Durante décadas, el desarrollador Martin Selig ha desafiado las probabilidades en el mercado de oficinas del centro de Seattle, obteniendo grandes ganancias en los tiempos altos y manejando los malos lo suficientemente bien como para que todavía posea casi una décima parte del espacio de oficinas del centro.
Pero las consecuencias de la pandemia están poniendo a prueba la resiliencia de Selig de maneras que subrayan cuán diferente es la crisis actual de las crisis anteriores en el cargo.
El 20 de marzo, un préstamo de 239 millones de dólares respaldado por siete de los aproximadamente 30 edificios de oficinas del centro de Selig fue transferido a un llamado administrador especial y marcado como “incumplimiento de vencimiento inminente”, según Trepp, una firma de datos de bienes raíces comerciales.
Incumplimiento de vencimiento inminente es un término utilizado cuando se espera que los prestatarios “no puedan pagar el préstamo en su totalidad al vencimiento”, dijo Stephen Buschbom, director de investigación de Trepp. Los administradores especiales suelen supervisar los préstamos en mora, en riesgo de impago o que requieren modificación.
La compañía de Selig, Martin Selig Real Estate, no ha dejado de pagar ninguno de los pagos de 950.000 dólares al mes, únicamente intereses, del préstamo, cuya garantía abarca desde un edificio de cuatro pisos cerca de Elliott Bay hasta el edificio Belltown de 25 pisos apodado “ Darth Vader” por su cristal oscuro y su línea de techo diagonal.
Pero el cambio a un administrador especial sugiere que Selig podría enfrentar desafíos para pagar o refinanciar el préstamo principal, que vence el 6 de mayo, dijo Buschbom.
El paso a servicios especiales también era “un poco anticipado”, porque las propiedades en préstamo han experimentado un aumento de las desocupaciones y una disminución de los ingresos por alquiler, lo que hace “muy difícil refinanciar la deuda actual”, dijo Buschbom.
Entre 2019 y 2023, la desocupación promedio en esos edificios aumentó de alrededor del 4% a alrededor del 27%, mientras que el ingreso operativo neto mensual promedio cayó de $2,1 millones a $1,6 millones, según Trepp.
Los datos son públicos porque el préstamo de Selig fue “titulizado” y vendido a inversionistas, un proceso que requiere que los prestatarios presenten informes periódicos ante los reguladores federales.
En comparación, la desocupación general en el centro de Seattle rondaba el 26% en diciembre y desde entonces ha alcanzado el 29%, según Cushman & Wakefield, una firma de bienes raíces comerciales. Esto es incluso peor que durante la Gran Recesión, cuando la desocupación de oficinas en el centro de Seattle alcanzó alrededor del 21%, según relatos contemporáneos.
Martin Selig Real Estate se negó a comentar sobre el estado del préstamo, compartir datos específicos de la empresa o confirmar evaluaciones externas de Trepp u otros.
Pero en una declaración detallada esta semana, la compañía ofreció lo que parecía ser un reconocimiento de que está trabajando en una refinanciación.
Observó que muchos préstamos de oficina titulizados hoy en día han pasado a administradores especiales, en parte porque los administradores manejan las modificaciones de préstamos que son “un paso requerido en el proceso de renegociación que muchos prestatarios están experimentando actualmente”. También decía: “nuestros prestamistas continúan apoyándonos para llegar a una resolución positiva”.
Canario en la mina de carbón
Aún así, las incertidumbres en torno al vencimiento del préstamo de oficina de Selig, uno de varios préstamos importantes que tiene la compañía, han repercutido en el mercado de Seattle, en gran parte porque Selig no es el único propietario de oficinas que enfrenta serios desafíos.
En marzo, la proporción de préstamos de oficinas titulizados en servicios especiales alcanzó el 10,3%, la tasa más alta desde 2013, según Trepp.
No todos esos préstamos están en mora: alrededor del 6,6% de los préstamos de oficina tenían 30 días o más de mora en marzo, la mayor cantidad desde 2017, según Trepp. Pero es probable que muchos enfrenten plazos de refinanciación: aproximadamente una cuarta parte de todos los préstamos para oficinas vencen este año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La caída de los ingresos, junto con los mayores costos financieros actuales, están ejerciendo presión sobre los propietarios y sus banqueros, quienes deben determinar cómo y si refinanciar edificios que a menudo valen menos que cuando se otorgaron los préstamos originales. El préstamo de Selig, contratado hace 10 años, tiene un tipo de interés del 4,6%, según Trepp; eso está muy por debajo de las tasas actuales.
Las incertidumbres en las oficinas también están creando problemas posteriores a los propios propietarios.
