El Condado de Orange planea realizar una de las compras de oficinas locales más grandes vistas en el área el próximo año, para un grupo de propiedades de cinco edificios a lo largo de South Grand Avenue utilizado por la Agencia de Servicios Sociales (SSA) de OC.
Las oficinas están a unas cuadras al oeste de la autopista Costa Mesa (55), cerca de la sede de la firma de calificación de tarjetas comerciales Collectors Holdings Inc., anteriormente conocida como Collectors Universe. El complejo tiene un total de casi 212.000 pies cuadrados.
El precio de compra: $100.
Sí, $100.
Ese acuerdo no representa el último ejemplo de caída de los precios de las oficinas en OC desde la pandemia, sino más bien la conclusión de un arrendamiento de capital estructurado entre el condado y el antiguo propietario del edificio, el desarrollador Centurion Partners LLC, con sede en Newport Beach.
En virtud de un arrendamiento de capital (una estructura que se ve ocasionalmente en acuerdos gubernamentales), un inquilino tiene derecho a utilizar un activo de capital durante un período específico sin obtener la propiedad total, a cambio de pagos de arrendamiento continuos. Al finalizar el contrato de arrendamiento, tiene la opción de completar la compra, generalmente por un monto nominal.
En este caso, el precio de 100 dólares no refleja el valor de la propiedad de la oficina, sino que cumple una medida de cumplimiento en dichas transferencias de propiedad entre propietarios e inquilinos, según el socio gerente de Centurion, Scot Matteson.
“Hay que poner una cantidad en dólares cuando una propiedad vuelve al inquilino”, dijo.
El trato ha sido una fuente de ingresos para Centurion. El condado ha ocupado los edificios desde principios de la década de 1990, y Matteson estima que el inquilino ha pagado casi $180 millones de alquiler durante el tiempo que ha sido propietario de la propiedad.
El complejo de 13 acres inicialmente albergaba un trío de edificios, y Centurion construyó dos oficinas adicionales para el condado hace aproximadamente 20 años. Esas adiciones, además de otros trabajos de mantenimiento, costaron aproximadamente 50 millones de dólares.
Usos principales
El complejo de Santa Ana “es un centro para cinco departamentos distintos de la SSA, cada uno de los cuales se especializa en programas de asistencia vital”, según los documentos del condado relacionados con la compra planificada.
• El Programa de Asistencia de la SSA ofrece apoyo integral, que incluye Medi-Cal, CalFresh, ayuda general y asistencia en efectivo para inmigrantes.
• Autosuficiencia Familiar supervisa programas como la asistencia en efectivo de CalWORKs, la asistencia social para trabajar y los servicios para refugiados.
• Capacitación y desarrollo profesional “proporciona capacitación esencial para el personal de la SSA y los socios comunitarios, con iniciativas de colaboración como clases nocturnas en conjunto con Cypress Community College”, indican los documentos.
• La integridad del programa “desempeña un papel fundamental para garantizar el funcionamiento eficaz de las divisiones de la SSA a través de diversas funciones, como apelaciones, derechos civiles, revisiones de quejas, sistemas de verificación de elegibilidad de ingresos y detección de fraude”.
• El equipo de Mentores, Incorporación y Garantía de Calidad ofrece apoyo a las nuevas contrataciones y tutoría al personal de elegibilidad.
Casi 850 empleados de la SSA trabajan en el complejo y el grupo atiende en promedio a 11,268 clientes por mes.
Las principales áreas atendidas incluyen Santa Ana, Tustin, Costa Mesa, Irvine, Balboa Island, Corona del Mar y Newport Beach.
Se espera que el condado tome posesión de los edificios el próximo año y la SSA “tiene la intención de continuar operando la propiedad de manera consistente con su uso actual.
