Los inquilinos que firmaron contratos al amparo de la Ley de Alquileres de 2020 (luego derogada por el DNU del actual Gobierno), se preparan para enfrentar un aumento notable en mayo. Estos contratos, sujetos a una actualización anual a través del Índice de Contratos de Alquiler (ICL), experimentarán un incremento del 221%, marcando un récord desde la implementación de este esquema para el alquiler residencial.
Como resultado de esta medida, los inquilinos que pagaban $100.000 hasta este mes ahora tendrán que pagar aproximadamente $321.000 hasta abril de 2025. Los que pagaban $200.000 tendrán que ajustarse a un nuevo monto de $642.000, también hasta abril del próximo año. Básicamente, el ajuste consiste en multiplicar el valor que pagaron de hace un año por 3,21; El valor resultante es el valor locativo que regirá desde mayo de 2024 hasta abril de 2025, inclusive.
El Índice de Contratos de Arrendamiento (ICL), elaborado por el Banco Central, se basa en la fluctuación de los índices de precios y salarios.
Alejandro Brañaexperto en Bienes Raíces y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario de Buenos Aires, explicó a Infobae que el ICL creado por la Ley de Alquileres en 2020, combina las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) a partes iguales. “Debido a la constante escalada de la inflación, el ICL ha ido subiendo fuertemente de manera continua, aunque sigue siendo inferior a la inflación”, observó. El ICL, elaborado por el Banco Central, refleja datos de inflación entre diciembre de 2023 y febrero pasado.
“Para mayo próximo, el ICL anualizado es de 221%, mientras que la inflación anualizada por IPC a marzo de 2024 fue de 287,9%%, lo que muestra una brecha importante entre el aumento del ICL y la inflación. Esto indica que los salarios han perdido poder adquisitivo en relación a la inflación promedio”, afirmó Braña.
Para calcular los nuevos importes de alquiler, en función del momento de ajuste correspondiente, se deberá multiplicar el importe anterior al ajuste por el coeficiente correspondiente.
Si bien en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires los precios de los departamentos de tres y cuatro dormitorios comenzaron a bajar por las nuevas contrataciones posteriores al DNU, los valores iniciales se mantienen altos. Esto dificulta la situación económica de los hogares que deben afrontar altos costes para mantener sus viviendas.
El ICL se sigue utilizando para ajustar los contratos de este año, con frecuencias trimestrales, cuatrimestrales o semestrales.
Según Braña, predominan los contratos a 24 meses, “con ajustes trimestrales o cuatrimestrales en función del ICL o del IPC. Además, el 97% de los acuerdos se realizan en pesos, a pesar de que el DNU permite celebrar contratos en moneda extranjera”.
La oferta de alquiler sigue aumentando, con un crecimiento del 134% desde principios de año, según datos de la Mesa del Observatorio Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario.
Se estima que actualmente hay alrededor de 15.000 inmuebles disponibles en diversos portales especializados. Si bien el 50% de las opciones se ofrecen en dólares, ahora hay departamentos en casi todos los barrios de CABA cuando reinaba el desabasto en noviembre pasado. Incluso en zonas como Villa Soldati, donde un monoambiente de 40 m2 en la zona de la Villa Olímpica se alquila por $200.000 mensuales, y en Parque Avellaneda, un departamento nuevo de dos dormitorios en General Eugenio Garzón al 3700 vale $380.000 mensuales.
El efecto del DNU permitió que la demanda sea ahora selectiva en cuanto a precios y tipos de inmuebles. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que “las restricciones de la ley derogada llevaron a los propietarios a evitar destinar sus inmuebles al alquiler tradicional debido al congelamiento de precios, inmersos en una inflación de más del 200% anual-. en el año. Ahora, la situación ha cambiado y la oferta está volviendo a niveles similares a los de la ley anterior a 2020. En épocas normales había una oferta mensual permanente de entre 15.000 y 20.000 inmuebles, cifra que ahora vuelve a alcanzar esos niveles.
Dentro de los inmuebles que se alquilan en pesos, también se ofrecen las siguientes opciones en diferentes barrios de CABA y con adecuaciones a través del ICL:
Monoambiente en Almagro (Avenida Rivadavia y Virrey Liniers): $250.000 con ajuste trimestral.
Monoambiente en Parque Chas (Llerena al 3100): $250.000 con ajuste semestral.
Departamento amoblado de 2 ambientes en Parque Patricios (Av. Caseros al 2400): $290.000 con ajuste trimestral.
Departamento de 2 ambientes en La Paternal (Av. Juan B. Justo y Av. San Martín): $170.000 con ajuste trimestral.
Departamento de 3 ambientes en Caballito (Acoyte y Av. Rivadavia): $250.000 con ajuste semestral.
Departamento de 3 ambientes en Palermo (Av. Santa Fe y Salguero), $400.000 con ajuste trimestral.
Departamento de 4 ambientes en Mataderos (Oliden al 1500): $500.000 con ajuste trimestral.
Departamento de 4 ambientes en Núñez (Av. Cabildo 3400): $650.000 con ajuste semestral.
Es importante que los inquilinos tengan en cuenta el panorama actual de la oferta inmobiliaria, que en poco más de 90 días experimentó un importante aumento en todo el país. Esta expansión ofrece una ventaja considerable, ya que no se ven obligados a tomar decisiones apresuradas ni enfrentar la misma urgencia y desesperación que caracterizó al mercado en los últimos 2 años.
Anteriormente, muchos se veían obligados a esperar en listas y en ocasiones incluso reservar propiedades sin haberlas visitado, generando incertidumbre y falta de seguridad.
“A los inquilinos se les recomienda que busquen iniciar un contrato de alquiler en el que se sientan seguros de poder cumplir con la periodicidad del ajuste acordado, que puede ser cada 3, 4 o 6 meses, dependiendo de sus incrementos salariales o otras condiciones de trabajo. Además, es recomendable optar por un índice de ajuste equitativo para ambas partes, y en ese sentido, la LCI se presenta como la opción más lógica y justa para el momento actual”, concluyó Braña.
