Tal vez sea hora de dejar de soñar con California, porque las principales áreas metropolitanas más caras están “viendo la apreciación estacional de los precios aumentar más rápido que en cualquier otro lugar”, escribió la economista jefe de Zillow, Skylar Olsen, en un nuevo informe.
Los aumentos mensuales de los precios de las viviendas fueron los más sustanciales en los “metros de la costa de California” y Seattle. En San José, el valor de las viviendas aumentó un 3,3% de febrero a marzo; en San Francisco subieron un 2,7%; en Seattle, el 2,4%; en San Diego, 2,1%; y finalmente, en Los Ángeles, el valor de las viviendas aumentó un 2% el mes pasado.
San Francisco, San José y San Diego tienen un valor de vivienda promedio superior al millón de dólares. El valor promedio de una vivienda en Seattle es de casi $880,000 y el de Los Ángeles es de aproximadamente $974,000.
“No es una coincidencia que estas cinco áreas metropolitanas sean también donde la mayor proporción de propietarios de viviendas probablemente estén atrapados en su tasa hipotecaria”, escribió Olsen, refiriéndose a un análisis anterior de esta semana que encontró que “gran parte del aumento mensual se produjo en mercados que han un número desproporcionadamente mayor de propietarios de viviendas que no están paralizados por el bloqueo de las tasas hipotecarias”.
Es decir, los propietarios de viviendas (en su mayoría baby boomers y sus predecesores) que no tenían hipotecas tenían más probabilidades de vender sus casas que aquellos con tasas hipotecarias bajas. En cuatro ciudades de California (Los Ángeles, San Diego, San Francisco y San José) sólo el 3% de la población de propietarios no tenía que preocuparse por las tasas hipotecarias. Y como señaló el economista jefe de Zillow, no es una coincidencia que estas cuatro ciudades hayan experimentado aumentos sustanciales en el valor de sus viviendas y tengan poblaciones de propietarios que se vean en gran medida afectadas por los cambios en las tasas de interés. “Todos estos medidores han experimentado una recuperación del inventario por debajo del promedio en comparación con antes de la pandemia”, escribió Olsen. Pero claro, incluso antes de la pandemia, tenían menos inventario.
California no tiene suficientes viviendas; Ha sido un problema en el estado durante décadas. Todo el mundo sabe que existe, pero años de fracaso de las políticas, control local sin obstáculos y propietarios de viviendas que no quieren que nada cambie en sus vecindarios han hecho que sea casi imposible construir más viviendas. Cuando las tasas hipotecarias surgieron repentinamente después de caer a mínimos históricos, los propietarios que habían fijado una tasa hipotecaria baja se negaron a vender sus casas. Incluso ahora, las tasas hipotecarias han bajado desde su máximo reciente del 8,03%, pero siguen siendo altas. La tasa hipotecaria fija actual a 30 años es del 7,30%, según la última lectura.
Eso sólo redujo la oferta existente (es en gran medida la razón por la que vimos caer las ventas de viviendas usadas a su punto más bajo en casi 30 años) y elevó los precios en estas áreas metropolitanas que ya eran inasequibles. Basta considerar esto: “La apreciación es moderada en las áreas metropolitanas del sur, donde el inventario existente ha crecido o casi se ha recuperado desde el estallido de la pandemia, y ha sido ayudado por fuertes inyecciones de nuevas construcciones”, escribió Olsen.
En otras áreas metropolitanas, como Nueva Orleans, San Antonio, Tampa, Orlando y Jacksonville, la apreciación de los precios de las viviendas fue la más lenta debido al aumento del inventario y las nuevas construcciones. Claramente, como lo han sostenido durante mucho tiempo los economistas urbanos y los analistas de vivienda, la construcción de viviendas hace bajar los precios, o al menos los mantiene donde están.
“La nueva construcción proporciona una válvula de alivio de presión en estos medidores, dando a los compradores un lugar al que acudir”, escribió Olsen, y luego agregó: “La recuperación del inventario en estas áreas ha ayudado a facilitar la competencia y controlar la apreciación de los precios”.
Y no se trata sólo de una apreciación mensual. Algunos de los mayores aumentos anuales de precios se produjeron en San Diego, San José y Los Ángeles. Por otro lado, en Nueva Orleans y San Antonio, los precios de las viviendas han bajado respecto al año anterior. Sin mencionar que los recortes de precios eran bastante comunes en San Antonio, Orlando y Jacksonville, mientras que en San Francisco, San José y Los Ángeles era bastante común que las casas se vendieran sin pedirlas.
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