La vivienda está totalmente fuera de control. El sector inmobiliario es cíclico y, por lo general, cuando las tasas hipotecarias se disparan, las ventas disminuyen y los precios de las viviendas caen; y eventualmente, debido a que los precios de las viviendas caen, las ventas regresan. Pero nada de eso ha sucedido.
Los precios de las viviendas aumentaron sustancialmente durante el auge inmobiliario pandémico, ya que las tasas hipotecarias históricamente bajas y el trabajo remoto impulsaron la demanda. Luego la inflación aumentó hasta que ya no pudo ser ignorada, y la Reserva Federal elevó las tasas de interés. Eso, a su vez, hizo subir las tasas hipotecarias (que parecían haber alcanzado su punto máximo en más de dos décadas) y las ventas se desplomaron a un mínimo de casi 30 años. Pero los precios de las viviendas no han caído, ni de manera significativa ni en términos generales, porque nadie está vendiendo su casa. Básicamente, hay más compradores que vendedores y viviendas, por lo que los precios no pueden bajar.
“La realidad es que alrededor del 70% de los vendedores también son compradores, por lo que los vendedores también son sensibles en este entorno”, dijo el economista jefe de Zillow, Skylar Olsen. CNBC hacia finales de la semana pasada.
Las tasas hipotecarias elevadas generalmente se consideran un desafío para los compradores de viviendas debido a los pagos mensuales más altos. Sin embargo, las altas tasas hipotecarias también afectan a los vendedores, o mejor dicho, a los posibles vendedores, debido exactamente a lo que dijo Olsen: en su mayoría también son compradores. Y nadie quiere renunciar a una tasa hipotecaria del 3% por una que es más del doble, por lo que no venden a menos que la tengan absolutamente. Se llama efecto de bloqueo y es la razón por la que vimos caer las ventas de viviendas usadas el año pasado y, más recientemente, en marzo.
En marzo, “los mercados que se revalorizaron más rápidamente fueron en realidad los más caros; eran los mercados costeros de California”, dijo Olsen. “¿Por qué fue eso? Bueno, esos son los lugares donde también vimos el retroceso más agresivo, bueno, un retroceso continuo de los propietarios existentes que no ponen sus casas en venta en el mercado”.
Olsen se refería a un análisis reciente que encontró que los aumentos mensuales de los precios de las viviendas eran los más sustanciales en los “metros de la costa de California” (y Seattle). Mostró que los precios de las viviendas aumentaron más del 3% en San José y más del 2%, o aproximadamente, en San Francisco, San Diego y Los Ángeles. En el análisis, dijo, “no es una coincidencia” que esas áreas metropolitanas también sean “donde la mayor proporción de propietarios probablemente estén atrapados en su tasa hipotecaria”, refiriéndose a otro análisis que encontró que los únicos mercados inmobiliarios con nueva oferta son aquellos llenos de baby boomers a quienes no les molestan las tasas hipotecarias más altas.
“En todo el país todavía tenemos la experiencia de que no hay suficientes viviendas”, dijo Olsen. Al mismo tiempo, “suficientes compradores todavía están dispuestos a seguir adelante… La típica casa que cuando está pendiente en marzo [sold] en sólo 13 días. Incluso a estos precios, incluso a estas tasas hipotecarias”.
Así que no tenemos suficientes viviendas (según una estimación, nos faltan entre dos y siete millones de viviendas aproximadamente) ni vendedores, pero sí suficientes compradores. Por eso los precios de las viviendas no están cayendo. Pero, por supuesto, no todos los mercados son iguales. Texas y Florida, “son áreas donde la gente no está tan encerrada… una proporción mayor de la población tiene libertad y liquidez en sus hipotecas. Son boomers mayores, llegaron allí con un crecimiento de capital en los últimos 15 años”, dijo Olsen.
Y continuó: “Éstas son las áreas en las que no estamos tan encerrados; Aquí es donde estamos viendo un retorno del inventario, donde estamos viendo caer los precios de las viviendas. Los precios de las viviendas cayeron durante el año en Austin… y se están volviendo muy, muy suaves en otras áreas metropolitanas importantes de Texas”.
La tasa hipotecaria fija promedio a 30 años es del 7,44%, y parece que mientras las tasas hipotecarias se mantengan altas, no habrá suficientes casas o vendedores para igualar a los compradores. Y no olvidemos que ya había una crisis inmobiliaria, y sólo ha empeorado a medida que la gente conserva sus casas y los precios siguen subiendo.
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