Muchas de las empresas de Selig han acumulado al menos 8 millones de dólares en facturas morosas.
Se estima que Selig está pagando $296,000 en honorarios por permisos de la ciudad de Seattle en virtud de un acuerdo con la Oficina del Fiscal de la ciudad de Seattle. Selig también tiene alrededor de $1 millón en facturas atrasadas de Seattle City Light, según los registros proporcionados por la empresa de servicios públicos, frente a los $6 millones adeudados en septiembre de 2022, según la Oficina del Fiscal de la Ciudad, que dijo que Selig acordó un plan de pago.
Selig también tiene más de $3.6 millones en cargos morosos para el Distrito de Mejoramiento Metropolitano del centro de la ciudad, según los registros proporcionados por la ciudad. En septiembre, la Oficina del Fiscal de la Ciudad dijo que el saldo de $2,7 millones de Selig en concepto de cuotas impagas del distrito había sido remitido para su cobro, pero hasta el viernes no había proporcionado una actualización sobre el caso.
Selig también tenía $3,4 millones en impuestos a la propiedad morosos de 2023 en sus oficinas de Seattle y otras propiedades, según los registros fiscales del condado, hasta el viernes.
Los contratistas y otros también han presentado una serie de mentiras y demandas alegando falta de pago de deudas por parte de varias empresas de Selig.
“Definitivamente nos perjudicó el año pasado”, dijo Chris Chandler, quien afirma que Selig lleva meses de retraso en el pago de más de 120.000 dólares para servicios de seguridad de edificios proporcionados por la pequeña empresa de seguridad de Chandler, Chandler Solutions. “Un par de meses allí estuvimos a punto de no poder pagar la nómina”.
La compañía de Selig no hizo comentarios sobre deudas específicas, salvo decir que estaba “trabajando con las agencias respectivas para abordar rápidamente estos saldos pendientes”. No respondió a las preguntas sobre las afirmaciones de Chandler sobre él.
Una tormenta perfecta
Selig ha estado contra las cuerdas antes en una industria tan notable por sus altibajos como sus altibajos. A finales de la década de 1980, Selig se vio obligado a vender su preciado Columbia Center, apenas cuatro años después de construirlo. (Obtuvo una ganancia sustancial con el trato).
Selig se declaró en quiebra en propiedades individuales, se atrasó en el pago de facturas de servicios públicos y se hizo famoso por disputas con contratistas.
Siempre se ha recuperado, en parte gracias a sus bolsillos muy llenos. A pesar de un enorme apetito por la deuda (alrededor de 1.200 millones de dólares en deuda hasta julio, incluido un préstamo de 379 millones de dólares que vence en 12 meses), Selig siempre ha tenido sustancialmente más capital. En 2023, el valor de las propiedades de su oficina principal rondaba los 1.800 millones de dólares, según las tasaciones fiscales del condado, que en general se consideran conservadoras.
Pero el mercado de oficinas pospandemia ha enfrentado a Selig y a otros propietarios con una combinación de desafíos que no tienen precedentes de crisis anteriores.
En particular, a pesar de la amplia recuperación de la economía, la normalización del trabajo remoto ha contribuido a que las vacantes de oficinas sean persistentemente altas, lo que ha significado menores ingresos y caída del valor de las propiedades.
Aunque las evaluaciones fiscales son conservadoras, sigue siendo revelador que el valor tasado de las siete propiedades en el préstamo que vence de Selig haya caído alrededor del 13% desde 2019.
En el pasado, Selig ha insistido en que se trata de desafíos cíclicos y que el factor principal del retraso en la recuperación de las oficinas (el trabajo remoto) es transitorio. En una entrevista de julio, Selig predijo que la mayoría de los trabajadores volverían a la oficina “cinco días a la semana” para fines de 2024.
En un comunicado esta semana, la compañía dijo que sigue siendo “optimista” y que “más empleados regresan a la oficina cada día”.
Como prueba, la empresa se refirió a datos publicados por la Asociación del Centro de Seattle, que muestran que el número de trabajadores diarios en el centro de Seattle promedió 87.000 en marzo. Según la Asociación del Centro de Seattle, ese es “el promedio diario más alto de tráfico peatonal de trabajadores desde febrero de 2020”.
La compañía también dijo que está “observando un aumento en la actividad de arrendamiento, incluido el interés de varios usuarios nuevos y importantes”.
Pero no faltan datos que respalden una visión menos optimista.
El mismo informe de la Asociación del Centro de Seattle señala que el promedio de trabajadores diarios de marzo fue solo el 52% del nivel de marzo de 2019.
