Un año después de que un incendio arrasara 671 Bronx River Road Inc., una cooperativa de seis pisos y 95 unidades en Yonkers, la junta está reconstruyendo lentamente con un acuerdo de seguro de $19 millones. Los accionistas, que se han visto obligados a mudarse debido a los grandes daños, esperan ansiosamente que se completen las reparaciones y que su larga pesadilla finalmente termine. Mientras tanto, la junta está analizando formas de aprovechar el revés.
Acceso denegado. El origen del incendio fue una lámpara de calor de marihuana en un apartamento alquilado por el patrocinador de la cooperativa. El incendio destruyó 15 apartamentos y una parte del tejado. Cuando los equipos vinieron a evaluar el edificio, encontraron asbesto, lo que complicó aún más la reconstrucción. A los residentes se les negó el acceso por razones de seguridad, pero la cooperativa se convirtió en blanco de los ladrones. Ralentizando aún más la reconstrucción, un grupo de accionistas obtuvo una orden de restricción temporal, deteniendo el trabajo en el edificio hasta que pudieran recuperar sus objetos personales.
Para salir del punto muerto, la junta trabajó con su contratista, Franchise Contractor Group, para idear una solución creativa. “Teníamos una instalación en un remolque de estacionamiento donde los residentes estaban conectados con un trabajador que llevaba una cámara web en vivo para que pudieran dirigirlo a las pertenencias de sus unidades”, dice la presidenta de la junta cooperativa, Keona Serrano. Los artículos fueron recuperados, descontaminados y devueltos a los residentes, lo que permitió que se llevara a cabo la reducción del amianto.
También se ha completado la reducción de daños en las áreas comunes, así como en la sección de la cooperativa dañada por el incendio, que está enmarcada para su reconstrucción. Se ha reconstruido el tejado y se ha reforzado la fachada de ladrillo, afectada por los daños causados por el calor durante el incendio. Se espera que el trabajo esté terminado a principios de la próxima primavera, gracias en parte a la aprobación del Departamento de Edificios para que la construcción se lleve a cabo durante el horario extendido de 8 am a 11 pm. “Eso ayudará a acelerar el cronograma”, dice Serrano.
Negociando un trato. El costo de la reconstrucción se ha estimado en $23 millones y el pago del seguro de la cooperativa fue de más de $19 millones. La junta pudo obtener lo que se llama un acuerdo de ingresos con el contratista. “Los términos determinarán qué trabajo el contratista acepta realizar a cambio de recibir los ingresos del seguro”, dice David L. Berkey, socio de Gallet Dreyer & Berkey. Él no representa a la cooperativa, pero dice que en estas situaciones un ingeniero informará a la junta si el trabajo propuesto es suficiente para restaurar adecuadamente el edificio o si se requiere trabajo adicional. Franchise Contractor Group acordó entregar el edificio a los accionistas listo para ser ocupado.
Espiando una oportunidad. Los sistemas mecánicos del edificio no fueron destruidos, pero con la ayuda de su administración, la junta está evaluando qué mejoras de eficiencia energética podrían ser posibles mientras la cooperativa está en construcción. Josh Koppel, presidente de HSC Management, quien asumió la administración de la cooperativa unos meses después del incendio, espera aprovechar el programa Low Carbon Pathways de NYSERDA para financiar las mejoras. “Tal vez podamos mejorar las ventanas, quitar la caldera o incluso utilizar energía geotérmica mientras el edificio esté vacío”, dice.
Crisis de dinero. Sin embargo, la prolongada vacante está afectando los resultados de la cooperativa. Habiendo puesto el acuerdo de $19 millones en una cuenta que devenga intereses, el edificio recibirá $30,000 al mes, que se destinarán a costos operativos. Sin embargo, como los accionistas viven en otro lugar, no se puede cobrar la manutención para ayudar a cubrir los gastos mensuales de $70,000 de la cooperativa. “Estamos ante un déficit enorme”, afirma Serrano. La hipoteca de la cooperativa está en moratoria hasta abril de 2025, pero el interés del préstamo aún debe pagarse cada mes, sin mencionar el seguro de responsabilidad civil para la construcción. Hasta hace poco, estos costos se pagaban con fondos de seguros, pero Serrano dice que el edificio ahora ha “agotado la pérdida de dinero del seguro de ingresos”.
Para recaudar fondos, el consejo ha impuesto una nueva evaluación a los accionistas. También está estudiando la posibilidad de obtener un préstamo bancario de 6 millones de dólares y ha conseguido una reducción del 46% en los impuestos sobre la propiedad desde julio.
Nuevas precauciones. De cara al futuro, la junta planea garantizar que en el futuro exista una cobertura de seguro adecuada para el edificio e insta a los accionistas a tener un seguro de apartamento individual. “No es nada que podamos hacer cumplir, pero sí podemos alentarlo firmemente”, dice Serrano, cuyo pago de seguro personal por gastos de manutención adicionales fue de sólo $5,000. La junta también planea revisar los documentos que rigen la cooperativa para ver qué más se puede hacer para examinar a todos los inquilinos de alquiler y garantizar que tengan un impacto positivo en la comunidad. “Queremos investigar eso antes de que se vuelva a abrir el edificio”, dice Serrano.
