El DNU 70 introdujo cambios importantes en la forma en que se pactan los contratos de alquiler de vivienda. A tres meses de su entrada en vigor, propietarios e inquilinos comienzan a familiarizarse con las herramientas disponibles para celebrar acuerdos libres que les permitan mantener una relación contractual sana hasta el final del acuerdo.
Luego de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos volvieron a regirse por la legislación del Código Civil y Comercial Nacional. Se conservaron pocos elementos de la normativa anterior.
Anteriormente los contratos solían tener una duración de tres años con ajustes semestrales, pero desde enero de 2024 se introdujeron ajustes trimestrales, trimestrales o semestrales (entre otras opciones), que deben ser pactados por las partes en el documento a firmar.
Enrique Abatti (h.)abogado especializado en derecho inmobiliario y director de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, dijo Infobae donde destaca la eliminación de la duración mínima del contrato, lo que da flexibilidad a las partes para acordar según su conveniencia, aliviando presiones en contextos inflacionarios.
“También cabe destacar la libertad en la determinación del precio del alquiler y su actualización, así como la posibilidad de celebrar contratos en moneda extranjera. Esta libertad implica un cambio notable en la dinámica de los contratos de alquiler, permitiendo a las partes adaptarse mejor a las condiciones del mercado”, añadió Abatti (h.).
El depósito de garantía ahora se puede pactar en moneda extranjera y por montos acordados entre las partes
Respecto al depósito de garantía, ahora se podrá pactar en moneda extranjera y por montos acordados entre las partes.
Mariano EsperUn abogado especializado en temas inmobiliarios y comerciales, dijo a este medio que “ahora las partes tienen la libertad de acordar la duración del contrato según su conveniencia, sin limitaciones en cuanto al destino de uso o ubicación del inmueble, excepto en el caso de los contratos rurales”.
Además, se estableció la posibilidad de estipular el precio en la moneda que consideren adecuada, ya sea de curso legal nacional o extranjera, aplicable a cualquier destino del inmueble.
“En cuanto al ajuste de precios, tanto el propietario como el inquilino pueden acordar la tarifa y la frecuencia de la actualización del precio, proporcionando una mayor flexibilidad en las condiciones contractuales”, explicó Esper.
En materia de garantías, las partes contratantes son libres de pactar cualquier tipo de garantía para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
Estas garantías pueden ser personales, respaldadas por un inmueble, un recibo de sueldo o facturación de ingresos, aportadas por empresas dedicadas al otorgamiento de garantías, entidades bancarias o mediante seguros de caución.
Se flexibilizó la elección de las garantías, permitiendo cualquier tipo de garantía para asegurar el cumplimiento del contrato.
Esper agregó: “Además, se permite la posibilidad de fijar más de una garantía por contrato, independientemente del destino del inmueble. En relación con el depósito, también se garantiza la libertad de los contratantes, pudiendo pactarse en una suma de dinero nacional o extranjero, actualizada o no durante el contrato, atribuida a distintos conceptos como alquiler, servicios o gastos, y devueltos según lo estipulado por las partes contratantes.”
Ahora la rescisión anticipada puede ser realizada por el inquilino en cualquier momento del contrato, debiendo el arrendador pagar una indemnización equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalización del contrato.
“Antes había que esperar a que pasaran los primeros 6 meses para poder rescindir el contrato y luego pagar una indemnización de 1 mes y medio si la rescisión se producía antes del año del contrato, y de 1 mes si era posterior al año. año del contrato. Además, en el alquiler de viviendas, si el inquilino avisaba con 3 meses de antelación no pagaba indemnización. Esto último se puede pactar en los contratos”, precisó Abatti (h.).
Hoy en la Ciudad de Buenos Aires un departamento de dos ambientes oscila entre $350.000 y $450.000 mensuales para quienes inician un convenio por estos días. Al continuar la inercia inflacionaria, los costos se mantienen altos aunque hay más oferta post DNU, se estima que aumentó un 250% interanual.
“Si la inflación disminuye y se estabiliza en el 7% mensual en los próximos meses, es probable que los valores de partida y actualizaciones en los contratos de alquiler sean considerablemente inferiores a los actuales. Esta situación generaría un escenario propicio para ambas partes, ya que una menor inflación brindaría mayor estabilidad financiera y permitiría evitar la escalada de precios mes tras mes, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos”, observó. Rodolfo Martín BarbieriAbogado y asesor en derecho inmobiliario de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Ahora es posible fijar libremente el plazo del contrato, la moneda y la modalidad de ajuste, así como autorizar al inquilino a ser responsable de impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles (Barbieri).
