Él Mercado inmobiliario está pasando por un momento complejo. Aumentos en los costos de construcción, valores de propiedades usadas que ya han comenzado a aumentar, un ley de alquiler que reconfiguraron el mercado tanto de compraventa como de alquiler, configuran el panorama actual del sector.
Según el Radar Inmobiliario realizado por el departamento de Research & Consulting de Fabián Achával Propiedades, respecto al año anterior, Los valores de publicación de las propiedades en venta experimentaron un incremento del 1,3% en marzo. Según datos de ZonaProp, acumulan 2 meses de subas, luego de 55 meses consecutivos de caídas (más de 4 años).
Por su parte, la dinámica de los valores de publicación comenzó a divergir fuertemente según el segmento, siendo mucho más fuerte el ascenso de las startups. En marzo, el valor de las propiedades usadas registró un incremento marginal del 0,1% respecto al año anterior, mientras que Los valores de publicación de unidades en construcción comenzaron a mostrar incrementos significativos por segundo mes consecutivo, con un incremento del 6,3%.
Por su parte, Las propiedades a estrenar aumentaron un 2,7%. Respecto a febrero, los valores de las unidades en construcción y nuevas experimentaron incrementos del 2,4% y 1,0%, respectivamente.
¿Qué pasa con el precio de las propiedades que entran al mercado?
Desde finales del año pasado se observa una dinámica alcista en los valores de las nuevas propiedades que ingresan al mercado. En marzo, los precios de lista de nuevos anuncios aumentaron un 9,6% en comparación con hace un año, mientras que los valores de las propiedades en stock aumentaron un 3,5%. Como resultado, la diferencia móvil en los últimos tres meses entre el stock publicado y los nuevos fue del -0,6% (un aumento de +0,3 puntos porcentuales respecto a febrero de 2024), lo que marca nuevamente la menor brecha registrada.
Por otro lado, y según datos de ZonaProp, en marzo se revalorizaron el 18% de los anuncios inmobiliarios disponibles. Este sigue siendo el porcentaje más bajo registrado en los últimos dos años. Además, la reducción media de los valores fue del 7,0%.
En resumen, los valores de publicación en todos los segmentos comenzaron a mostrar incrementos mensuales e interanuales. Esto tiene al menos dos dimensiones de análisis, según Achával. En primer lugar, es claro que los diferentes actores involucrados en el mercado contribuyeron a la honestidad de los valores de lo publicado en un contexto donde no se vendía lo que estaba mal valorado. Por otro lado, también es cierto que parte de esa sinceridad se dio del lado del cepo, porque una parte importante de esas propiedades sobrevaloradas salieron del mercado y, por tanto, se comparan con una base de valores “más realista”. Esta nueva configuración del mercado es mucho más auspiciosa y reduce la distorsión de precios.
En cuanto a la dinámica de los precios de cierre -es decir, el precio al que se encuentran la oferta y la demanda-, los datos de la Encuesta de Operaciones Inmobiliarias (ROI) mostraron en 2023 que la caída del precio del metro cuadrado se detuvo, por primera vez en 4 años. Esto muestra claramente que los precios inmobiliarios dejaron de caer. La disminución desde los máximos es de alrededor del 45% en términos reales y del 33% en términos nominales. Finalmente, los porcentajes de negociación del último valor disponible del último trimestre del año alcanzaron el 7,7%. Sin embargo, los datos preliminares del primer trimestre de este año muestran una reducción, en línea con otros índices de mercado que manejan precios de cierre.
