Este dilema fue el objeto de análisis en un procedimiento administrativo seguido antes de IndeCopi, la controversia comenzó cuando un consumidor realizó el pago de una cuota inicial para separar muchas tierras ofrecidas por una compañía de bienes raíces como parte de un proyecto en el distrito de Laredo, en la provincia de Trujillo.
Posteriormente, después de ser informado de que no cumplió con ciertos requisitos para continuar con el proceso de adquisición, decidió renunciar a la venta y presentó formalmente una solicitud para devolver el monto entregado.
A pesar de haber reconocido la solicitud de retiro, la compañía no devolvió el dinero en el momento en que se requería, reclamando dificultades económicas. Después de un período considerable, el consumidor decidió presentar una queja ante INDECOPI para reclamar el reembolso de la suma pagada por el concepto de separación de la propiedad.
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El Tribunal de Indecopi evaluó si la devolución de la cuota inicial pagada por el consumidor correspondió a pesar de no haber establecido sanciones en el contrato. La Cámara concluyó que el proveedor tenía el deber de devolver el dinero ya que la venta no se ha completado, de acuerdo con los artículos 18 y 19 del Código de Protección y Defensa del Consumidor, que regulan la idoneidad del Servicio.
También se tuvo en cuenta que el proveedor reconoció su obligación, pero alegó dificultades económicas de cumplirla. La justificación basada en los efectos de la pandemia fue descartada por el tribunal, considerando que no había un vínculo directo con la violación que ocurrió tres años después.
Aunque la compañía devolvió el dinero en febrero de 2024, después de iniciar el procedimiento, la Cámara consideró que la infracción no se había configurado para no asistir a la solicitud de retiro presentada en enero de 2023.
Por lo tanto, confirmó que había responsabilidad administrativa, aunque revocó la medida correctiva por haber cumplido el reembolso. También declaró nulo la multa inicial impuesta en primera instancia por una aplicación incorrecta del decreto de graduación de sanciones y, en cambio, impuso una multa.
Finalmente, confirmó la obligación de la compañía de reembolsar los costos del procedimiento y registró la infracción en el registro de infracciones y sanciones de Indecopi.
Bienes raíces y consumidores: condiciones para retener o devolver los pagos por separación
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Fabricio Sánchez, partner of Benites, Vargas & Ugaz, Señala que, en las relaciones con el consumidor, el proveedor está sujeto a tres tipos de garantías: legal, explícito mi implícito.
-Las garantías legales son las establecidas por la norma y el cumplimiento obligatorios, como las disposiciones del Código de Protección y Defensa del Consumidor que regulan la venta de bienes inmuebles, por ejemplo, la obligación de entregar el bien con saneamiento físico legal y dentro del período prometido. Las garantías explícitas son aquellos que el proveedor ofrece voluntariamente a través del contrato, incluso si la ley no las exige.
Finalmente, las garantías implícitas se derivan de los usos y costumbres del mercado, como ciertas condiciones que los consumidores esperan en ciertos sectores. En el campo de bienes raíces, la violación de cualquiera de estas garantías puede conducir al requisito de devolver los montos pagados por el consumidor, incluso si la venta no se ha completado.
Giancarlo Baella, partner of the Hernández & Cía study, Advierte que, en los contratos de separación de bienes raíces, la existencia o ausencia de una cláusula de penalización para el retiro es clave para determinar si el proveedor puede retener parte del monto entregado por el consumidor.
Si no hay una cláusula expresa que establezca una penalización en el caso de que el comprador desistiera por su propia decisión, el proveedor no se legitimará para conservar el dinero, como lo ha determinado el mismo Indecopi.
Además, Baella señala que Indecopi, durante varios años, mantuvo el criterio de no intervenir en la evaluación de las sanciones acordadas entre las partes (porcentaje de por ejemplo), considerando que hacerlo implicaría una forma indirecta de regulación de precios.
Sin embargo, indica que la resolución (No. 1053-2024) refleja un posible cambio de posición, ya que la autoridad descrita como una multa abusiva del 30% de la cantidad entregada, sin un argumento detallado sobre su razonabilidad. Esta tendencia, según Baella, podría generar incertidumbre legal para los proveedores que estructuran sus contratos basados en reglas previamente aceptadas por el mercado y con razonabilidad comercial.
En relación con el argumento de Costo de oportunidadFabricio Sánchez señala que el proveedor solo puede invocar esto cuando No hay violación de tu parte Y el consumidor decide renunciar a la compra unilateralmente.
En ese escenario, si el contrato establece una multa o la entrega del monto se acordó como una señal (RAST), el proveedor estaría facultado para conservar total o parcialmente el dinero entregado, como compensación por haber separado el bien y no haberlo ofrecido a otras partes interesadas.
Baella está de acuerdo en que el proveedor puede justificar la retención de la cantidad solo si se cumplen dos condiciones: que el consumidor se ha retirado sin causa atribuible al proveedor Y eso existe una cláusula contractual expresa Que proporciona penalización.
De lo contrario, es decir, si el proveedor infringe o no establece ninguna multa, no se puede reclamar la pérdida del costo de oportunidad para retener el dinero. Además, Baella enfatiza que el cambio en los criterios de indecopi con respecto a las sanciones podría limitar esta posibilidad incluso cuando las partes han acordado, lo que genera preocupación por la estabilidad de los contratos.
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Abogado especializado a cargo del enfoque legal en la gestión de Diario, actualmente ocupa el puesto de analista legal en el área de la economía en la gestión de periódicos.
