- El valor liquidativo (NAV) cae en £29,5 millones hasta £95,1 millones
- Deuda neta de £14,5 millones
- Aumentos de capital exitosos después de fin de año
- El bloque de alojamiento para estudiantes está a punto de finalizar
La fuerte caída de la inflación en el Reino Unido y el debilitamiento de los rendimientos de los bonos gubernamentales son buenas noticias para el grupo de inversión y desarrollo inmobiliario Aim-traded. Conygar (CIC:85p).
En los 12 meses hasta el 30 de septiembre de 2023, Conygar informó una considerable pérdida antes de impuestos de 31,2 millones de libras esterlinas después de amortizar por completo el valor en libros de 5,2 millones de libras esterlinas de un sitio en Holyhead, así como de sufrir una rebaja de valoración de 21,3 millones de libras esterlinas en terrenos no urbanizables en su sitio emblemático The Island Quarter en Nottingham. Ahora está valorado en 29,5 millones de libras esterlinas (49,5 peniques). Las valoraciones de los precios de la tierra tienden a ser volátiles y muy sensibles a pequeños cambios en los supuestos subyacentes en parámetros clave, como los niveles de alquiler, los rendimientos iniciales netos, los costos de construcción, los costos financieros y los vacíos.
Teniendo esto en cuenta, a medida que el entorno económico mejora y la inflación se desinfla, se espera un repunte en los precios de la tierra, especialmente porque el desarrollo de Nottingham se dirige a los sectores de alojamiento para estudiantes de construcción privada (PBSA), construcción para alquiler y ciencias biológicas, segmentos de mercado que tienen oferta. escasez y una fuerte demanda de los usuarios finales para respaldar mejores precios futuros.
El impacto en las valoraciones de la tierra fue parcialmente compensado por un aumento en el bloque PBSA de 693 camas del grupo que está en construcción en The Island Quarter. La finalización está prevista para mayo de 2024, antes de la admisión de otoño a la Universidad de Nottingham. Conygar ha recurrido a £17,2 millones de una línea de préstamo de desarrollo de £47,5 millones con Barclays asegurado sobre el edificio para financiar en parte los costos de desarrollo. El activo está registrado en 65,6 millones de libras esterlinas (110 peniques) y representa el 59 por ciento de la cartera de inversiones del grupo de 110 millones de libras esterlinas (185 peniques). El edificio debería generar ingresos netos por alquiler de £5,5 millones, lo que implica un rendimiento de la inversión del 6 por ciento sobre los precios del mercado abierto cuando esté completamente alquilado y una relación préstamo-valor de alrededor del 50 por ciento después de tener en cuenta los costos de construcción restantes. En los próximos meses, la dirección tiene previsto presentar una solicitud de planificación para la segunda fase de alojamiento para estudiantes, compuesta por 400 plazas.
La junta también está avanzando en las conversaciones con un inquilino que busca ocupar un espacio significativo en un desarrollo de biociencias de 249,000 pies cuadrados en el mismo sitio, así como con un inversionista para financiar el desarrollo.
Posición de financiación
Después del final del año financiero, Conygar recaudó £15 millones a través de una emisión de acciones preferenciales de ingreso cero a cinco años, que tienen un rendimiento de rescate bruto de £12 millones. Además, el grupo ha completado recientemente un préstamo de dos años por valor de £12 millones con el especialista en financiación inmobiliaria ASK Partners con un margen del 5,9 por ciento sobre el tipo base del Banco de Inglaterra.
Los nuevos fondos se utilizarán para avanzar tanto en el desarrollo de The Island Quarter como en una propuesta de reurbanización del sitio de 14,7 acres donde se encuentra actualmente el Bristol Fruit Market. La finalización de la compra del sitio de Bristol está condicionada a que los inquilinos lo desalojen antes de abril de 2024 y está sujeta a que se otorgue el permiso de planificación para varias opciones de desarrollo antes de junio de 2025.
Claramente, las amortizaciones del valor de la tierra son decepcionantes, pero están más que descontadas, ya que el precio de las acciones cotiza con un descuento del 47 por ciento respecto de lo que bien podría resultar ser el valor liquidativo mínimo. Además, el capital accionario del edificio Nottingham PBSA respalda toda la capitalización de mercado de Conygar de 50 millones de libras esterlinas, lo que deja efectivamente 47,5 millones de libras esterlinas en activos en el precio de forma gratuita, incluidos 29,5 millones de libras esterlinas de terreno en el sitio.
Entonces, aunque las acciones han perdido más de un tercio de su valor este año en un mercado muy débil para las empresas de microcapitalización, y están rezagadas en mi cartera de acciones de ganga de 2022, existe potencial para un flujo de noticias positivo sobre los proyectos de desarrollo para impulsar. una reducción del descuento del precio de las acciones respecto del NAV. Además, el debilitamiento posterior a fin de año de los rendimientos de los bonos gubernamentales del Reino Unido respalda la atracción de financiación para el desarrollo, así como las valoraciones de las carteras. Compra de recuperación.
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