Además de ajustes, métodos y plazos, se ha observado una mayor libertad en la redacción de los contratos, permitiendo la personalización y adaptación a las necesidades específicas de cada situación.
Barbieri aconsejó: “Ahora es posible fijar libremente el plazo del contrato, la moneda y la modalidad de ajuste, así como autorizar al inquilino a ser responsable de impuestos como el impuesto sobre bienes inmuebles. Es fundamental hacer uso responsable de esta libertad y expresar todas las cláusulas pertinentes en la redacción del contrato”.
En los últimos días, a la hora de celebrar nuevos contratos, los especialistas han notado una mayor previsión por parte de propietarios e inquilinos. Ambas partes tienen conceptos predeterminados sobre el plazo del contrato, moneda e índice de ajuste, así como responsabilidades y sanciones.
Se destaca que es fundamental prestar especial atención a las cláusulas relacionadas con plazos de preaviso, responsabilidades por daños y mantenimiento del inmueble, para evitar problemas futuros durante la vigencia del contrato.
La mayoría de los contratos se celebran en pesos, con una duración de dos años y ajustes trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC)
Respecto a los acuerdos predominantes, la mayoría de los contratos se celebran en pesos, con una duración de dos años y ajustes trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). En el interior prevalecen las actualizaciones por el Índice de Contratos de Arrendamiento y en CABA hay barrios como Palermo o Puerto Madero donde se dolarizaron los contratos para contratos con plazo máximo de dos años.
“Hay flexibilidad para ajustar el precio o cambiar el índice durante la vigencia del contrato, siempre que ambas partes estén de acuerdo. En este sentido, es recomendable establecer cláusulas que permitan la negociación de precios o fórmulas de ajuste por plazos no vencidos, con la posibilidad de utilizar un corredor inmobiliario para determinar el valor actual de mercado”, dijo Rodolfo Barbieri.
“Sin embargo, el valor inicial de los alquileres está influenciado por dos variables principales: la inflación y, aún más decisivamente, la oferta y la demanda en el mercado. Desde 2020, los alquileres han experimentado un fuerte aumento de valor debido a la escasez de inmuebles. “Esta falta de oferta, agravada por la legislación vigente desde mediados de 2020 (Ley 27.551 y su antecesora, Ley 27.737), llevó a muchos propietarios a retirar sus propiedades del mercado de alquiler, lo que resultó en un aumento considerable de los precios”, dijo Enrique Abatti (h.).
Mariano Esper enfatizó que “en los contratos de alquiler de vivienda es fundamental establecer cláusulas que aborden varios aspectos importantes para ambas partes”, tales como:
- Distribución de gastos: Se debe especificar cómo se distribuyen los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos, tasas y gastos, determinando a qué parte contratante le corresponde pagar cada concepto.
- Responsabilidad por daños y reparaciones: Se debe definir claramente quién asume la responsabilidad por los objetos rotos y quién debe encargarse de reparar cualquier daño que se produzca en el inmueble, ya sea por humedad, goteras, abrasiones u otros daños menores.
- seguro contra incendios: Se debe estipular si es necesario contratar cobertura, el monto mínimo asegurable, la compañía aseguradora y los mecanismos para verificar su vigencia durante todo el contrato.
- Otros aspectos: Deben incluirse cláusulas sobre la posibilidad de tener mascotas; el régimen de terminación anticipada tanto para el inquilino como para el propietario; las condiciones de entrega del inmueble alquilado al finalizar el contrato y las multas por incumplimiento, entre otros.
Los contratos de oficina son por un mínimo de 36 meses. La mayoría de los contratos son por este plazo, aunque recientemente el mercado inmobiliario corporativo confirmó que sellaron algunos por 60 meses.
Mariana StangeCEO de Mariana Stange Real Estate, dijo Infobae que “en lo que respecta a la moneda, se están firmando indistintamente, en dólares (cotización oficial, dólar Banco Nación) o en pesos con ajuste trimestral por IPC”.
En cuanto a la rescisión, las empresas arrendatarias pueden rescindir el contrato a partir del sexto mes.
“Si esta resolución se hizo entre el mes 6 y 12, la multa a pagar es de 1 mes y medio del contrato vigente. Si se ejerciera después de ese plazo, la multa se reduce a sólo un mes”, concluyó Stange.
