Las tarifas completaron en marzo tres meses consecutivos de caídas para prestamos hipotecarioss, llevando las tasas -según datos del Banco Central- al 4,9%. Sin embargo, los niveles actuales son 2,6 veces superiores a los mínimos históricos registrados la década pasada, y según factores expertos como las tarifas a nivel globalla falta de profundidad del mercado financiero local tras los retiros de los fondos de pensiones, y las complejidades de mantener la inflación bajo control en el mundo dificultarán volver al fondo.
De acuerdo a Datos del Banco Centrall, el nivel actual se aleja del máximo de 5,21% que alcanzaron los créditos para vivienda en diciembre del año pasado, pero está lejos del mínimo de 1,99% de octubre y noviembre de 2019, es decir, en medio del estallido social. . Desde mayo de 2014 (4,14%), las hipotecas se han mantenido por debajo del nivel del 4%pero a partir de marzo de 2022, cuando tocaron el 4,2%, rompieron con 8 años de tasas por debajo de ese nivel.
Y de cara al futuro parece complejo volver a esos mínimos. Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancosseñala que “el regreso de las tasas hipotecarias a los niveles previos al estallido es un desafío”, porque para que esto suceda “es necesario reconstruir el mercado de capitales local luego de los retiros de los fondos de pensiones y, además, la evolución de las tasas hipotecarias es llave.” largo plazo a nivel internacional, cuya evolución es particularmente incierta”.
Por un lado, los tres retiros de fondos de pensiones aprobados por el Congreso significaron que poco más de 50 mil millones de dólares salieron de las AFP, lo que significa que las administradoras tienen menos recursos para acudir al mercado de capitales. Así, al haber menos demanda de deuda, su valor cae y los tipos suben, impactando en el coste de financiación de largo plazo de los bancos, que se traslada a los préstamos hipotecarios.
Pero también hay un factor internacional. Hugo Osorio, director de inversiones de Portfolio Capital, indica que suele existir una correlación entre la deuda internacional y la deuda chilena, que en ocasiones puede alcanzar un ratio de 0,5 veces. Y los bonos en EE.UU. también han subido, y “creo que no será posible volver a los mismos niveles prepandemia, porque lo que pasó antes fue el resultado de 40 años de tasas a la baja, entre 1980 y 1981 alcanzaron máximos”. , y los mínimos se alcanzaron en 2020. Descarto completamente que se repita ese descenso de 40 años”.
En esa línea, Luis Felipe Alarcón, economista de EuroAméricaseñala que “a nivel global es muy probable que las tasas no regresen a los niveles prepandemia por bastante tiempo, ya que la inflación podría mantenerse en niveles altos por un período prolongado, y si las tasas en el exterior no bajan, en Chile seguirá siendo alta a pesar de que la TPM puede seguir cayendo”.
“El otro gran factor que lo impide es el estado actual del mercado de capitales, que se estrechó mucho tras las retiradas de los fondos de pensiones y nos hace más dependientes de la financiación externa”, añade Alarcón.
Mientras, Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, explica que devolver el mercado de renta fija a los precios anteriores al estallido “no es posible, al menos en las circunstancias actuales. Debido a los retiros de los fondos de pensiones, el mercado de capitales perdió profundidad. Como resultado de la menor liquidez en el mercado, las tasas se estabilizarán en niveles más altos que en el pasado. Recuperar la profundidad todavía tomará un largo período”, pero agrega que en el país las tasas neutrales -es decir, el nivel de la TPM en el que el ciclo inflacionario no incide ni hacia abajo ni hacia arriba- serán mayores en “al menos unos 75 puntos básicos más”, lo que todavía tiene un impacto.
Sin embargo, Osorio ve elementos que podrían reducir algo la tasa, aunque no a los niveles de la última década: “el problema es el spread -diferencial entre el costo de fondeo del banco y la tasa del cliente-, y tiene mucho que ver con con la percepción de riesgo. Los bancos pueden subir o bajar el tipo dependiendo de la situación económica, y si eso mejora, quizás podamos ver una disminución de las hipotecas, pero no como las del pasado”.
Sin embargo, a los problemas de tarifas, Opazo suma las subidas de los precios de la vivienda, que están “muy por encima del crecimiento de la renta, es claramente un elemento estructural que limita significativamente el acceso a la vivienda”. En efecto, y a modo ilustrativo, el precio de la vivienda en los últimos 10 años creció casi un 150%, cifra que claramente no ha ido acompañada de un ajuste de igual magnitud en los ingresos de los hogares”.
De hecho, las tarifas y precios de las viviendas llevaron a que en 2023 se vendieran 22.528 unidades en la Región Metropolitana, por debajo de las 23.337 de 2022, nivel que ya se muestra por debajo de los volúmenes registrados en 2020 durante la emergencia sanitaria, con 31 mil ventas, y en 2016, cuando el segmento se vio golpeado por la aplicación del IVA a la compraventa de este tipo de inmuebles, con 33 mil viviendas, esto según los registros de la consultora inmobiliaria Tinsa.
