Si la inflación desaparece, ¿volverá el crédito? – .

Febrero de este año fue el mes con https://twitter.com/FGRouco/status/1770439210517864495 en Argentina desde que el Banco Central comenzó a medirlo.

En números: el dinero otorgado equivale a sólo 27 departamentos (en todo el pais) y es casi 190 veces inferior al promedio de los créditos UVA, que rondaba los 500 millones de dólares mensuales. El dato fue calculado por la consultora Empiria con base en información del Banco Central.

Entonces, ¿cómo compra la gente una propiedad hoy en día? “La mayoría son ahorros previos de muchos años, y hay un porcentaje de compra-venta (personas que venden una propiedad para comprar otra con ese dinero). Llamar efecto encadenamiento“Me explica Soledad Balayan, de Maure Propiedades.

El resto de los mortales no tenemos ninguna posibilidad, al menos en las grandes ciudades. En diciembre, la Dirección General de Estadísticas y Censos de Buenos Aires estimó que una pareja profesional debería multiplicar sus ingresos más de cuatro veces para poder acceder a un préstamo para la compra de un apartamento de 2 habitaciones.

Según datos de la Encuesta Nacional de Gasto del Indec (ENGHo), en 2013 sólo el 10% de los hogares logró financiar la compra, construcción o ampliación de su vivienda. Hoy la situación es aún más crítica.

“Hay profesionales a los que les cuesta alquilar en este contexto, así que imagínate que para el crédito estamos muy lejos”, afirma Soledad.

“El crédito hipotecario en Argentina siempre ha sido esquivo, principalmente porque la visión política imperante no incluía al sector financiero como un actor relevante en la política habitacional y porque la macroeconomía no daba mucho espacio para pensar en el largo plazo”, dice Federico González Rouco , economista de la consultora Empiria y autor de El sueño de tu propia casa..

Federico suele repetir que comprar zapatillas a plazos y una vivienda al contado no tiene ningún sentido. Que muchos países –incluidos varios países latinoamericanos con economías inestables– lograron convertir el crédito hipotecario en el principal mecanismo que tienen los hogares de clase media para acceder a la propiedad de vivienda.

En su último libro, explica cómo lo hicieron.

Cómo tener crédito en economías inestables

Un préstamo hipotecario es un préstamo a largo plazo donde el banco toma como garantía la propiedad que el interesado quiere comprar o construir. Sin embargo, para que esto suceda se deben cumplir algunas condiciones, como explica Federico en El sueño de tu propia casa..

En primer lugar, el interesado debe cumplir ciertas condiciones: buen historial financiero, ingresos demostrables, posiblemente presentar uno o más copropietarios. Luego deberás contar con los ahorros necesarios para pagar la parte del préstamo que el banco no financia (lo que se conoce como enganche o enganche). depósito) y debe tener un nivel de ingresos tal que el banco crea que la comisión se pagará sin problemas.

Puedes imaginar cómo va el razonamiento. “En un contexto de alta inflación, como las que fueron comunes en varios períodos de las últimas décadas en América Latina, el crédito hipotecario se vuelve muy lejano para el hogar promedio”. Es por eso que muchos gobiernos de la región desarrollaron instrumentos que permiten promover el crédito hipotecario en economías inestables.

Experiencias regionales de este tipo comenzaron en 1967, primero en Chile con la creación de una Unidad de Desarrollo (UF) que evoluciona según el nivel de precios. Un año después, Uruguay estableció la Unidad Reajustable (UR), vinculada a la evolución de los salarios, y poco después Colombia con la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), que, al igual que el caso chileno, evoluciona de acuerdo a la variación de los salarios. precios durante el último año.

