Cómo los precios de la vivienda en Australia están a punto de soñar aún más altos – .

Se prevé que los precios de las viviendas en las grandes ciudades australianas aumenten en más de un tercio durante los próximos tres años y que el precio medio de Sydney alcance la marca de los 2 millones de dólares.

Los aumentos previstos desde ahora hasta junio de 2027 serían incluso más significativos que los aumentos de precios desde la aparición de Covid hace cuatro años, que abarcaron tasas de interés que subieron agresivamente desde niveles récord a medida que se disparó la inmigración.

Oxford Economics Australia pronostica que el precio medio de la vivienda en Sydney alcanzará los 1,934 millones de dólares en junio de 2027, y que Perth alcanzará el millón de dólares.

También se esperaba que el precio medio en Melbourne y Brisbane alcanzara las siete cifras durante el mismo período, ya que los precios aumentan entre un tercio y un 43 por ciento.

Incluso antes de los recortes de tipos, los préstamos a los inversores australianos habían aumentado un 13,3 por ciento durante el año pasado, una señal de que los compradores temen perderse más aumentos de precios, revelaron nuevas cifras oficiales de préstamos publicadas el lunes.

Esto significa que a las personas con ingresos promedio, con un salario de 98.218 dólares y con abundantes ahorros para un depósito hipotecario del 20 por ciento, se les insta a buscar ahora una casa suburbana o una unidad en el centro de la ciudad de menos de 640.000 dólares para evitar perderse el auge.

Hasta que el Banco de la Reserva reduzca las tasas de interés, posiblemente a partir de finales de 2024, los bancos sólo pueden prestar a un prestatario 5,2 veces su salario antes de impuestos.

Pero una vez que comiencen los recortes de tasas, los bancos podrán prestar más, lo que generará precios aún más altos, con valores que se inclinan a ser particularmente soñadores en el extremo más asequible del mercado.

“Se espera que el aumento de la tasa de efectivo de noviembre de 2023 al 4,35 por ciento sea el último de este ciclo, y el siguiente movimiento será a la baja”, dijo Oxford Economics Australia.

“Los recortes de tipos de interés previstos a partir de finales de 2024, superados por una escasez sostenida de viviendas, acelerarán el crecimiento de los precios en 2025”.

El nivel de migración neta al extranjero de Australia alcanzó un récord de 548.800 en el año hasta septiembre, pero Oxford Economics Australia espera que se reduzca a 410.000 en 2023-24 y 250.000 para el año financiero 2026-27.

“La migración neta al extranjero está impulsando el actual aumento del crecimiento demográfico de Australia”, afirmó Oxford Economics Australia.

“Si bien tres cuartas partes de los recién llegados al extranjero entran en el mercado de alquiler, que depende de la oferta de los inversores, sigue existiendo un canal que se suma a la competencia por las propiedades establecidas”.

El extremo más asequible del mercado inmobiliario se perfila como un sueño a medida que los baby boomers reducen sus viviendas y los de entre 30 y 45 años buscan escapar del aumento de los alquileres.

“El fuerte crecimiento de los alquileres probablemente esté teniendo un efecto indirecto, animando a algunos hogares a ocupar sus viviendas por cuenta propia”, señala el informe.

Se prevé que los aumentos de precios crezcan a un ritmo más débil en ciudades como Adelaida y Hobart, que tuvieron un auge durante la pandemia pero que ya no reciben una gran afluencia de migración interestatal.

Se esperaba que Canberra, ahora el segundo mercado de la capital más cara de Australia después de Sydney, pasara al cuarto lugar detrás de Melbourne y Brisbane a mediados de 2027, incluso con un precio típico de la vivienda de siete cifras.

Sídney

Se esperaba que el precio medio de la vivienda en Sydney alcanzara un nuevo récord de 1,934 millones de dólares en sólo tres años, un aumento del 36,7 por ciento o 519.271 dólares desde el nivel de 1,414 millones de dólares del mes pasado, según datos de CoreLogic.

Esto sería un aumento aún mayor que el aumento del 25,4 por ciento en los precios inmobiliarios de Sydney desde principios de 2020, incluido el pico de hace dos años.

La ciudad es tan cara que el precio medio de los apartamentos se situó en las siete cifras en tres años, aumentando un 29,2 por ciento o 245.656 dólares hasta 1,085 millones de dólares.

Los valores unitarios del centro de la ciudad, en particular, parecían un sueño, ya que las tasas de disponibilidad de alquileres se mantuvieron cerca de niveles históricamente bajos.

“Los factores de apoyo incluyen presiones de asequibilidad, patrones de migración y volúmenes débiles de terminación de apartamentos que intensifican la competencia, especialmente para los apartamentos disponibles en el centro de la ciudad”, dijo Oxford Economics Australia.

La ciudad más cara de Australia sólo es asequible para las parejas que compran una casa, y un solo inversor tiene que viajar 115 kilómetros al norte hasta San Remo, en la costa central, donde el precio medio de la vivienda es de 676.824 dólares.

Pero Auburn, 22 kilómetros al oeste de la ciudad, tiene un precio medio de apartamento de 535.025 dólares.

Sydney recibe la mayor afluencia de inmigrantes extranjeros, pero también el mayor éxodo a otros estados porque es demasiado cara para los jóvenes.

brisbane

Brisbane, uno de los mercados de ciudades capitales con mejor desempeño de Australia desde la pandemia, vería su precio medio de la vivienda aumentar en otros $297,712, lo que se traduciría en un aumento del 32,7 por ciento, ya que el precio medio de la vivienda aumentaría a $1,208 millones, frente a un récord existente. de $909,988.

