A pocas cuadras de la zona bancaria y del municipio de Neuquén, los cerramientos de construcción en las aceras tapan la vista de los trabajos de demolición que, intensamente, se observa y se escucha en calles principales que conducen al centro de la ciudad capital.
Las grandes grúas, que antes de la pandemia eran una curiosidad, dejaron de serlo y dominan el panorama aéreo de la zona del cementerio central, en el bulevar de la Avenida San Juan (por Santa Genoveva, Provincias Unidas y Villa Farrell), en las inmediaciones. de la calle Jujuy, en Salta y también en tramos de Fotheringham.
Las masas constructivas son parte del paisaje de la ciudad en Neuquén y en los corredores viales importantes, como Belgrano y Godoy, hay cortes periódicos en las calles centrales o las que conducen al centro, ya sea porque hay extracción de material, están hormigonando columnas en altura, reciben materiales de los corrales o realizan maniobras con materiales a más de cinco pisos de altura.
Según el equipo de inspección del municipio, En los últimos cuatro años se habitaron 130 nuevos edificios en la ciudad de Neuquén, con un promedio de 80 a 100 departamentos en cada torre. Otros cincuenta edificios están en construcción.
“En este primer trimestre del año no hemos detectado un paro en la industria de la construcción privada”, informó el subsecretario de Obras Privadas del municipio de Neuquén, Luis López de Murillas.
Los datos de enero a marzo de 2024 indican que el número de permisos otorgados es similar al del mismo trimestre de 2023.
En metros cuadrados, se presentaron planes para registrar obra nueva por 36.000 metros cuadrados, en todos los casos del sector privado. El proceso incluyó la cumplimentación de expedientes, con sellado y autorización de construcción por un año.
En lo que va de 2024 se han otorgado 83 permisos para todo tipo de trabajos, tanto viviendas familiares como edificios de más de tres pisos de altura.
En 2023, el sector privado solicitó 201 autorizaciones para construir. Del total, 47 eran torres. Los permisos se concedieron por 24 meses y es posible que algunas de estas autorizaciones de 2023 incluyan alguna rehabilitación, tratándose de edificios en los que la obra no se completó al cabo de dos años, que es el plazo habitual.
Este año se habilitaron ocho edificios en altura, a los que hay que sumar los pedidos de demolición, que sumaron nueve viviendas en terrenos ubicados en la zona central.
zona de deslizamiento de tierra
Los pedidos eran para derribar casas antiguas, por ejemplo, en Leguizamón al 200, en Sarmiento al 600, en los alrededores de Alderete y Córdoba, Jujuy al 1100, 12 de Septiembre al 800 o Juan B Justo y Colón.
La mayoría de los derrumbes que se solicitaron para la zona centro terminaron luego como edificios o grandes construcciones de uso comercial.
Son terrenos que tienen un alto valor y, por tanto, son codiciados por promotores o agencias inmobiliarias, que construyen edificios.
Y el centro se densifica en población.
El 80% de los rascacielos son edificios de departamentos y los 20 restantes son edificios de uso mixto, oficinas o estudios profesionales, debido a la cercanía con el área bancaria, la ciudad judicial y centros administrativos como Hacienda, el municipio y la Legislatura. .
Las torres también comenzaron a surgir en corredores urbanos a unas 20 cuadras del centro de la ciudad.
Se pueden observar en San Martín al 2100 al oeste, o en Río Dulce al 1000, al este.
Por primera vez se solicitó construir un alto en Gatica, casi Lastra. Anteriormente se autorizaban edificaciones de más de tres pisos en Godoy o en las inmediaciones de la avenida Mosconi, ex ruta 22.
“El potencial no se cambió, pero antes nadie invertía en el máximo autorizado para zonas residenciales con vías jerárquicas”, dijo López de Murillas.
Agregó que la legislación sobre las zonas y sus elevaciones tiene más de 20 años, pero recién en los dos últimos los inversionistas comenzaron a presentar edificios en calles corredoras, como San Martín o Belgrano.
Estas arterias siempre tuvieron un mayor potencial de construcción que las calles interiores de un mismo barrio o zona residencial baja, describió.
Si bien la mayoría de los planes particulares son para casas en áreas nuevas de desarrollo urbano, las demoliciones en el centro de la ciudad son claros indicadores de futuras construcciones.
Se conceden más de 30 o 40 permisos al año. Y en cuanto a obras nuevas, hay alrededor de 13 proyectos en gestión al 2024.
