Las noticias de esta semana muestran la fortaleza del sector ladrillero y las buenas expectativas que aún lo acompañan. Un estudio de la web Idealista.com señala que el precio de la vivienda usada a finales de mayo alcanzó un máximo en España de 2.120 euros el metro cuadrado, superando ya el boom del ladrillo de finales de la primera década del siglo. Por otro lado, el Banco Central Europeo (BCE) rebajó el precio del dinero un cuarto de punto, hasta el 4,25%, abaratando las hipotecas, el crédito promotor y restando atractivo a los bonos frente a la inversión en apartamentos, oficinas, locales, hoteles, centros comerciales, etc
La fortaleza del sector inmobiliario se desborda en muchos de sus productos como hoteles, centros de datos o viviendas de lujo en Madrid y, como indica Alberto Díaz, director general de Mercado de Capitales de Colliers, “la corrección no se ha producido aquí”. en evaluación que otros países de nuestro entorno están experimentando”. Como inversor, existen varias formas de abordar un fenómeno que, por otro lado, plantea importantes retos sociales en materia de acceso a la vivienda. La forma más sencilla de participar sin necesidad de adquirir un inmueble es a través de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria Cotizadas (Socimi), cada una con sus particularidades: Inmobiliaria Colonial con el 96% de su patrimonio en oficinas; Merlin Properties con peso mayoritario en oficinas pero también en logística y centros de datos (ahora de moda por la Inteligencia Artificial); Lar España se centró en parques y centros comerciales y, finalmente, en Aedas Homes o Neinor Homes con una apuesta decidida por el alquiler de vivienda.
Sin duda, el mercado español tiene muchas más Socimis, pero estas son las que más liquidez ofrecen para invertir. Los últimos doce meses ya han reflejado el buen momento inmobiliario en sus cotizaciones bursátiles: Merlin ha subido un 35%, Aedas un 48%, Neinor un 39%, Lar España un 33% y Colonial acumula una revalorización del 11,4%, aunque es el única que en 2024 ha sufrido una caída de su precio del 2,5%.
En conjunto, las fuertes subidas de los últimos meses han limitado el margen de revalorización, pero tampoco faltan las recomendaciones de compra, ahora apoyadas en unos tipos con tendencia a la baja que aligeran sus deudas y hacen brillar más sus dividendos. La gestora patrimonial Intermoney (grupo Cimd) se muestra muy optimista con Colonial al darle un precio objetivo de 8,5 euros frente a los 6,41 actuales y consideran que el valor presenta un descuento del 50% sobre los precios actuales. “Madrid debería ser el mercado de mayor crecimiento en 24/25 con la entrada en servicio de Méndez Álvaro (Madnum), donde se espera que unos ingresos anuales ronden los 19 millones de euros. En conjunto estimamos un crecimiento para Colonial del 6% anual en ingresos y Ebitda (beneficio de explotación) hasta 2026, y ello teniendo en cuenta un conservador +3% en este último año”, explican. El banco estadounidense Goldman Sachs revisó al alza sus previsiones de cotización desde los 6,4 euros hasta los 6,9 euros, aunque se muestra cauteloso hasta que se complete el desapalancamiento de la firma con la ampliación de capital que da entrada a Criteria como principal accionista con un 17% del capital. Más pesimistas son los analistas del británico Barclays que sitúan el precio de referencia en 5 euros por acción (6,51 euros para el consenso de Bloomberg) y destacan el bajo ritmo de desinversiones: 200 millones de euros frente a los 500 millones previstos.
Las socimis ofrecen un dividendo elevado, como exige la ley
Rentabilidad. El sector inmobiliario en Bolsa tiene una rentabilidad por dividendo superior a la media del mercado. Esta condición lo hace especialmente atractivo para el inversor que busca obtener de esta forma un beneficio que compita claramente con el que ofrecen activos como letras o bonos. Por tanto, el giro en la política monetaria de la eurozona esta semana es una buena noticia en la comparación que siempre establece el inversor entre dividendo y cupón de renta fija. Destaca Aedas Homes, que ofrece así un beneficio del 9,57%, seguida de cerca por Lar España con un 8,59% y Neinor con un 8,30%. Las más modestas corresponden a los dos valores más capitalizados del sector, Colonial y Merlin, ambos con una rentabilidad por este medio en torno al 4%. Niveles que superan generosamente lo que ofrecen los activos de renta fija seguros tanto en el corto como en el largo plazo.
