el barrio que puede convertirse en el “nuevo Microcentro” y los principales proyectos – .

el mercado de bienes raíces corporativas seguir surfeando la ola. Aunque los promotores especializados en este tipo de productos inmobiliarios Siguen apostando por propuestas premium y se posicionan en ubicaciones clavetransmitir cautela para los próximos meses.

Aunque la ocupación de Oficinas A+ están en proceso de recuperación y operaciones cerradas, estas aún son moderadas. Además del efecto pandemia, como este negocio está fuertemente ligado a la evolución de la economía argentina, la situación todavía no ayuda.

Sin embargo, el último año cerró con algunos datos alentadores: La tasa de desocupación cayó durante el último trimestre de 2023cerrando en 14,8 por ciento, aunque prácticamente duplica lo registrado en 2020. Mientras tanto, entre octubre y diciembre de ese año, hubo 11.055 m2 de absorción neta (diferencia entre 22.193 m2 alquilados y 11.138 m2 desocupados), datos derivados del informe Office Market Beat elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios. corporativo.

En este contexto, El submercado Catalinas-Plaza Roma es el que mostró mayor movimiento, con 3.241 m2 ocupados y 3.026 m2 desocupados. Mientras que la mayor cantidad de inmuebles vacíos aún se ubica en Microcentro.

Como fue detallado, el segmento de oficinas premium muestra “señales favorables” a diferencia del trimestre anterior en el que predominó la incertidumbre sobre el proceso electoral. Hernán Castro, broker senior de esta consultora, analiza: “Aún vivimos en un mercado de transición pospandemia. Por un lado, hay una reactivación de la demanda de oficinas y, al mismo tiempo, Hay empresas que recién ahora están haciendo ajustes pendientes y reduciendo las superficies que ocupan, por lo que es difícil que la desocupación baje.“.

Alejandro Reyser, director comercial de la inmobiliaria Toribio Achval, también informa sobre el comportamiento del mercado: “La situación es muy difícil en general. Son muy pocas operaciones, especialmente en el segmento corporativo Clase Aque es un segmento de grandes transacciones.

En los últimos 12 meses, Prácticamente no se produjeron operaciones significativas superiores a los 3.000 m2 de alquiler en edificios Clase A. “Sólo algunas empresas del sector de tecnología y servicios exteriores han mostrado actividad” en ese período, indica el ejecutivo.

Según el entrevistado, esto se explica por “la actual contracción de la economía, proceso que comenzó en mayo de 2018. Ha sido una combinación de recesión y estanflación que no se vivía en Argentina desde hace mucho tiempo. Incluso la crisis de 2001-2002 fue mucho más corta que la actual y la recuperación fue más rápida. El 2024 será difícil, sin grandes cambios hasta que se defina el rumbo económico y esto no sucederá, al menos, hasta el tercer trimestre del año”, prevé.

Negocios a largo plazo

Mariano Vega, director general de Raghsa, promotora líder en el sector corporativo, minimiza el impacto de la situación en el negocio a largo plazo. “Él Mercado de oficinas A+ en Buenos Aires, ha experimentado fluctuaciones en los últimos años influenciadas por cambios en la demanda del mercado, debido a factores económicos, sociales y tecnológicos. Sin embargo, En general, sigue siendo uno de los sectores más sólidos y atractivos dentro del mercado inmobiliario.. En nuestro caso, anticiparnos a las necesidades y requerimientos de los inquilinos nos permite obtener una desocupación muy inferior a la media del mercado”.

Respecto al panorama futuro, prevé que “vendrá determinado por el contexto político y económico del país dado que, Si se ven reglas claras, más empresas querrán invertir, lo que generará demanda de medidores de oficina.“.

Alejandro Gawianski, presidente de Grupo HIT, coincide en la importancia de ampliar la perspectiva del análisis. “Los proyectos toman ciclos que duran de cuatro a diez años. No pensamos en ellos con el electrocardiograma del día. Disponemos de 150.000 m2 en desarrollo y seguimos avanzando con nuestros modelos inmobiliarios como servicio.

Dentro del ecosistema de este grupo se encuentra HIT Cowork, que opera 35.000 m2 de oficinas en las que Ofrecen soluciones integrales para empresas y particulares con modelos de contratación flexibles. Según ellos, la tendencia del mercado es valorar cada vez más este tipo de propuestas: Tienen una tasa de ocupación promedio del 90 por ciento en sus nueve ubicaciones AMBA. y entre sus próximos desarrollos está una apertura en Vicente López (en abril) donde ya tienen el 70 por ciento del espacio reservado y avanzan con otro dentro del Paseo Gigena, ubicado en las avenidas Libertador y Dorrego, CABA.

“Actualmente, los espacios de trabajo flexibles representan el 5 por ciento del total de espacios triple A. El horizonte es que de aquí a 2030 esa participación suba al 30 por ciento, por lo que pensamos seguir creciendo”, añade Uri Iskin, CEO y cofundador. por HIT

En cuanto a los precios, los del oficinas clase A Experimentaron pocas variaciones a lo largo de 2023, especialmente durante el último trimestre. El informe de Cushman detalla que El valor promedio mensual de alquiler solicitado por metro cuadrado alcanzó los US$ 24,35. “Los precios se están recuperando, pero en zonas con alta vacancia hay mayor amplitud y oportunidades. En el mercado pospandemia se presentan oportunidades, pero hay que conocerlas. Es recomendable asesorarse”, aconseja Castro.

