Casi todas las ciudades del condado de Santa Clara, incluido San José, están avanzando tan lentamente hacia el cumplimiento de los objetivos estatales de vivienda que alcanzar las cifras parece una quimera, según muestra un análisis de datos de San José Spotlight.
Cada ocho años, el estado decide cuántas viviendas deben construirse para mantenerse al día con el crecimiento de la población. Esa cantidad se divide entre regiones, condados y ciudades. La mayoría de las ciudades del condado han tenido dificultades para alcanzar sus objetivos de vivienda y los expertos de la industria dicen que seguirán teniendo dificultades, especialmente con viviendas asequibles.
El condado necesita 128,773 viviendas nuevas para 2031 en todas sus ciudades, 72,848 de las cuales deben ser asequibles o estar por debajo del 120% del ingreso medio del área. En 2023, el ingreso medio del área para una familia de cuatro personas en el condado de Santa Clara era de $181,300.
Para que el condado cumpla con los objetivos estatales de vivienda, necesitaría facilitar la construcción de aproximadamente 16,09 viviendas cada año, 9,106 de las cuales deben ser asequibles. Pero durante los últimos cinco años el condado ni siquiera estuvo cerca.
San José Spotlight comparó los datos de progreso de la vivienda de 2018 a 2022 publicados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario con las metas del condado para el ciclo 2023-31, junto con la meta de cada ciudad, establecida por la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía.
De las 15 ciudades del condado, sólo tres se han acercado al ritmo necesario para alcanzar sus objetivos de vivienda para 2031: Gilroy, Monte Sereno y Morgan Hill. Pero ninguno se ha acercado a sus objetivos de vivienda asequible.
Para cumplir con los objetivos de vivienda exigidos por el estado, San José, la ciudad más grande del condado, necesitaría construir 7,775 viviendas cada año hasta 2031. En los últimos cinco años, lo máximo que ganó la ciudad en un año fue 1,710. En enero, el estado aprobó los planes de vivienda de la ciudad que cubren los próximos ocho años, con un resumen de cómo la ciudad espera agregar 62,200 viviendas antes de la fecha límite.
Las ganancias en materia de vivienda en la mayoría de las ciudades están muy por debajo del promedio. Santa Clara experimentó su pico de producción de viviendas en 2020, cuando agregó 1,432 viviendas a su parque, cerca del ritmo de 1,454 necesarias para cumplir su objetivo general de 11,632 para 2031.
Otras ciudades, como Cupertino, Palo Alto y Saratoga, llevan años en los que no se construyen viviendas. De las 15 ciudades del condado, nueve tienen sus planes de vivienda aprobados. Cupertino, Los Gatos, Monte Sereno, Palo Alto, Santa Clara y Saratoga aún no han obtenido la aprobación estatal. Los planes de vivienda del condado tampoco han sido aprobados todavía.
El consultor sobre uso del suelo Erik Schoennauer dijo que es fundamental que las ciudades mantengan un ritmo constante de desarrollo de viviendas. Si una ciudad se queda corta en los primeros años de un nuevo ciclo inmobiliario, tendrá que compensar ese déficit en años futuros, lo cual es difícil.
“Se debe crear el entorno para que el mercado privado construya viviendas a un ritmo que logre los objetivos”, dijo Schoennauer a San José Spotlight.
Schoennauer dijo que el mayor obstáculo para construir más viviendas es el costo. Desafortunadamente, los gobiernos municipales están limitados en lo que pueden hacer. Los procesos simplificados y la reserva de más terreno para viviendas son dos partes principales, dijo, y agregó que el tiempo que lleva construir viviendas eleva el costo de la construcción.
Los promotores también quieren que el proceso de una ciudad sea predecible, según el consultor de uso del suelo Bob Staedler. Dijo que las ciudades necesitan asignar más recursos para apoyar el proceso de desarrollo para cumplir con los objetivos del estado.
“No ha habido un esfuerzo concertado para hacer de la vivienda una prioridad y mover cielo y tierra para hacerla realidad”, dijo Staedler a San José Spotlight.
Los problemas de costos y procesos se agravan con las viviendas asequibles, dijo Schoennauer, y los gobiernos federal, estatal y local deberían hacer más para subsidiar el desarrollo.
“Es alucinante que California, la quinta economía más grande sobre la faz de la tierra, no pueda reservar suficientes fondos para viviendas asequibles”, dijo. “La economía número uno sobre la faz de la tierra y la cantidad de dólares que se destinan a producir viviendas asequibles es una miseria”.
El condado de Santa Clara necesitaría 9.106 nuevas viviendas asequibles cada año para cumplir el objetivo de 2031, pero en años anteriores apenas ha construido más de 1.000 por año. San José necesitaría 4.311 nuevas viviendas asequibles anualmente para cumplir sus objetivos para 2031. Lo máximo que ganó en los últimos cinco años fue 259, en 2020.
Para Sandy Perry, vicepresidente de la junta directiva del South Bay Community Land Trust, eso es inaceptable.
“La vivienda a precio de mercado no ayuda a resolver nuestra crisis de asequibilidad”, dijo Perry a San José Spotlight.
San José gana un promedio de menos de una vivienda asequible por cada 1000 residentes, según datos de vivienda y población de 2018, 2020 y 2022. En esos años, Morgan Hill obtuvo el promedio más rápido, ganando alrededor de siete viviendas asequibles por cada 1000 residentes.
Perry dijo que lo que los residentes del condado realmente necesitan son viviendas asequibles, y muchas ciudades no están haciendo lo suficiente para facilitar su construcción.
Por ejemplo, señaló la decisión del alcalde de San José, Matt Mahan. Mensaje presupuestario de marzo, donde Mahan sugirió que la ciudad podría explorar la posibilidad de suspender las reglas de vivienda inclusiva de la ciudad, que requieren que las viviendas multifamiliares nuevas o renovadas sean 15% de viviendas asequibles. Perry dijo que regulaciones como esa son fundamentales.
“Entonces, producir viviendas nuevas depende del aumento de los alquileres, pero eso no ayuda a la gente de San José”, dijo Perry. “La gente de San José quiere viviendas asequibles”.
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