En el dinámico mercado inmobiliario de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la decisión entre invertir en un departamento para estrenar o apostar por uno usado con potencial de remodelación es un dilema recurrente entre compradores e inversionistas. Esta situación es importante para quienes tienen ahorros para destinar al ladrillo o quienes vendieron una propiedad y deben comprar otra para mudarse pronto.
Esta elección abarca múltiples factores económicos, estratégicos y prácticos. Ante un cambio de tendencia aún en desarrollo pero evidente en el mercado inmobiliario, los precios frenaron su caída y, aunque incipiente, iniciaron un aumento con un incremento promedio del 5%.
Actualmente, ante la estabilización de los precios de las unidades usadas, que han cesado su tendencia a la baja iniciada hace nueve meses, se presentan como una opción de inversión significativamente más atractiva frente a los departamentos nuevos, que están experimentando un marcado incremento. en sus costos.
Hernán Barrerode Century 21 Barrero, dijo Infobae que “es probable que, en el corto plazo, veamos que los precios de las unidades usadas comiencen a experimentar mayores incrementos. Este contexto indica un momento propicio para adquirir pisos de pocos años de antigüedad, cuyos precios son considerablemente inferiores a su valor de venta hace 5-6 años, manteniéndose entre un 20% y un 30% por debajo del coste de los pisos nuevos. ”.
La diferencia de precio entre unidades nuevas y usadas es notable, y puede extenderse hasta un 30% más para propiedades nuevas en comparación con las usadas.
En unidades de 1 o 2 habitaciones la brecha de precios ronda el 20%, en unidades de 3 o 4 habitaciones aumenta hasta un 30% y dependiendo de la zona o barrio puede ser mayor.
“Tomando como ejemplo la zona de Recoleta, barrio emblemático por su oferta inmobiliaria, el precio promedio por metro cuadrado en departamentos usados ronda los USD 2.400, mientras que en departamentos nuevos asciende a USD 3.100. Esta brecha es aún más evidente en unidades de mayor tamaño, revelando una marcada tendencia hacia un mayor costo por metro cuadrado en propiedades nuevas”, afirmó. Francisco Altgeltde Altgelt Real Estate Businesses.
La decisión de compra está fuertemente influenciada por el motivo de inversión. Los compradores que buscan comprar suelen ver las propiedades usadas como una valiosa oportunidad, anticipando la posibilidad de una revalorización que podría ofrecer una rentabilidad de hasta el 30%, especialmente ante una potencial reactivación del mercado de préstamos hipotecarios.
Los apartamentos usados presentan una oportunidad atractiva para quienes tienen una visión de inversión a medio y largo plazo. La posibilidad de adquirir una propiedad a un precio más asequible y aumentar su valor mediante reformas es un factor decisivo para muchos.
Altgelt aclaró: “Sin embargo, es fundamental considerar el alto costo actual de la construcción, que puede reducir la rentabilidad esperada de dichas reformas”.
Es fundamental considerar el elevado coste actual de la construcción, que puede reducir la rentabilidad esperada de dichas reformas (Altgelt)
Si bien hay algunos materiales que comenzaron a decaer por la baja en las ventas, los costos son altos y hoy el valor del m2 oscila en los USD 700 para remodelaciones cuando hace dos años oscilaba en los USD 400 el m2. Por el contrario, los departamentos nuevos ofrecen la ventaja de ser propiedades libres de complicaciones estructurales propias de los edificios antiguos, y frecuentemente implican menores gastos.
Sin embargo, su mayor precio, respecto al de los usados, y la incertidumbre sobre la futura revalorización del inmueble pueden representar una importante desventaja para algunos compradores.
“En el caso de departamentos a estrenar, se debe prestar atención al estado notarial del edificio, los gastos adicionales al momento de la compra y los acabados incluidos. En el caso de propiedades usadas, es igualmente importante evaluar el estado del apartamento con la ayuda de un profesional, así como el estado del consorcio y los posibles litigios en curso”, afirmó Altgelt.
Es recomendable considerar aspectos técnicos, la calidad de la construcción y los antecedentes del desarrollador. Generalmente los proyectos con renombre y reconocimiento suelen valorizarse más y conservar mejor su valor de inversión. Son aquellos que, ante las fluctuaciones del mercado, experimentan menos depreciación en sus precios y, durante los períodos de apreciación, mejoran su desempeño de manera más efectiva.
