A partir de julio, el bienes raíces en Estados Unidos se está preparando para una profunda reorganización gracias a un acuerdo de 418 millones de dólares ofrecido por el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) reformar su arraigada estructura de comisiones de agentes y pagar compensaciones a los vendedores y corredores de bienes raíces que lo demandaron.
El NAR recibió un nuevo golpe el 5 de abril, cuando un tribunal federal allanó el camino para la Departamento de Justicia reabrió una investigación antimonopolio sobre el grupo y sus reglas con respecto a las comisiones sobre la venta de viviendas.
Aunque el acuerdo está pendiente de la aprobación final a finales de año, la aprobación preliminar dada el martes por un juez federal hace que el resultado sea muy probable. Además, la institución ya ha comenzado a planificar cambios en algunas de sus políticas a partir de este verano. A pesar de Es probable que afecten más a los compradores que a los vendedores.Ambas partes tendrán que hacer algunos ajustes, incluida la forma de trabajar con los agentes.
Aunque las comisiones siempre han sido negociables, los vendedores suelen llegar a un acuerdo con su agente, quien luego divide la compensación (normalmente 5% o 6%) con el agente del comprador mediante un acuerdo con el vendedor. Sin embargo, según el acuerdo, los vendedores ya no pueden anunciar una oferta para compensar al agente del comprador en bases de datos de bienes raíces conocidas como servicios de listado múltiple (MLS).
La demanda alegaba que las comisiones de publicidad mantenían las tarifas artificialmente altas porque era más probable que los agentes del comprador dirigieran a sus clientes a propiedades donde los propietarios ofrecían la compensación más alta.
A partir de ahora, los compradores que contraten a su propio agente deberán firmar un documento, conocido como “acuerdo de representación del comprador”, que explica cómo se le pagará a su agente.
Estos acuerdos como tales no son nuevos (18 estados, así como muchas agencias inmobiliarias, ya los exigen), pero el alcance de la negociación en torno a la comisión puede cambiar, con mayor transparencia para los compradores. Y algunos vendedores pueden optar por no ofrecer pagarle al agente del comprador.
De acuerdo a Todd Luongagente de bienes raíces RE/MAX DFW Asociados en Frisco (Texas), la reorganización podría dar lugar a diferentes comisiones según el nivel de servicio, liberando a los compradores para pagar sólo por los servicios que deseen.
Por ejemplo, los compradores pueden pagar una tarifa fija a un agente que cubre sólo los servicios básicos, como mostrar una casa, hacer una oferta o ayudar en las negociaciones. También puedes pagar una tarifa por hora.
Existe una idea muy extendida de que el vendedor “paga” toda la comisión que se reparte entre los agentes. Pero, en realidad, “los compradores siempre han pagado la comisión del agente inmobiliario cuando compran una casa”, porque proviene de lo que pagan al vendedor, dice Suzy Minken, agente inmobiliaria de la correduría inmobiliaria. Brújula en colinas cortas, New Jersey.
Los nuevos cambios podrían llevar a más compradores a no contratar a un agente en absoluto. Esto marcaría un cambio con respecto a la práctica actual, en la que más del 90% de los compradores y vendedores trabajan con un agente, según el NAR.
Si optan por un agente, es posible que los compradores quieran revisar primero a varios candidatos para comparar servicios y costos, ya que tienen flexibilidad para negociar la comisión del agente. Pero también deben recordar que probablemente no sabrán antes de hacer una oferta si el vendedor pagará la comisión del agente del comprador, por lo que el pago probablemente será parte de las negociaciones de compra, dijo Luong.
“Es posible que los vendedores quieran examinar primero el precio de oferta y todos los términos de la oferta antes de decidir qué comisión de agente del comprador, si corresponde, están dispuestos a pagar”, dijo Luong. “Las negociaciones entre compradores y vendedores sólo se volverán más complicadas” una vez que el acuerdo entre en vigor, añadió.
Probablemente. Por ejemplo, los compradores de vivienda por primera vez u otros compradores que tienen problemas de dinero podrían tener dificultades porque es menos probable que puedan pagar una suma global de la tarifa del comprador-agente si el vendedor no la cubre, dijo. visón.
Los compradores que utilizan préstamos hipotecarios también podrían verse afectados. Asuntos de los veteranosquienes tienen prohibido pagar comisiones de bienes raíces bajo el actual programa de préstamos, dijo Luong.
“Los prestatarios de VA “Estarían en desventaja al hacer una oferta por una casa si el vendedor no hubiera pagado una compensación al agente inmobiliario”, coincidió Minken.