Maree Kilroy, economista senior de Oxford Economics Australia, dijo que una fuerte migración interestatal hacia el sureste de Queensland impulsaría los valores de Brisbane.

“Se espera que los fundamentos de la demanda se mantengan sólidos, con Queensland posicionada a la cabeza en términos de crecimiento demográfico”, afirmó.

“Las débiles perspectivas de oferta a corto plazo significan que la presión sobre el parque inmobiliario se endurecerá, creando una plataforma sólida para un mayor crecimiento una vez que se revierta el actual ciclo de ajuste de la política monetaria”.

Sin embargo, la capital de Queensland todavía tiene bolsas de valor, ya que Rocklea, propensa a inundaciones y a sólo 12 km de la ciudad, tiene un precio medio de vivienda de 639.980 dólares, en comparación con los 609.503 dólares de Beenleigh en el suburbio de Logan y los 660.993 dólares de Caboolture, en el área de la Bahía de Moreton.

Melbourne

Melbourne, un mercado de crecimiento más lento desde la pandemia, vería su precio medio de la vivienda aumentar un 36,7 por ciento o 343.451 dólares a 1,278 millones de dólares, frente a 935.049 dólares.

Los inversores que esperan comprar por su cuenta todavía tienen opciones en Frankston North, a 54 km de la ciudad, donde el precio medio de la vivienda sigue siendo de 597.429 dólares, y en Jacana, 25 km al norte de la ciudad, donde el punto medio es de 550.716 dólares.

Perth

Se esperaba que Perth, el mercado con mejor desempeño de Australia durante el año pasado, fuera el mercado con mejor desempeño de Australia durante los próximos tres años, con un precio medio de la vivienda que aumentaría un 42,7 por ciento o entre $ 314.124 y $ 1,049 millones, frente a un récord existente de $ 735.276. .

“El auge de Perth parece firmemente arraigado”, afirmó la señora Kilroy.

“El riesgo está firmemente al alza, ya que se observó que el mercado inmobiliario de Perth ha mostrado una propensión a aumentos significativos en los ciclos de precios que eclipsan a otros mercados”.

Bentley, a sólo 10 kilómetros al sur de la ciudad, todavía tiene un precio medio relativamente asequible de 656.141 dólares.

Adelaida

Se esperaba que el precio medio de la vivienda en Adelaida aumentara un 21,4 por ciento hasta los 954.300 dólares, un aumento de 168.329 dólares desde un máximo histórico actual de 785.971 dólares.

Pero Taperoo, junto a la playa, tiene un punto medio más asequible de 672.901 dólares.

La migración interestatal de Australia del Sur es mucho más débil que la afluencia interna a Queensland y Australia Occidental.

hobart

Se esperaba que el precio medio de la vivienda en Hobart creciera un 23,4 por ciento o 162.749 dólares hasta 855.700 dólares, frente a 692.951 dólares.

Darwin

Se esperaba que el precio medio equivalente de la vivienda de Darwin aumentara un 21,2 por ciento o 122.102 dólares, pasando de 573.498 dólares a 695.600 dólares.

Canberra

Se esperaba que Canberra, ahora el segundo mercado más caro de la capital de Australia después de Sydney y por delante de Melbourne, cayera al cuarto lugar, detrás de Brisbane.

Oxford Economics sólo espera un crecimiento del 21,2 por ciento en los próximos tres años, ya que el precio medio de la vivienda aumentó de 964.136 dólares a 1.170 millones de dólares.

Pero como los funcionarios públicos tienen salarios más altos, Canberra se considera de hecho un mercado inmobiliario más asequible en comparación con los ingresos.

Tasas de interés

Si bien las tasas de interés del Banco de la Reserva se encuentran ahora en un máximo de 12 años del 4,35 por ciento, el mercado de futuros y los grandes bancos esperan una serie de recortes de tasas en 2024 y 2025.

El Commonwealth Bank espera seis recortes de tasas para junio de 2025, lo que haría que la tasa de efectivo volviera a caer al 2,85 por ciento.

Un prestatario con una hipoteca promedio de 598.624 dólares vería sus pagos mensuales caer en 570 dólares, de 3.780 dólares actuales a 3.210 dólares, ya que su tasa variable cayó al 4,99 por ciento, frente al 6,49 por ciento.

La perspectiva de recortes de tipos está impulsando los préstamos, ya que el valor de los préstamos entre propietarios y ocupantes se disparó un 9,1 por ciento en el año hasta febrero, mientras que los inversores hipotecarios aumentaron un 21,5 por ciento, según mostraron los nuevos datos sobre préstamos de la Oficina Australiana de Estadísticas publicados el lunes.

Los economistas de CommSec, Craig James y Ryan Felsman, dijeron que el aumento anual del 13,3 por ciento en los préstamos hipotecarios en general mostraba que los compradores tenían miedo de perderse algo.

“Existe una percepción general de que las tasas de interés han alcanzado su punto máximo, y esto puede estar viendo una mayor urgencia por parte de los compradores de viviendas para asegurar su compra, temerosos de una afluencia más significativa de compradores cuando las tasas de interés realmente comiencen a bajar”, dijeron.