Comprar su primera casa es un hito importante en la vida de cualquier persona y, para los jóvenes, puede ser un desafío apasionante y complejo. Con la reintroducción de los préstamos hipotecarios, surgen nuevas oportunidades, pero también cuestiones a considerar antes de dar este gran paso.
Actualmente, las consultas aumentan a diario y más de 250.000 familias o personas ya se han registrado en diferentes entidades bancarias desde finales de abril. Una fuente del Banco Macro confirmó que, hasta esta semana, ya habían recibido 18.500 consultas, la mayoría de jóvenes interesados en acceder a un financiamiento de hasta el 90% del valor de la vivienda.
Desde el mercado inmobiliario argumentan que, dependiendo del presupuesto y de lo que se debe solicitar al banco, existen diferentes preferencias y aspectos a tener en cuenta.
Juan Manuel Vázquez Blancoeconomista y gerente general de Fabián Achával Propiedades, dijo Infobae que los jóvenes generalmente buscan departamentos de 2 ambientes en la ciudad de Buenos Aires. “Desde la pandemia, ha crecido la demanda de espacios de trabajo comunes compartidos, así como balcones y/o terrazas, para facilitar oficina en casa”.
Barrios como Colegiales, Chacarita, Villa Crespo y Almagro, fuera de los tradicionales, se han convertido ahora en algunas de las opciones más elegidas por este grupo de edad.
“Buscan principalmente departamentos de hasta USD 70.000, que se ajusten a su capacidad de pago”, afirmó. Óscar PueblaArquitecto y experto en Bienes Raíces.
Utilizar un crédito hipotecario UVA tiene sus pros y sus contras. La principal ventaja es el alto porcentaje de financiación que ofrecen estos préstamos.
Además, los compradores jóvenes, particularmente los menores de 30 años, pueden beneficiarse de la exención del impuesto de timbre para residencias individuales y ocupación permanente, cuyo monto exento se ha actualizado a $24.889.350; “Sin embargo, es importante mencionar que los créditos hipotecarios UVA están vinculados a la inflación, lo que puede generar incertidumbre en torno a las cuotas y los ingresos necesarios para cubrirlas”, dijo Vázquez Blanco.
Para las compras a crédito, es fundamental considerar la capacidad financiera actual y futura.
Vázquez Blanco ejemplificó: “Si una pareja joven tiene USD 30.000 en la mano, puede acceder a departamentos por alrededor de $80.000. Hay 1.066 unidades de 2 dormitorios disponibles en Almagro, Barrio Norte, Palermo, Belgrano, Chacarita, Colegiales y Villa Crespo por menos de ese valor”.
En este escenario, necesitarán USD 28.800 para ingresar y sacarán un crédito por USD 60.000 para cubrir el monto adicional y los gastos de la operación (USD 10.000 aproximadamente). Las cuotas comenzarán en $557,175 y podrían llegar a $774,000 en diciembre, con ingresos necesarios a partir de $2,191,400 en junio y llegar a $3,065,000 en diciembre para no afectar la relación cuotas-ingresos del 25%. Este ejercicio se basa en una inflación acumulada de 45% hasta diciembre y una tasa de 5,5 por ciento.
Puebla afirmó: “Lo primero es que no pierdan el tiempo, ya que las propiedades aún no han aumentado tanto su valor después de una caída muy pronunciada que se detuvo a finales de 2023. Ya que la cuota se ajusta con la inflación y el panorama es favorable, el momento es ahora”.
Desde el sector sostienen que el principal consejo es buscar alternativas fuera de los barrios tradicionales, especialmente inmuebles de 1 a 3 habitaciones.
Los especialistas sostienen que no sólo se pueden encontrar oportunidades debido a la caída de los precios inmobiliarios en los últimos 6 años, sino que en ciertos casos se espera un horizonte de capitalización en el corto plazo.
Vázquez Blanco destacó la importancia de considerar el escenario económico y personal antes de tomar una decisión. “Depende de si se prefiere un escenario con incertidumbre respecto a la tarifa y los ingresos por la alta inflación, pero con precios bajos, o esperar a que la inflación se desacelere para tener mayor previsibilidad sobre la tarifa, pero posiblemente pagar precios más altos por los productos. ” bienes raíces en el futuro”.
La adquisición de una vivienda con un crédito hipotecario UVA implica diversas consideraciones jurídicas que deben tener en cuenta los jóvenes menores de 30 años.
Además del análisis económico y financiero, es fundamental que los futuros deudores conozcan las normas legales que protegen sus derechos. “El Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley 24.240 de Protección al Consumidor y una extensa Comunicación A del Banco Central protegen a los usuarios de servicios financieros”, anotó. Mariano EsperAbogado especializado en temas inmobiliarios y comerciales.
Es importante que se sigan estas reglas para evitar conflictos futuros.
Esper amplió: “Estos son obligatorios en todo el país y protegen a los solicitantes de préstamos para vivienda. Es común encontrar casos de entidades que no cumplen con estas normas, por lo que es fundamental que los interesados las conozcan para exigir su cumplimiento”.
Un aspecto legal relevante es la regulación del prepago total o parcial del crédito tomado. “El contrato no puede prohibir esta posibilidad, y según la Comunicación del Banco Central, el prepago total del crédito no autoriza al banco a cobrar comisiones si ha transcurrido al menos el 25% del plazo original del financiamiento o 180 días desde su otorgamiento. ”, añadió.
Además, el banco no puede modificar unilateralmente las condiciones pactadas en el préstamo, salvo aquellos aspectos expresamente previstos en el contrato. En ningún caso el banco podrá cobrar comisiones o costes por servicios no prestados efectivamente.
Para evitar futuros problemas legales, es imprescindible solicitar una copia completa del contrato antes de firmarlo. Esper concluyó: “Por el artículo 38 de la Ley 24.240 de Protección al Consumidor, cualquier persona puede solicitar al banco una copia completa de la propuesta de contrato para leerla atentamente y asesorarse ante cualquier duda”.
