En las últimas semanas, más de una decena de bancos anunciaron el lanzamiento de nuevos préstamos hipotecarios, con opciones a 20 y 30 años y montos máximos variables. Sin embargo, pocas familias pueden acceder a préstamos lo suficientemente cuantiosos como para cubrir el costo de una vivienda.
Según un estudio realizado por el Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la mayoría de los grupos familiares necesitarían ganar casi siete veces más para poder obtener un préstamo equivalente al coste de una propiedad. El informe, denominado Índice de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH)mostró el peor resultado histórico para el cuarto trimestre de 2023.
En concreto, la IACH por la adquisición de un departamento de 2 ambientes (43 m2) en el Ciudad Se situó en 14,9 puntos (a mayor índice, mayor accesibilidad al crédito). Se trata del mínimo histórico de la serie e indica que el ingreso promedio alcanzó apenas una sexta parte del mínimo requerido para acceder a un crédito hipotecario para la compra de un departamento de dos ambientes. Con este resultado, una pareja con alta calificación ocupacional tendría que multiplicar sus ingresos casi siete veces para optar al préstamo.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que el estudio se realizó antes de la aparición de los nuevos préstamos lanzados por los bancos, por lo que el estudio se basa únicamente en las opciones que estaban disponibles a diciembre del año pasado y en la situación macroeconómica. condiciones de ese momento. En detalle, una propiedad valorada en $47,869,594 y un préstamo con una Tasa nominal anual (TNA) del 66,7%. El crédito tomado como ejemplo otorga el equivalente al 75% del valor del inmueble (en ese caso $35.902.195) y tiene una restricción de cuota/ingreso del 30%.
Según informó la organización, una pareja promedio gana $988.734, pero necesitaría recibir $6.651.562 para poder acceder a los 35,9 millones que les prestaría el banco. Además, la misma pareja tendría que tener ahorrados casi $12 millones para cubrir el 25% del costo del departamento que el banco no cubre.
“Si la cuota inicial del préstamo ($1.995.469) está ligada al valor de alquiler de una vivienda de similares características, este último representó sólo el 15,7% del valor de la cuota, lo que pone de relieve el profundo problema del acceso al crédito, considerando la recientes incrementos extraordinarios en los alquileres residenciales en la Ciudad”, explicó la organización.
El deterioro del IACH en términos interanuales derivó de un aumento extraordinario del pago inicial, que prácticamente multiplicó por cuatro (398,7%) y más que duplicó el incremento de los ingresos nominales de la pareja de aspirantes (165,5%). La dinámica del primero estuvo marcada por un aumento de la tasa de interés de 26,53 puntos porcentuales –pp– y un marcado aumento del precio de los inmuebles en pesos (200,5%, el más alto desde que se construyó el IACH, en 2015).
“Este crecimiento fue producto de la devaluación de la moneda local, mientras que el valor del metro cuadrado medido en dólares cayó 1,4%. Hay que considerar que el ejercicio se realizó teniendo en cuenta el dólar oficial”, señalaron.
En tanto, se observó por tercer período consecutivo un aumento interanual en las escrituraciones hipotecarias. En cualquier caso, cabe señalar que el mercado de préstamos bancarios quedó prácticamente paralizado en el tercer trimestre de 2023, con una oferta ajustada a unas pocas entidades financieras. Con la aparición de nuevas ofertas de préstamos hipotecarios, la tendencia podría empezar a cambiar.
En términos generales, los nuevos préstamos cubren entre el 75% y el 80% del valor de las viviendas. Las cuotas se ajustan en UVAmás un tipo de interés que oscila entre el 3,5% y el 8,6%, dependiendo de si el solicitante cobra su sueldo en el banco o no.
