Una de las medidas estrella del Gobierno de Pedro Sánchez, la Línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) facilitar la entrada a una primera casa a los jóvenes menores de 35 años y a las familias con niños pequeños a su cargo, será ‘prohibido’ al 78% de los jóvenespor lo que sólo podrán acceder a las garantías dos de cada diez jóvenes22%, y siempre y cuando compren la vivienda en pareja.
La intención del Gobierno con la aprobación de estos avales era ofrecer a ambos colectivos, jóvenes y familias, la posibilidad de obtener una hipoteca con financiación 100% del precio de compra y venta del inmueble: el 80% habitual financiado por entidades bancarias y el 20% restante financiado gracias a la garantía. El monto de la línea de crédito es 2.5 billones de euros y tiene como objetivo facilitar la adquisición de 50.000 viviendas.
Los jóvenes que puedan acogerse a estas garantías deberán tener ingresos inferiores a 37.800 euros bruto anual, aunque en caso de compra en pareja Este importe máximo se duplicará hasta 75.600€. Sin embargo, deben ser solventes y ganar un salario suficiente para que el banco les conceda la hipoteca.
Además, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre el apartamento, el precio máximo de compra de la propiedad varía: 200.000 euros en Extremadura; 225.000 euros en Andalucía; 250.000 euros en Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Galicia, Murcia, La Rioja y Ceuta y Melilla; 275.000 euros en Aragón y Baleares; 300.000 euros en Cataluña, Comunidad Valenciana, País Vasco y Navarra; 325.000 euros en la Comunidad de Madrid.
La dificultad para la mayoría de jóvenes a la hora de acceder a garantías radica en que “la concesión de la hipoteca, con o sin garantía, siempre depende de la criterios de riesgo de los bancos“, indica el director de Hipotecas del comparador iAhorro, Simone Colombellipor lo que “para que una entidad financiera conceda una hipoteca, es muy importante que el cliente o clientes no exceder el ratio de endeudamiento recomienda el Banco de España, es decir, que no van a pagar más del 30 o 35% de sus ingresos netos mensuales en cuotas hipotecarias, incluyendo la amortización del préstamo y sus intereses”.
Otro factor a tener en cuenta es que el Tasas de interés de hipotecas que financian el 100% del precio de la vivienda son mas altos que los tipos de interés medios del mercado. Por tanto, “aunque ahora podamos ver hipotecas fijas por debajo del 3% TIN, las personas que soliciten una hipoteca y el aval del ICO seguramente obtendrán tipos de interés mucho más altos, incluso 4% TIN o superior”, dice Colombelli.
Todo esto hace que el pagos de hipoteca que los beneficiarios del aval del ICO pagarían las cantidades máximas que fija este organismo en cada comunidad autónoma sería 843.21 el más bajosiempre que el banco conceda una hipoteca de 200.000 euros al 3% TIN, y el mayor de 1.551€ para una hipoteca de 325.000 euros al 4% TIN.
Otro factor a tener en cuenta es el ingreso minimo unidad familiar para que el banco les conceda el préstamo hipotecario, que debe rondar entre 2.409 y 4.433 euros netos al mes, en función del importe y tipo de interés de la hipoteca contratada. Sin embargo, para poder acceder al aval del ICO, el Gobierno ha establecido un salario máximo de 37.800 euros bruto anual o, lo que es lo mismo, 2.360 euros netos al mes en 12 pagas. Por tanto, según iAhorro, en caso de comprar soloel futuro titular de la hipoteca no podrá optar a un préstamo de 200.000 euros o más y tendrá que buscar una vivienda cuyo precio sea inferior.
Esto cambia si la vivienda la compra una pareja, ya que al tener el salario de ambos las opciones son mayores porque, a lo sumola unidad familiar puede tener ingresos de 4.720 euros neto mensual, cantidad con la que podría incluso pagar la hipoteca de 325.000 euros al 4% TIN.
Todo esto hace que el salario necesario para optar a una hipoteca de 275.000 euros garantizada por el ICO, con un plazo de amortización de 30 años y un tipo de interés del 3,5%, destinando el 30% de la renta, Serían 4.116 euros, o lo que es lo mismo, en caso de comprar en parejacada persona debe tener un salario mínimo de 2.058 euros, apuntan desde iAhorro, cuando el salario medio en España es de 2.243 euros netos al mes de media. Así, en términos generales, sólo el 45% de los compradores podría afrontar el 100% de una hipoteca por un importe inicial de 275.000 euros, con un plazo de 30 años y un tipo fijo del 3,5% TIN.
“La situación mejoraría un poco en los lugares donde los precios de la vivienda son más bajos, pero empeoraría en los lugares donde son más altos. Además, una de las respuestas más típicas de los bancos a la hora de conceder una hipoteca al 100% es aumentar las tasas de interés en caso de que la operación tuviera algún otro riesgo, lo que llevaría a empeorar aún más el acceso a esta ayuda”, afirma Colombelli.
Los menores de 35 años, cuyo Los salarios alcanzan una media de 1.615 euros. mensual neto lo tienen más difícil, pero en el caso de comprar en pareja, el salario medio de la unidad familiar ascendería hasta los 3.230 euros. Eso sí, hay que tener en cuenta que este salario medio es un 41% menor en los grupos de edad más jóvenes (de 18 a 25 años) y un 20,5% menor en los más cercanos a los 35 años. Por tanto, de todos los jóvenes que podrían acceder a un aval ICO en España, sólo para ingresos, ya El 78% del total quedaría excluido de esta ayuda, es decir sólo el 22% de los menores de 35 años podrían acceder a los avales del ICO para la compra de su primera vivienda sin ningún otro tipo de garantía adicional, siempre que hipotecaran con otra persona, explica iAhorro.
Si compran solos, los jóvenes que ganan unos pocos ingresos medios de 1.615 euros neto por mes no pudieron pagar más de 565 euros por mes de hipoteca y, si el banco fuera más flexible con el ratio de endeudamiento, como máximo, podrían pagar 646 euros a plazos. Por lo tanto, en este caso, No podrían acogerse a los avales del ICO a menos que compren una vivienda más barata que los máximos que marca el Gobierno en cada comunidad autónoma, que rondan los 135.000 euros, o incrementen sus ingresos netos mensuales.
Por el contrario, en caso de comprar en parejasumando los ingresos de ambos miembros, Sí, podrían optar a una hipoteca de hasta 250.000 euros con un tipo de interés de hasta el 4% TIN, siempre que destinen al pago de la cuota el 35% de sus ingresos netos mensuales. Y, si el banco les permitiera aumentar su ratio de endeudamiento hasta el 40%, podrían incluso afrontar una hipoteca a 30 años de 275.000 euros con un TIN del 3,5%.
Sin embargo, Simone Colombelli advierte que “El sobreendeudamiento conlleva muchos riesgos. porque, en caso de que uno de los miembros de la pareja pierda su trabajo, ya no podría pagar la hipoteca y el banco podría incluso quitarle la casa si así lo considera”.