Nez, barrio estrella

“Las empresas están volviendo a la presencialidad en las oficinas y el 2024 será muy importante en ese sentido”, vaticina Castro. En este marco, quienes busquen nuevos espacios de calidad encontrarán varios proyectos notables que están en progreso, avanzados o cerca de construirse.

La correduría inmobiliaria que resulta especialmente atractiva -y cada vez más- es Libertador, tanto en CABA como en GBA.. Especialmente en el área de Nés. Aunque este barrio lleva décadas en el radar de promotores residenciales y corporativos, el aterrizaje de inversiones inmobiliarias en el Innovation Park (en antiguos terrenos de Federal Tire) multiplicará la actividad en sus alrededores, consolidando la zona como un hub de gran atractivo Varias de estas obras se iniciarán durante el 2024.

HIT Group es uno de los actores que apuesta fuerte por esta iniciativa de desarrollo urbano impulsado por el gobierno porteño. En terrenos adquiridos en subasta pública Siguen adelante con tres proyectos: una de oficinas corporativas que consta de 15.000 m2 edificablesa construirse entre mayo de 2024 y julio de 2026 por US$ 20 millones; Otro edificio para comenzar en julio de este año. y finalizará en diciembre de 2026, implicará una inversión de US$ 40 millones, incluirá 25.000 m2 para oficinas y coworking, y será “el primero diseñado desde cero para la experiencia de trabajo colaborativo”, según Gawianski; y, finalmente, construirán un proyecto dirigido al negocio coliving “con residencias de estudiantes con comodidades“.

Consultado sobre la magnitud del impacto que tendrá en el futuro el desarrollo del Parque de Innovación, este empresario asevera que “ser el baricentro corporativo del AMBAal mismo tiempo que un interesante ecosistema educativo con empresas de innovación.

Al mismo tiempo, también en Nez, Raghsa refuerza su presencia en la zona con nuevos proyectos y adquisiciones: a mediados de año finalizan la construcción del Centro de Negocios Nez50.000 m2que se ubica frente a su último complejo inaugurado, el Centro de Negocios Libertador, 100.000 m2. “Será una torre de oficinas de 25.000 m2 rentables, con más de 2.000 m2 de amenidades y vista al río”, detalla Castro.

Además, a principios de año dicha promotora adquirió un terreno de 2.800 m2 a pocos metros, en la Av. Del Libertador 7172. El plan es construir otra torre de oficinas A+ y así consolidar su propio nodo corporativo premium.

“En general, las tendencias que se espera que haya en los edificios del futuro incluyen la sostenibilidad, la tecnología integrada, la flexibilidad y la adaptación. Existe una tendencia creciente hacia espacios de oficina flexibles y eficientes., que se puede adaptar a diferentes necesidades empresariales. Esto incluye áreas de coworking, salas de reuniones compartidas y diseños de planta abierta que fomentan la colaboración y la creatividad”, argumenta Vega.

Al respecto, Reyser añade: “Está claro que élLos nuevos formatos de trabajo no serán presenciales ni totalmente virtuales. Definitivamente vamos a un mundo híbrido con espacios de trabajo muy diferentes a los que conocíamos hasta hace cinco años. Las exigencias de flexibilidad de las nuevas generaciones están obligando a las empresas a implementar estrategias de retención del talento que no sólo pasan por una menor presencia, sino también espacios de trabajo diferentes, colaborativos y relajados. “Es una tendencia mundial”.

Para el barrio de Nez la llegada de un nuevo desarrollo de oficinas Es positivo porque define su fisonomía, lo que contribuye a su crecimiento exponencial. En los últimos años se han instalado bancos, restaurantes, gimnasios, universidades, supermercados y complejos de cines.brindando más servicios necesarios y de fácil acceso para satisfacer las necesidades de la demanda que sigue aumentando.

Otra zona donde se espera que crezca la oferta de oficinas es en Palermo. El corredor de Cushman destaca: “En los próximos meses se inaugurará el Paseo Gigena, frente al Hipódromo. El diseño es del estudio ODA de Nueva York y tendrá una propuesta de oficinas, comercio minorista y espacios verdes abiertos al público que será muy interesante”.

Stock y proyecciones

El sector inmobiliario corporativo atraviesa una fase de estabilidad en términos de inventario, caracterizada por la falta de finalización de obras durante el último trimestre de 2023. En construcción, son 336.886 m2y varias obras aún carecen de fecha de finalización, afirma Cushman & Wakefield.

Pese a ello, con la finalización de múltiples obras, “Se espera un cambio significativo para los primeros meses de 2024, especialmente en los submercados Libertador CABA y Palermolos cuales ya se encuentran en etapa de comercialización”, detalla Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

A pesar de una previsión de 290.765 m2, “la introducción de nuevos proyectos se ve obstaculizada por la continuación de numerosas construcciones en curso y la incertidumbre económica tras las elecciones, lo que genera un período de espera en varios aspectos del mercado inmobiliario corporativo”, añade la consultora en su informe.

Por su parte, Vega, de Raghsa, considera que “Si el mercado ve reglas de juego claras, puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos de los que pospusieron la finalización de las operaciones en los últimos años podrían completarlas en 2024. La estabilidad política es crucial para el clima de inversión y la confianza empresarial dado que cambios inesperados o la incertidumbre pueden llevar a una disminución de la inversión y a la cautela. de empresas a comprometerse con arrendamientos a largo plazo de oficinas de alto nivel.

La versión original de esta nota fue publicada en el número 364 de la revista Apertura.