Hubo algunas reformas posteriores (Colombia reemplazó la UPAC por la Unidad de Valor Real y Uruguay creó la Unidad Indexada que hoy convive con la Unidad Reajustable), pero fundamentalmente el esquema se mantuvo. Mientras tanto, otros países se sumaron al intento de responder a la falta de crédito en contextos de crisis y alta inflación: México creó la Unidad de Inversiones (UdI) y Bolivia hizo lo propio con la Unidad de Fomento de la Vivienda (UFV).

“En la mayoría de los casos, los mercados de crédito hipotecario alcanzaron un nivel de desarrollo considerablemente superior al de Argentina”, afirma Federico. Y aunque esto no necesariamente se explica por las unidades indexadas, es posible pensar que han jugado un papel relevante.

“El contexto macroeconómico, político y legal es, quizás, el factor principal a la hora de entender el desarrollo del crédito hipotecario pero, en el día a día, debe apoyarse en estos instrumentos que permitan la transición. La unidad indexada es especialmente útil y necesaria en contextos de alta inflación”, afirmó el economista.

Y en tu casa ¿cómo son?

En Argentina, las unidades indexadas comenzaron en 1980 durante la última dictadura con la famosa circular 1.050 del Banco Central que ligaba el valor de los créditos al índice de ajuste financiero (FAI). Esta experiencia fue traumática por un problema de diseño, es decir, haber elegido el tipo de interés como valor de referencia. La hiperinflación de los últimos años del presidente Raúl Alfonsín terminó dinamitando el sistema.

Durante la década de 1990 hubo un breve repunte del crédito, gracias a la caída de la inflación (con el tipo de cambio como ancla nominal), la regulación macroeconómica y la promulgación de la Ley de Fideicomisos. Pero la crisis de 2001 –otra más en nuestra convulsa historia, y una de las peores– generó un incumplimiento masivo de contratos y destruyó la capacidad de ahorro de la población.

Según el citado trabajo, durante el kirchnerismo hubo una recuperación económica “que miraba al crédito de lejos”. El Gobierno desarrolló una política habitacional que prescindió del sistema financiero y se apoyó en programas públicos, siempre insuficientes frente a la magnitud del déficit habitacional.

En 2012, el gobierno de Cristina Kirchner lanzó Procrear, un programa de crédito con cuota fija y subsidios a las tasas de interés que buscaba revitalizar la economía local. Ramiro Segura y Natalia Cosacov, de la Universidad Nacional de La Plata, investigaron el impacto del Procrear y llegaron a la conclusión de que si bien logró impulsar la construcción y el nivel de empleo en el sector, “este impulso también impactó en el aumento de los precios”. de terrenos y materiales, lo que se convirtió en un obstáculo o límite para la expansión del programa”. (En esta columna hablamos de la importancia de contar con planes de ordenamiento territorial).

La primera edición del programa estuvo a cargo del Banco Hipotecario y no permitió la intervención de otras entidades financieras. En aquella época se ofrecían préstamos con tipos de interés de entre el 2% y el 14% anual, cuando la inflación ya superaba el 20% o el 30%. Y más allá de los méritos del programa, hacia 2015 el crédito hipotecario para vivienda representaba sólo el 0,4% del PIB (como referencia, en 1999 había sido el 2,8%).

¿Fueron malos los créditos UVA?

En 2016, el gobierno de Mauricio Macri lanzó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y permitió ofrecer créditos hipotecarios con una tarifa variable indexada por el índice de precios al consumidor o IPC.

“La aparición de la UVA redujo en un 56% los ingresos necesarios para acceder a un crédito hipotecario y pasó a equivaler a menos de dos salarios promedio”, explica Federico. Muchas personas que conozco accedieron a su primera vivienda gracias a uno de estos préstamos y hoy pagan cuotas más bajas que en alquiler.

El esquema recién se rompió en 2018 cuando se produjo una devaluación, el salario real cayó y la brecha entre el salario y el valor del metro cuadrado en dólares se disparó (otra crisis presentando Totó Caputo).

