Luego de la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, el mercado inmobiliario de la ciudad de Buenos Aires experimentó un marcado aumento en la oferta de departamentos En renta. Según un análisis reciente, la disponibilidad de unidades aumentó un 304% en comparación con el año anterior. Aunque el Senado ha rechazado la validez del DNU, éste seguirá vigente hasta que la Cámara de Diputados se pronuncie sobre el asunto, que aún no tiene fecha para su tratamiento.
Desde que se derogó la Ley de Alquiler de 2020 a finales del año pasado, la oferta de viviendas alcanzadas niveles récord. Ahora, con la flexibilidad para establecer acuerdos entre las partes, Los propietarios se están dando cuenta de que tienen la capacidad de negociar arrendamientos de doce meses o incluso de dos años, con ajustes para reflejar la inflación durante períodos más cortos.
El análisis realizado por Argenprop confirmó que los departamentos de 1 y 2 dormitorios lideraron el crecimiento, experimentando incrementos del 375% y 286%, respectivamente. Le siguieron las unidades de 3 ambientes con un incremento del 162%. Por el contrario, los pisos más grandes, de 4, 5 o más habitaciones, registraron incrementos más moderados, del 67% y 74%, respectivamente.
Actualmente, en esta plataforma se encuentran en locación 8.500 unidades, de las cuales, más de la mitad están en pesos. Gonzalo Villanustre, director general de la plataforma, destacó iProfesional eso La expansión de la oferta de alquiler resultó en una desaceleración de los precios, especialmente en las unidades más grandes. Si bien para noviembre de 2023 estos precios alcanzaron su punto máximo, para febrero de 2024 se observó una reducción de al menos 15% en el precio promedio de los departamentos de 3 y 4 ambientes en CABA.
Refiriéndose a divisa de las ofertas se registraron cambios significativos: los anuncios en pesos aumentaron un 258%, mientras que los ofrecidos en dólares aumentaron un 112%. Villanustre señaló que la persistente presencia de ofertas en dólares se debe a varios factores, como la volatilidad cambiaria y la demanda de inquilinos extranjeros.
El análisis por barrios reveló un aumento de la oferta en todas las zonas, con Palermo, Belgrano, Caballito, Villa Urquiza y Almagro entre los barrios con mayores aumentos. Aunque áreas como Villa Lugano, Versalles y Villa Soldati experimentaron un crecimiento menor, siguen siendo significativas en términos relativos.
Los propietarios pueden negociar contratos de arrendamiento de doce meses o incluso de dos años, con ajustes para reflejar la inflación durante períodos más cortos.
Más oferta de apartamentos en alquiler
Hay portales que suman propuestas en pesos y dólares que acumulan 13.000 inmuebles en ubicaciones residenciales de distintos barrios porteños. El pasado mes de marzo, según el Informe Inmobiliario, La oferta de departamentos usados y sin muebles en pesos siguió aumentando, marcando el tercer mes consecutivo de crecimiento. Esta tendencia contrasta con el constante descenso observado a lo largo del año pasado.
José Rozados, desde esta plataforma, confirmó que “la reciente oferta se caracteriza por precios iniciales más bajos que los del año anterior, lo que ha supuesto un estabilización de los precios medios de unidades de 1 y 2 dormitorios, e incluso una disminución en el valor promedio de alquiler de unidades de 2 y 3 dormitorios.
El número de apartamentos de 1 a 4 habitaciones ofrecidos en alquiler aumentó significativamente en marzo de 2024, más que triplicando la oferta en diciembre del año anterior. Esta tendencia se traduce en un incremento del 240,11% respecto al último mes de 2023, con un incremento del 17,4% respecto al pasado mes de febrero.
La mayoría de departamentos usados ofertados en pesos se concentran en unidades de 2 ambientes, seguidos por monoambientes y unidades de 3 ambientes. Los apartamentos de 3 dormitorios son los menos disponibles, con sólo 149 unidades en oferta.
En términos porcentuales, la oferta de departamentos tipo estudio aumentó un 13% entre marzo y febrero, mientras que las unidades de 2 y 3 dormitorios experimentaron incrementos del 12% y 27%, respectivamente. El crecimiento más pronunciado, del 30% intermensual, se observó en la oferta de apartamentos de 4 habitaciones.
Barrios más demandados y precios inmobiliarios
Un análisis de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés reveló que Caballito encabeza la lista de los barrios más buscados para alquilar. ellos lo siguen Palermo y Belgrano. Aunque los precios están desacelerando su valor, aún registran cifras elevadas para el salario promedio argentino.
Caballito encabeza la lista de los barrios más buscados para alquilar.
En CABA Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio $400.000, es decir, se necesitan dos salarios mínimos. en los barrios de Palermo o Belgrano Estos valores ascienden a un promedio de más de $550,000 por mes. Mientras que en zonas aledañas como Saavedra o Flores descender a $350,000 por mes.
Calcular incrementos y métodos de ajuste.
Considerando la alta inercia inflacionaria y los acuerdos pactados trimestralmente (los trimestrales se ajustarán en mayo y los semestrales en julio)Los ajustes ya están impactando en los bolsillos de los inquilinos.
La actualización de los contratos de alquiler se ha vuelto más accesible gracias a la Uso de calculadoras de inflación en línea. Estas herramientas digitales ofrecen una manera conveniente de determinar el nuevo monto a pagar, simplemente ingresando el valor actual del alquiler y la duración del período de ajuste deseado.
Según Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y director de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, “estas calculadoras no sólo consideran el aumento por inflación acumulada, sino que también brindan el porcentaje específico de ese aumento, simplificando así el proceso. actualizar.
El experto ilustra este proceso con un ejemplo hipotético basado en un contrato de alquiler inicial de 200.000 pesos. Utilizando los índices de inflación publicados por el INDEC, se pueden observar aumentos significativos en un tramo trimestral, partiendo del 25,5% en diciembre, seguido del 20,6% en enero y el 13,2% en febrero y el 11% en marzo.
“La aplicación sucesiva de estos porcentajes al monto inicial del alquiler conduce a un ajuste final que eleva el monto a aproximadamente 350.000 dólares, reflejo de las fluctuaciones económicas que ahora pueden ser gestionados más directamente por inquilinos y propietarios”, dijo Abatti.
La actualización de los contratos de alquiler se ha vuelto más accesible gracias a la Uso de calculadoras de inflación en línea.
Según Rodolfo Martín Barbieri, asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina, El cálculo trimestral se simplifica multiplicando el monto que pagó el inquilino por el índice de enero, luego por el índice de febrero y finalmente por el índice de marzo.. De esta forma se obtiene el acumulado del primer trimestre del año”.
Los expertos sostienen que los nuevos contratos suelen firmarse por uno o dos años con ajustes trimestrales o trimestrales a través del Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Arrendamiento (ICL).