Incentivo al sector. Las socimis aparecieron en España en 2009 como una forma de atraer capital al sector inmobiliario, tras el desastre ocurrido en el sector con la explosión de la burbuja que se llevó no sólo a la mitad del sistema financiero sino también a los inversores inmobiliarios. Se trataba, por tanto, de dar ventajas fiscales a estas empresas con un tipo de empresa del 0% si se cumplían determinadas condiciones. Este régimen se endureció en 2021, dentro de la nueva Ley de medidas para prevenir y combatir el fraude fiscal, aprobada el 30 de junio de ese año y estableció la obligación de pagar impuestos sobre el 15% de sus ganancias no distribuidas.
Reforma 2021. Para disponer de las ventajas fiscales en el Impuesto sobre Sociedades, las socimis tienen unas obligaciones en cuanto al dividendo, según un artículo de la oficina de Cuatrecasas: “una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, las socimis deberán distribuir: 100% de los beneficios de dividendos distribuidos por las filiales de la empresa; al menos el 50% de los beneficios procedentes de la transmisión de bienes inmuebles y de las acciones de las filiales de la socimi y, al menos, el 80% del resto de los beneficios obtenidos.”
En el caso de Merlin Properties, el consenso de los analistas de Bloomberg sitúa el precio objetivo en 11,27 euros, muy cerca de los 11,11 en los que se mueve ahora. Los analistas consultados no están muy alineados sobre las expectativas del valor. Goldman cuenta con la inmobiliaria con un precio a 12 meses de 14,60 euros, teniendo en cuenta también la anunciada ampliación de capital de 1.000 millones de euros para relanzar su negocio de centros de datos a través de IA, con la incorporación de un socio. Una estrategia que le parece acertada, al mismo tiempo que ve una ocupación segura de oficinas que representa el 53% de sus ingresos por alquiler. Intermoney valora la acción en 12 euros y confían en un crecimiento del Ebitda de entre el 7% y el 8% para este año y el próximo. Esta valoración de Merlin supone un descuento del 20% sobre el NAV (valor liquidativo). Finalmente, los analistas de Barclays ven el título en 11,70 euros.
Respecto a Lar España, los analistas de Intermoney ven el título a 8,5 euros, un euro y medio por encima de su precio actual. Destacan las mejoras en las previsiones de la compañía y aplauden los menores niveles de deuda neta reportados a finales de 2023. Por último, Aedas Homes cotiza (22,45 euros) muy cerca del consenso de los analistas de Bloomberg que le dan un precio de 22,94 euros, siendo el 70% de ellos con recomendación de compra. El estadounidense Goldman Sachs sube mucho y sitúa su valoración a doce meses en 34,7 euros con un potencial de subida del 55%. Alantra Equities mantiene su recomendación de compra para Aedas con un precio objetivo elevado hasta los 25,15 euros y Renta 4 lo ha situado esta semana en 24,50 euros desde los 21 euros anteriores.
Hay otras formas de invertir en bienes raíces que no son asequibles para todos. José Ignacio Morales, socio fundador de Terrano Capital, explica que la sobrerregulación de los bancos y el proceso de desbancarización han dejado espacio para la entrada de capital privado. “Tenemos un fondo de deuda de financiación alternativa de 1.000 millones de euros para la compra de suelo en el que se construirán viviendas y a final de año lanzaremos dedicado a la construcción de inmuebles propiamente dichos”, explica. Y añade: “La inversión mínima parte de 500.000 euros y se financian proyectos inmobiliarios que se desarrollan en un periodo de 12 a 18 meses donde se puede alcanzar una rentabilidad mensual del 1%”.
Morales explica que este tipo de fondos son habituales en el mundo angloparlante y ofrecen esa alta rentabilidad porque eliminan costes extra para el promotor respecto a la financiación bancaria, que requiere preventas que deben realizarse a precios más bajos.
Por su parte, Alberto Díaz, director general de Mercado de Capitales de Colliers, habla de las sociedades de capital riesgo que el propio banco impulsa y en las que los más ricos toman participaciones superiores al 5%, con el fin de evitar el Impuesto sobre el Patrimonio. “Hay dos grandes grupos de actividad con diferente rentabilidad: en la transformación inmobiliaria, por ejemplo, de oficinas a hoteles o viviendas, se puede conseguir un beneficio anual de dos dígitos. Otras empresas son más conservadoras y adquieren residencias de ancianos, residencias de estudiantes u oficinas con rentabilidades que rondan el 6%”, explica.
Alberto Díaz también se refiere a vehículos alternativos de banca privada como la sociedad de Bankinter, Palatino Residencial, que con una inversión mínima de 200.000 euros permite participar en el negocio del alquiler de viviendas dentro de la Comunidad de Madrid. El experto apunta a la fuerte demanda que existe en el sector hotelero, así como en el de viviendas de lujo en Madrid donde han entrado grandes operadores, de capital nacional e internacional, especialmente latinoamericano.
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