La historia de los créditos hipotecarios en Argentina es historia de la licuefacción de cuotas hasta que, en cierto momento, El taxi para ir al banco a pagar las últimas cuotas es más caro que la cuota misma. Esa licuefacción -vía inflación- favoreció a los deudores hipotecarios y perjudicó al prestamista, que durante décadas fue banca pública. Si el Banco Hipotecario (en su época como banco 100% público) no quebró fue porque la plata del tesoro siempre aparecía por el rescate, o sea, de los impuestos, o sea, de los argentinos.
En los años 90, durante la convertibilidad, el hipotecas en dólares y también en pesos, a tasa fija. Los que llegaron endeudados en dólares en 2002 Se salvaron por la pesificación. Luego vinieron unos años de hipotecas a tipo fijo y variable hasta 2008, cuando la inflación se llevó a casi todos los solicitantes y, a partir de ahora, prestamistas. En 2016 aparecieron las UVA y fueron un boom: más de 110.000 créditos en dos años, en pesos pero atado a la inflación. Se estima que la cartera hipotecaria alcanzó el equivalente a alrededor de 5,5 mil millones de dólares.
Pero como se dijo, los préstamos se dieron en pesos, atados a la inflación. Esta vez la deuda no fue liquidada.
A pesar de esto, La morosidad nunca superó el 2% de los préstamos.
La protesta de un ínfimo grupo de deudores hipotecarios UVA buscaba alterar los contratos hipotecarios. No lo lograron. Es decir: No consiguieron que otros argentinos (el resto de los argentinos, en definitiva, y entre ellos muchos inquilinos, claro) acudieran en ayuda de un grupo de propietarios.
Sí aparecieron algunas alternativas, como la posibilidad de contratar un seguro que se activa si el importe de la cuota rompe la relación cuota-ingresos, habitualmente pactada en un 25%. Si la cuota supera el 25%, el seguro paga la diferencia. También existe la posibilidad de ampliar los plazos de pago.
Los deudores hipotecarios UVA sufrieron un shock en sus finanzas personales porque desde 2018 hasta hoy, los salarios registrados perdieron -como resultado de las devaluaciones, la inflación y el estancamiento económico- al menos 30 puntos respecto de la inflación.
Esta historia de las hipotecas explica por qué el crédito hipotecario no existe en Argentina. La cartera de préstamos Hoy equivale a menos del 1% del PIB, lejos de lo que ocurre en otros países de la región.
En Chile las hipotecas alcanzan el 28% del PIB, en Brasil el 13,5%; en Colombia con un 6,6% y en Uruguay con un 4,5%.
El ajuste por inflación se utiliza en Chile (la famosa Unidad de Fomento que se utiliza allí desde hace más de 50 años). La construcción de edificios residenciales está floreciendo en todo Chile. Las cláusulas de ajuste también se utilizan en Uruguay y Colombia.
Este botón de reset que se le dio a los créditos hipotecarios reactivó las expectativas de muchas familias.