Pero si bien funcionaron, fueron prácticamente la última oportunidad que tuvieron los no herederos en Argentina para acceder a un crédito hipotecario. Esto parece contrastar con la narrativa que afirma que la UVA fue una “estafa”, pero una mirada a los números será suficiente para resolver el argumento.

Según datos oficiales presentados al Senado en septiembre de 2022, la tasa de morosidad de los créditos hipotecarios es del 1,2%, muy por debajo del sistema (3,3%) y de cualquier otra línea de crédito, además de que permitieron ampliar los plazos de amortización del crédito. : de 20 años (lo normal hasta 2015) pasaron a plazos promedio de entre 25 y 27 años.

Otro dato demoledor: según los informes de Estabilidad Financiera del Banco Central, la evolución de la morosidad de los créditos UVA, incluso con montos variables, fue considerablemente menor que la de los créditos de tasa fija del período 2011-2015.

“Desde la creación de los créditos UVA se ha hablado mucho de cómo aumenta el capital adeudado en pesos, algo que omite que se reduce constantemente en UVA y, posiblemente, también medido en dólares o en relación al inmueble”, explica Federico, y ofrece un ejemplo concreto: el de una persona que en octubre de 2017 compró un departamento de dos ambientes en Buenos Aires con un préstamo a 25 años, financiando el 75% del valor del inmueble con una tasa nominal anual del 5,2%. . Para enero de 2023, la deuda de esta persona pasó del 75% inicial al 39%, es decir, se redujo casi a la mitad en sólo una quinta parte del mandato.

Habrá casos puntuales en los que la situación se complicó, sobre todo para aquellos cuyo alquiler subió más que sus ingresos, pero no es diferente a lo que les pasó a los inquilinos argentinos, con la pequeña diferencia de que estos últimos no tienen propiedades a su nombre. .

¿Y luego?

Precisamente para abordar el tipo de problemas que aparecen cuando las cuotas se desvinculan de la evolución del ingreso, países como México y Colombia desarrollaron Fondos de Compensación.

“En el caso argentino lo que se necesitaría es un mecanismo similar al mexicano, que permita ajustar las cuotas de los créditos hipotecarios UVA según los salarios promedio para reemplazar la inflación”, dice Federico.

Nuestro muy propio El Fondo de Compensación, afirma, debe ser simétrico, es decir, el deudor siempre paga una comisión indexada al salario medio y el acreedor cobra una remunerada indexada al índice de precios. Las diferencias, de un lado y del otro, serían responsabilidad del fondo. También debería incluirse un recargo mínimo (1,5%) para cubrir un escenario de caída abrupta de los salarios reales.

El fondo también podría recibir otras fuentes de financiación, como contribuciones de bancos u organizaciones internacionales.

Posdata sobre las frustraciones

En 2022, el Instituto Municipal de Vivienda realizó una encuesta sobre la percepción de la vivienda entre quienes hoy no son propietarios. El 80% dijo que alquilaba porque no era propietario de una propiedad y tampoco podía aceptar ser propietaria de ella. Sólo el 8% respondió que alquilaba mientras ahorraba para comprar una vivienda.

Este dato es clave, porque a veces en el debate público (o en Twitter, aunque últimamente son lo mismo) hay mucho dedo acusador hacia los jóvenes y su aparente falta de ambición o sacrificio a la hora de tener los suyos. hogar. ¿Pero no quieren o ellos no pueden?

«Es posible que la exteriorización de esa convicción (de no querer comprar una casa) parezca que no les atrae la idea de propiedad, cuando en realidad puede ser consecuencia de cómo se ajustó la demanda aspiracional. Es decir, sería un ‘efecto frustración’ y no un cambio de hábitos de consumo”, explica Federico. Al fin y al cabo ni siquiera quería, dijo Quico en El Chavo del 8.

Entonces ya sabes, el boomers Se equivocan: no es que no puedas comprar una casa por ir a diez conciertos de Coldplay. Vas a diez conciertos de Coldplay porque no puedes comprar una casa.