De los 36.000 metros cuadrados de construcción autorizados para 2024, 8.000 son para viviendas (edificios) de tamaño mediano o grande y 22.500 son para viviendas más pequeñas.
Los permisos se multiplicaron para zonas de gran desarrollo, como la urbanización del altiplano, donde se entregaron 869 lotes con servicios o se completó la entrega de terrenos del foro altiplano.
Otra zona residencial en construcción es el barrio de Confluencia, donde se prolongó el Paseo de la Costa desde Linares.
El sector norte de Alta Barda -cercano a Terrazas del Neuquén- es otra zona residencial en construcción permanente mientras, en el otro extremo de la ciudad, a orillas del río Limay, se suman nuevas viviendas en la zona de barrios cerrados. o privados, como La Peregrina, Don Liliano, La Castellana, entre otros.
Finalmente, el sector comercial requirió cerca de 6.000 metros cuadrados, los cuales fueron otorgados en permisos de bodegas para industrias y locales comerciales.
Habilitar al desarrollador
El Subsecretario de Obras Privadas recordó que no es responsabilidad del municipio habilitar el edificio.
“Otorgamos permisos y registramos los planos; El sector privado es responsable de la construcción a través del director técnico, la empresa constructora y el responsable de Seguridad e Higiene”, recordó Luis López de Murillas.
Agregó que es el constructor quien habilita la obra terminada. Aseguró que permite la venta e ingreso de propietarios o inquilinos a través de la propia gestión, con un desarrollador o agencia inmobiliaria, oportunidad en la que el municipio deja de cobrar tasas como terrenos baldíos o una sola fracción y cobra por departamentos (o funcionales). unidad) la recogida de residuos, iluminación, etc.
En los casos que continúan irregularmente como una sola fracción, los problemas se multiplican entre inquilinos o copropietarios para subdividir y pagar gastos.
Los nuevos contribuyentes en lotes y consorcios
Se estima que Neuquén tiene más de 100.000 contribuyentes inscritos, mientras que unos 20.600 se incorporaron al padrón municipal en los últimos cuatro años a través de una campaña de búsqueda de nuevos contribuyentes.
Son ocho los miembros del equipo de inspección que, de forma continua, detectan, por ejemplo, si un edificio que aparece en los planos como desocupado y tiene una nomenclatura única, es un lugar habitado con 100 unidades familiares.
Algunas zonas recién urbanizadas del altiplano, como el barrio Altos del Neuquén (antiguo distrito 7) fueron incorporadas masivamente al padrón municipal tras la entrega de terrenos.
Según explicó el secretario de Hacienda del municipio, Fernando Schpoliansky, a través del intercambio de información con la cooperativa CALF para la solicitud de registros de medidores o para levantamientos de nuevas tenencias, se obtuvo información para sumar 5,321 nuevos contribuyentes.
Otras 380 inscripciones fueron de sectores regularizados como La Familia, 26 de Agosto, sectores de Alto Godoy o los frontistas que se sumaron tras el nuevo asfalto en calles principales.. Entre ellos, Rivas, Poliansky y Néstor Barros.
Pero la mayoría de las “adiciones” al registro fueron para 130 edificios que aparecían con una nomenclatura constructiva única, donde realmente funcionaban departamentos ya habitados.
En total, por la regularización de edificaciones se sumaron 14.900 nuevos contribuyentes.
Registro de administrador
“Cada vez que se habita un edificio se formaliza con un consorcio de copropietarios. Son unos 600 en Neuquén”, dijo el secretario general del Sindicato Único de Trabajadores de Alquiler y Construcción Horizontal (Suterh), David Zapata.
El sindicato reúne a los encargados de la administración de los consorcios. Los responsables pueden estar a cargo de más de un consorcio o incluso puede ser que un copropietario sea administrador.
Informalmente, se sabe que existen otros 200 consorcios que Zapata llama “en negro” porque no están debidamente formalizados.
Desde el municipio se aclaró que la administración de los propietarios no está directamente relacionada con la autorización de la unidad.
“Un edificio puede regularizarse, dejar de figurar como desocupado o en construcción, pero no tener el consorcio”, se explicó.
Zapata destacó que en mayo se debe poner en marcha el registro público de administradores, que servirá para el cumplimiento de los consorcios.
Actualmente hay alrededor de 60 administradores en toda la provincia, dijo. Los consorcios no son sólo apartamentos, sino también urbanizaciones cerradas o privadas que se gestionan mediante un sistema de copropietarios.