De hecho, Seattle ocupó recientemente el puesto 40 entre 44 ciudades importantes de EE. UU. en “desempeño pospandémico de sus distritos comerciales centrales”, en un estudio reciente realizado por The Business Journals, propietario de Puget Sound Business Journal.
Algunos pronosticadores piensan que el mercado de oficinas del centro de Seattle podría no ver una mejora significativa hasta 2026, dijo Steven Bourassa, presidente del Departamento de Bienes Raíces de Runstad en la Facultad de Entornos Construidos de la Universidad de Washington.
Pero incluso entonces, dado el exceso de oficinas vacías, la oficina de la ciudad “el problema no se resolverá en el 26”, añadió.
De hecho, incluso si los empleadores del centro de Seattle trajeran inmediatamente a sus trabajadores de regreso de lunes a viernes y la demanda de oficinas volviera a su promedio de cinco años antes de la pandemia (alrededor de 2,2 millones de pies cuadrados al año, según datos de la correduría Cushman & Wakefield), todavía Se necesitarían alrededor de seis años para llenar los aproximadamente 15 millones de pies cuadrados de espacio que están vacantes o disponibles para subarrendar.
Lo que es más importante, incluso cuando el mercado se recupere, Selig competirá por esa demanda limitada con lo que muchos ven como una gran desventaja: propiedades antiguas.
La antigüedad media de la cartera de oficinas de Selig es de más de 30 años y de unos 36 años para los siete edificios del préstamo que vencen. Selig ha invertido mucho en mejoras y renovaciones de todas sus propiedades; “Darth Vader”, por ejemplo, ahora tiene un gimnasio e instalaciones para conferencias. Pero la popularidad de los edificios de oficinas más nuevos, denominado “vuelo hacia la calidad”, se ha acelerado durante la pandemia.
Según un estudio de 2022 realizado por la empresa de servicios inmobiliarios JLL, los edificios de oficinas que se abrieron desde 2015 han disfrutado de tarifas de alquiler un 43% más altas que las de los edificios más antiguos y también han tenido menores desocupaciones.
La compañía de Selig reconoció con franqueza que “el vuelo hacia la calidad es real, tanto en nuestra propia cartera como a nivel mundial”, pero insistió en que las constantes mejoras de los edificios han garantizado que incluso sus propiedades más antiguas “sigan siendo muy deseadas”.
Extender y fingir
Queda por ver si los inversores y banqueros piensan así.
En cuanto al vencimiento del préstamo de Selig, las crecientes tasas de desocupación de las propiedades y la caída de los ingresos podrían hacer que los banqueros no estén dispuestos a refinanciar el monto total del préstamo, dijo Buschbom de Trepp. En lugar de ello, podrían insistir en que Selig “compre” el préstamo como condición para un refinanciamiento, dijo.
Dependiendo de cuán optimistas sean los inversionistas, el requisito de “recepción de efectivo” de Selig para un refinanciamiento podría oscilar entre alrededor de $40 millones y casi $100 millones, dijo Buschbom.
En la comunidad de bienes raíces comerciales de Seattle, cálculos similares han llevado a especular que Selig podría tener que vender propiedades para cumplir con esos requisitos.
Selig se negó a compartir detalles sobre las negociaciones de refinanciamiento. En respuesta a las especulaciones sobre una venta, “la estrategia general de la empresa es desarrollar y mantener los activos”, según el comunicado.
De hecho, esa creciente cantidad de capital, junto con la larga historia de la empresa, parece ser la base del optimismo de Selig de que está “bien posicionada para resistir esta fase del ciclo”.
Aun así, paradójicamente, el mejor argumento de Selig para ser optimista puede ser el pesimismo de todos los demás.
Con la mayor parte del mercado de oficinas en dificultades, los prestamistas tienen pocos incentivos para ejecutar edificios parcialmente vacíos que serían prácticamente imposibles de vender.
“Nadie va a querer comprar estas propiedades, excepto a precio de liquidación”, dijo Bourassa de la Universidad de Washington, refiriéndose a los edificios de oficinas en general. En 2023, señaló, las ventas de propiedades de oficinas en el centro de Seattle fueron de solo $29 millones, en comparación con $2.3 mil millones en 2022, según datos de Cushman.
Según The Wall Street Journal y otros informes de los medios, los prestamistas ya han estado extendiendo temporalmente los préstamos de oficina que vencen en lugar de ejecutar las hipotecas y esperar una recuperación del mercado. Es un patrón que algunos han llamado “extender y fingir”.
Bourassa espera que esto continúe. Tanto para los prestamistas como para los propietarios, añade, la estrategia principal para los próximos dos años probablemente consistirá en una fórmula muy básica y extremadamente aburrida: “Vas a ser muy paciente”.
