El cierre de 2023 no fue el mejor para el sector de la construcción: se vendieron 106.554 viviendas menos que en 2022, es decir, una contracción del 44,9%, marcada por el segmento VIS (interés social) que registró una caída del 49,7%.
Esto, según cálculos de la Coordinada Urbana, de Camacol, representa una reducción de 20 billones de dólares en la inversión de los hogares. Pero no fue la única noticia preocupante: a finales del año pasado, un total de 37.753 hogares renunciaron a su sueño de comprar su vivienda, un crecimiento del 62,9% respecto a 2022. El 78,1% de las unidades abandonadas fueron VIS, con lo que el segmento incrementó el volumen de bajas en un 91,5%.
Entre enero y noviembre de 2023, las viviendas con licencia registraron una caída del 38,5%, impulsadas por el VIS (-45,9%). La disminución de las ventas ha impactado el inicio de la construcción de nuevos proyectos. A diciembre de 2023 se habían iniciado un total de 138.418 viviendas, frente a las 193.387 contabilizadas a finales de 2022 (-28,4%).
Ya en el primer trimestre de este año las cosas no han cambiado. Los datos, según Camacol, confirman que las ventas de este período son las más bajas de los últimos 15 años. El mercado inmobiliario se ha reducido aproximadamente un 30% en comparación con el promedio de 2013-2019 y un 46% en comparación con los niveles de 2021-2022. Las ventas en marzo de 2024 sumaron cerca de 10.500 viviendas, un valor inferior al de la pandemia.
La mayor preocupación está en el empleo, si se tiene en cuenta que los niveles de comercialización y actividad son similares a los de 2011. Camacol presentó tres acciones para la reactivación: buscar mecanismos efectivos de coordinación para la asignación de subsidios territoriales; nuevas líneas de financiamiento público a tasa de interés, y mejorar la ejecución presupuestaria de Fonvivienda.
La alta inflación que disparó los costos de las materias primas para la construcción, las tasas de interés en sus niveles más altos de la historia reciente, el deterioro del empleo, la desaceleración de la economía y el cambio en las políticas gubernamentales para la asignación de subsidios se convirtieron en la tormenta perfecta para el Situación actual del sector.
En medio de esta situación, Corficolombiana realizó un análisis sobre el impacto regional de la crisis inmobiliaria en el país y sus proyecciones para el sector. Las perspectivas no son alentadoras: según la firma, desde finales de 2022, el sector de la construcción de edificios ha experimentado continuos deterioros en las ventas, lanzamientos e iniciaciones de viviendas nuevas.
En particular, Los niveles de ventas y lanzamientos se sitúan hoy en niveles mínimos en más de 11 años, mientras que las retiradas por compra de vivienda, es decir, el número de hogares que renunciaron a la vivienda que iban a adquirir, aumentaron hasta cifras históricamente elevadas.. El número de hogares colombianos que renunciaron a la compra de vivienda VIS se duplicó en 2023 respecto al promedio de la última década.
“Nuestra previsión de crecimiento del PIB de la construcción para 2024 es del -2,7%, con un rango entre -5,8% y 0,5%, profundizando la caída del 0,1% experimentada en 2023. La fuerte caída de las ventas, lanzamientos e iniciaciones de viviendas nuevas en 2023, tendrá un impacto efecto adverso sobre el área causado en 2024. La adopción inmediata de medidas de reactivación en el sector construcción es fundamental para revertir la situación adversa que vive de cara al 2025. Para ello tendrán un papel central los gobiernos departamentales y locales que recién inician sus mandatos”, advierte Corficolombiana en su estudiar.
El informe añade que, si bien en 2023 el PIB de la edificación disminuyó sólo un 0,1%, el del segmento residencial presentó una caída anual del 2,5%. El segmento no residencial limitó una nueva caída, creciendo 5,9% anual en promedio durante el año en cuestión. Los datos de los seis principales departamentos y capitales del país, que representan el 80% del PIB de la construcción de edificios, arrojan lecturas mixtas.
