justo decir que los mismos desafíos persisten hoy, y el costo de muchos materiales sigue siendo más alto que hace incluso un año.
“Al mismo tiempo, los promotores se ven afectados por costes más elevados en otros frentes, a lo que también contribuyen los tipos de interés más elevados, mientras que su masa salarial también habrá aumentado”.
Peter Bill cree que la combinación de una menor demanda de los compradores, junto con los costes adicionales de construcción y financiación, habrá provocado que muchos constructores de viviendas reduzcan el stock que ponen a disposición.
Dice: ‘Un constructor o promotor inmobiliario debe tener confianza en el precio de venta de una propiedad antes de comprar un terreno. Un desarrollador casi siempre apuntará a una ganancia mínima del 20 por ciento.
‘Por ejemplo, supongamos que un promotor inicialmente proyectó que sus ingresos por ventas serán de £1.000.000, y obtendrá £200.000 de ganancias en sus sumas. Digamos que han estimado los costos de construcción en £600.000. Eso les deja un presupuesto de £200.000 para comprar el terreno o el edificio antiguo.
‘Adquieren el terreno y hacen planes para comenzar las obras de construcción. Sin embargo, debido a las tasas hipotecarias más altas, ahora anticipa que el desarrollo se venderá por £900.000, en lugar de £1.000.000. Esto reducirá a la mitad sus ganancias de £200.000.
‘Mientras tanto, los costes de construcción más altos de lo previsto también pueden estar afectando sus márgenes de beneficio.
‘Los grandes constructores de viviendas son más afortunados que los pequeños promotores. Pueden darse el lujo de esperar a que los precios se recuperen, en lugar de vender con márgenes más bajos – o con pérdidas.
“En cambio, reducen los costos y desaceleran el ritmo de construcción, en lugar de reducir los precios”.
Sin embargo, Anthony Codling, director europeo de vivienda y materiales de construcción del banco de inversión RBC Capital Markets, cree que el aumento de los precios se debe en última instancia a la demanda de los compradores.
‘Los precios de las nuevas construcciones sólo aumentan si la demanda es mayor que la oferta. Si las casas no se venden, los precios bajarán.
“Si miramos el mercado, los tipos hipotecarios son más bajos que hace unos meses y los salarios están aumentando, por lo que los compradores de viviendas pueden permitirse gastar más ahora que hace unos meses”.
En lugar de que los constructores de viviendas reduzcan deliberadamente la oferta, Codling sostiene que un sistema de planificación inadecuado los está frenando.
“A los constructores de viviendas les gustaría vender más casas”, afirma Codling. ‘Hay muy pocas empresas, si es que hay alguna, que busquen vender menos productos de los que podrían.
‘El problema al que se enfrentan los constructores de viviendas es que el sistema de planificación avanza a un ritmo glacial, se han eliminado los objetivos de vivienda, se han recortado los departamentos de financiación de la planificación y, por tanto, se conceden menos permisos de planificación.
‘Es el sistema de planificación el que frena la oferta de viviendas, no los constructores, ellos se dedican a construir casas.
Codling añade: “Los costes de construcción siguen aumentando, pero los constructores de viviendas no pueden trasladar automáticamente estos costes al comprador, porque no olvidemos que por cada nueva construcción hay siete u ocho alternativas de segunda mano donde los costes de construcción se han olvidado durante mucho tiempo y, por lo tanto, “No afecta el precio.”
Si las nuevas construcciones comenzaran a reducir los precios y se vendieran a precios inferiores al valor de mercado, representaría un “suicidio comercial”, según Codling, especialmente si luego se quedaran sin casas para vender.
Y añade: “Los beneficios de los constructores de viviendas ya han caído significativamente, los márgenes han caído aproximadamente un 50 por ciento en todo el sector, y si los constructores de viviendas se quedan sin dinero y quiebran, obtendremos aún menos viviendas nuevas, por lo que debemos tener cuidado con lo que hacemos”. desear.’
*Tenga en cuenta que los datos de precios de viviendas de obra nueva y usadas están basados en datos del ONS extraídos del Registro de la Propiedad. Excluye los datos sobre precios de la vivienda en Irlanda del Norte. Los precios de Irlanda del Norte se basan únicamente en cifras trimestrales.
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