La viabilidad de realizar reformas en un apartamento usado se vio afectada por el aumento de los costes de material y mano de obra. Si bien para algunos esto representa una oportunidad de personalización y agregación de valor, para otros la búsqueda se centra en unidades que requieran las mínimas intervenciones posibles, equilibrando el costo de adquisición con el de mejora del inmueble.
La búsqueda se centra en unidades que requieran las mínimas intervenciones posibles, equilibrando el coste de adquisición con el de mejora del inmueble.
Hernán Barrero explicó: “El estudio de propiedades usadas requiere un enfoque detallado, influenciado significativamente por la ubicación y las condiciones actuales. Un aspecto crucial a considerar es el estado de conservación del edificio, dado que sin un mantenimiento adecuado se compromete la posibilidad de revalorización de la inversión”.
Hay compradores que optan por adquirir pisos en condiciones muy deterioradas para personalizarlos a su gusto, una tarea en la que los arquitectos o interioristas suelen encontrar un especial atractivo.
Por otro lado, hay quienes buscan propiedades que requieran la menor cantidad de mejoras posibles. Quienes se deciden por la primera opción suelen tener en cuenta el coste total de la reforma a la hora de calcular el valor de compra por m2.
Desde 2019, los departamentos usados han registrado una marcada caída en sus valores, ubicándose en un promedio del 45% en CABA (pero esta tendencia ha cesado). Esto representa una oportunidad para descubrir auténticas “joyas” que, con las reformas adecuadas, pueden transformarse en viviendas reformadas con potencial de reventa a un precio superior.
La compra de inmuebles para reformar y posterior venta sigue siendo un negocio rentable (Langone)
El arquitecto Juan Cruz Langone, afirmó que “la compra de inmuebles para reformar y posterior venta sigue siendo un negocio rentable. Sin embargo, se deben considerar cuidadosamente varios aspectos clave para garantizar el éxito de este proceso. Las reformas que resultan más onerosas y que frecuentemente presentan complicaciones inesperadas son aquellas que requieren modificar la distribución de los espacios, especialmente en zonas propensas a la humedad como baños, cocinas y lavaderos.
Hoy en día, un juego de grifos comienza en 200.000 dólares y el cambio de ventanas supera los 70.000 dólares por unidad. A estos costes también se puede sumar la reposición de elementos exteriores como puertas.
La remodelación de un apartamento, incluyendo baño, aseo y cocina, puede tardar 60 días con un equipo de 10 personas.
“Para proyectos complejos, con dos baños, un toilette, cocina y rediseño de áreas de servicio, además de modificaciones de espacio, el plazo se amplía a 90 días, independientemente de que el departamento tenga 100 m2 o 150 m2. Lo crucial es tener listos los equipos y materiales adecuados desde el principio para evitar retrasos”, explicó Cruz Langone.
Los gastos derivados de la compra de apartamentos, tanto nuevos como usados, incluyen comisiones inmobiliarias, gastos de escrituración e impuestos, que pueden variar significativamente.
Las comisiones inmobiliarias, tanto por la compra de departamentos usados como nuevos, son similares; Según la costumbre, el comprador paga el 4% y el vendedor el 3 por ciento.
En cuanto a los gastos de escrituración, existen diferencias significativas: es habitual que, en la adquisición de unidades a estrenar, se sume el pago del Impuesto de Timbre (3,5% en CABA) por cuenta del comprador. Además, al ser la primera escrituración de la unidad, se incorporan otros gastos como la inscripción al reglamento de copropiedad, aumentando así el costo final.
Si bien las propiedades están valoradas en dólares, los gastos asociados a la escrituración y los impuestos se calculan en pesos (Barrero)
En el caso de transacciones de compra y venta de inmuebles usados, es práctica notarial en CABA que tanto los gastos de escrituración como el Impuesto de Timbre se reparten entre el comprador y el vendedor.
“Es importante mencionar que, si bien las propiedades están valoradas en dólares, los gastos asociados a la escrituración y los impuestos se calculan en pesos, según el valor del dólar oficial del día de la firma de la escritura”, concluyó Hernán Barrero.