En cuanto a las ventas, Corficolombiana señala que Bogotá, Cundinamarca y Santander mostraron resultados relativamente mejores que el promedio nacional, con una disminución cercana al 30%, seguidos por Antioquia, que registró una reducción del 36,8%.
Por su parte, Valle y Atlántico presentaron el peor desempeño, con caídas cercanas al 60%. Más del 90% de esta disminución se atribuye al segmento de Vivienda de Interés Social (VIS). A nivel nacional, el 81% de la variación negativa de las ventas fue explicada por el segmento VIS. Por el contrario, en Santander el resultado se repartió homogéneamente entre VIS y No VIS. Estos datos son los que seguramente se traducirán en una menor actividad constructora este año y, por tanto, un menor crecimiento del PIB del sector.
En cuanto al inicio de nuevos proyectos, medido por iniciaciones de obra, a nivel nacional se observó una reducción del 26,2% en 2023. Sin embargo, Santander (-34,1%), Bolívar (-32,1%) y Bogotá (-31,5%) fueron los regiones más afectadas, mientras que Antioquia destacó con la menor reducción (-8,1%).
Además, al igual que la comercialización, las iniciaciones en viviendas VIS son las más afectadas. Todos los departamentos presentan caídas anuales importantes en el VIS iniciadas de vivienda, siendo Santander, Bolívar y Atlántico las regiones con mayor contracción. Si bien el deterioro de las iniciaciones VIS es generalizado, preocupa especialmente el caso de Valle, con una mayor contracción del segmento No VIS en 2023 del 62,3%, que se suma a la caída del 46% de las iniciaciones VIS.
En el avance de las obras en ejecución, representadas por los metros cuadrados efectivamente construidos durante el período, Cali y Barranquilla contribuyeron significativamente con el 45,3% y el 36,7%, respectivamente, de la contracción nacional del 3,3% en 2023. En contraste, Medellín experimentó un crecimiento del 8,6% en el mismo período. Sin embargo, es importante resaltar que tanto Cali como Barranquilla registraron el mayor crecimiento en el área construida durante 2021 y 2022.
Si bien el deterioro de la construcción se centró en el VIS, este resultado se vio compensado positivamente por obras destinadas a usos no residenciales. Sin embargo, este crecimiento estuvo altamente concentrado en Medellín y Bucaramanga. La construcción de inmuebles no residenciales aumentó un 3,6%, siendo Medellín y Bucaramanga las únicas con expansiones del 18,5% y 25,9%, respectivamente. En Medellín, los mayores contribuyentes fueron los edificios comerciales, educativos, hoteleros y de oficinas. En tanto, el crecimiento en Bucaramanga se atribuyó a un 34% mayor construcción de bodegas y un 68% a otros usos. Estos datos confirman los resultados positivos que surgieron tras la reactivación de algunos sectores y regiones tras la pandemia.
Otro indicador relevante para entender la situación del mercado inmobiliario es la evolución de las bajas, es decir, de las personas que abandonaron el proceso de compra de una vivienda. Según Corficolombiana, con cifras actualizadas a abril de la Coordenada Urbana, En 2023, esta cifra alcanzó las 40.500 unidades a nivel nacional, marcando un récord y duplicándose respecto a la última década. Esto reflejó la falta de confianza en el sector durante ese período. El aumento de las retiradas por compra de vivienda respondió principalmente a un aumento del segmento VIS en 2023 (170%), mientras que las retiradas del segmento No VIS aumentaron un 70,3%.
El marcado aumento de los retiros para compra de vivienda durante 2023 se explicó principalmente por lo ocurrido en Bogotá y Cundinamarca. En esta región, los retiros aumentaron un 139% respecto al año anterior (de 6.100 unidades a 14.500 en 2023). Pasó de representar el 26% del total nacional en 2022 al 36% en 2023.
Asimismo, Bolívar, que registra las cifras de comercialización más favorables hasta el momento, es el segundo departamento con mayor contribución al número de retiros en 2023 (11,3% del incremento total). Sólo Valle y Antioquia mostraron una disminución en el número de retiros (-1,1% y -4,5%, respectivamente).