“El ya limitado inventario podría reducirse aún más si los vendedores ‘separaran’ los honorarios que tradicionalmente pagan los agentes inmobiliarios y no ofrecen una oferta de compensación al agente del comprador”, añadió.
Aún así, en términos más generales, los vendedores pueden ofrecer crédito al comprador para cerrar el trato, “y los compradores pueden usar ese dinero como quieran en la mesa de cierre, incluido el pago de la comisión de su agente”, dijo Luong. .
Si está planeando comprar una casa en los próximos meses y está preocupado por su liquidez, es posible que desee cerrar un trato antes de julio, porque hay menos posibilidades de que tenga que pagar la comisión de su agente con efectivo en mano. . efectivo, dijo Luong.
El debate más amplio sigue siendo si los cambios del acuerdo podrían afectar los precios de la vivienda. Algunos investigadores sostienen que los compradores podrían beneficiarse porque los precios de la vivienda bajarían, argumentando que las altas comisiones de la estructura tradicional se incorporan a los precios de venta porque los vendedores quieren cubrir sus costos.
Él bienes raíces ha cuestionado esta afirmación, citando datos que sugieren poca correlación entre el porcentaje de comisión y el precio de venta, y que los precios dependen de la oferta y la demanda, no de las comisiones.
El mayor cambio para los vendedores es que sus agentes ya no pueden hacer ofertas de compensación a través del MLS. Sin embargo, sus agentes aún pueden negociar ofertas de comisiones con el agente del comprador fuera del MLSsiempre y cuando revelen el acuerdo resultante tanto al comprador como al agente del comprador, dijo Bess Freemandirector general de la correduría inmobiliaria Brown-Harris-Stevensbasado en Nueva York.
Los agentes inmobiliarios sostienen que las comisiones siguen siendo un incentivo valioso para los vendedores, ya que están “interesados en mostrar su propiedad al mayor número posible de compradores potenciales”, afirmó. Marcos Pessindirector de formación de Grupo Realty UNObasado en Carlsbad (California).
Pero en un mercado inmobiliario fuerte, los vendedores son más capaces de “negociar comisiones más bajas o ejercer más presión sobre los compradores para que cubran más gastos de bolsillo”, añadió Pessin.
Por el contrario, si el mercado se enfría, los vendedores deberían estar más dispuestos a hacer concesiones para cubrir los costos de cierre del comprador, afirmó.
Pero incluso los analistas independientes anticipan que es probable que los vendedores sigan recurriendo a los agentes después de que se implementen las nuevas políticas, en contraste con la mayor agitación del lado de los compradores.
Según los términos del acuerdo, los vendedores podrían continuar enfrentándose a una serie adicional de negociaciones contractuales que solían abordarse antes de la primera exhibición de su propiedad, ya que ambas partes tienen que llegar a un acuerdo sobre las comisiones en una vía separada fuera de la MLS. Pessin señaló.
“Este obstáculo añadido creado por este posible acuerdo puede influir positiva o negativamente en el precio final de venta”, afirmó.
Los vendedores también pueden negarse a pagar una comisión al agente del comprador. Pero no siempre es la mejor decisión, especialmente si las prácticas de la industria y las condiciones del mercado cambian: en estos casos, los compradores podrían hacer una oferta más baja si tienen que pagar la comisión de su agente por separado, o podrían optar por no hacer ninguna oferta.
Alternativamente, los vendedores podrían ofrecer pagar parte o la totalidad de la comisión del agente del comprador en el momento del acuerdo; En el primer caso, el comprador pagaría el resto directamente al agente del comprador.
Si los vendedores no quieren pagarle al agente del comprador, los compradores tendrán que pagar los honorarios de su agente según los términos del acuerdo de representación del comprador, explicó Minken.
Es esencial que el vendedores de casas reconocen que esta situación continúa evolucionando, dijo Pessin, y agregó: “Los agentes vendedores y compradores están esperando el resultado y adaptarán sus prácticas comerciales en consecuencia”.
Y a pesar de los cambios en la tienda, Pessin insta a los vendedores a tener en cuenta muchos otros factores que darán forma a su oferta a los compradores, como las condiciones del mercado, la demanda de los compradores, las estrategias de precios y las tasas de interés.
Por último, los vendedores deben recordar que siempre hay margen de negociación, independientemente de la solución al problema. NARdijo Freeman.
“Tenga una conversación abierta sobre cómo le gustaría estructurar la comisión. Como siempre, las comisiones son negociables y un buen agente será transparente en este proceso”, concluyó.
El Correo de Washington
