El alcalde de Ottawa ha renunciado a una promesa de campaña de eliminar una polémica exención fiscal para los promotores.
La plataforma del alcalde Mark Sutcliffe previó con confianza el fin de la subvención para terrenos abandonados, que proporciona incentivos financieros para que los desarrolladores limpien y construyan en terrenos contaminados, afirmando que la medida “protegería los ingresos a los que la ciudad ha renunciado”.
Pero persuadir a los concejales resultó demasiado difícil.
“No soy partidario de este tipo de programas, pero también tengo que trabajar con mis colegas del consejo y lograr consenso”, dijo Sutcliffe. “Creo que encontramos un lugar en el que todos podríamos vivir”.
Le dijo a CBC que el proceso para encontrar ese lugar fue largo y “complicado”, en alusión a prolongados debates políticos que en ocasiones han amenazado con volverse tan tóxicos como los antiguos vertederos de la ciudad y las gasolineras abandonadas que el personal espera rehabilitar.
Sin embargo, en algún momento de los últimos meses, las negociaciones entre bastidores persuadieron incluso a los críticos más acérrimos del programa a ver los últimos cambios como una victoria.
Sutcliffe también enfatizó que su promesa de campaña debería verse como una intención de revisar el programa en lugar de cancelarlo, diciendo que “al menos quería ver que el enfoque se centrara más en nuestras prioridades”.
¿Qué es un brownfield de todos modos?
Ottawa se considera pionera en este tipo de programas de incentivos.
Desde 2007 hasta que este consejo detuvo el programa en 2022, la ciudad aprobó 69 solicitudes con un valor combinado de $161 millones.
Pero los desarrolladores no reciben una ganancia inesperada por única vez. El dinero se recauda con el tiempo de la porción de los impuestos a la propiedad que pagan a la ciudad, además de lo que recaudaba antes de que aumentara el valor del lote.
El personal de la ciudad ha argumentado durante mucho tiempo que este programa genera dinero porque la inyección posterior al desarrollo puede reactivar una propiedad inactiva.
“Si no hay nada allí, no generará muchos impuestos para la ciudad. Pero si podemos limpiarlo y luego reconstruirlo para convertirlo en vivienda, la ciudad podrá cobrar una tasa impositiva más alta”, explicó Coun. Glen Gower. “Luego reembolsaríamos una parte de eso al desarrollador como incentivo”.
Ese argumento tiene un error potencial, según los críticos que se preguntan a los desarrolladores si seguirían adelante con los proyectos de construcción sin la generosidad de la ciudad y, como sugirieron los once más grandes, robarían a los contribuyentes esos ingresos potenciales.
Es más que un simple experimento mental. Los principales desarrolladores se han acostumbrado tanto a esta fórmula de programa que está integrada en sus modelos de proyectos.
Si bien el personal reconoce el problema, los consultores han informado a la ciudad que no hay manera de elaborar un proceso de solicitud para eliminar a los que no son tan necesitados.
Un tema espinoso
La tensión política detrás de este tema surge de un antiguo conflicto: las ciudades dependen de los desarrolladores para progresar, pero los políticos quieren evitar que parezca que están en los (muy profundos) bolsillos de una empresa.
Las adjudicaciones multimillonarias a grandes promotores para preparar terrenos para ampliaciones de centros comerciales o grandes almacenes plantearon dudas, pero fueron los concejales quienes dieron luz verde a una subvención de 2,9 millones de dólares para un concesionario Porsche a través de un programa hermano lo que encendió la llama de la disidencia pública.
El personal pasó meses trabajando en recomendaciones para remodelar un programa que ya consideran exitoso y finalmente ideó un plan para acercarlo a las prioridades del consejo limitando las subvenciones a proyectos de viviendas asequibles.
Eso culminó en una caótica reunión del consejo en noviembre.
Los concejales del centro Shawn Menard y Ariel Troster presionaron sin éxito para que se estableciera un límite anual de 20 millones de dólares para el conjunto de programas de incentivos fiscales que incluyen la subvención para zonas abandonadas.
Gower, respaldado por su colega concejal suburbano Matt Luloff, presentó un plan para ampliar un poco el alcance del programa e introducir al mismo tiempo un nuevo límite financiero. Esa incursión perdió por un solo voto.
Decidimos que teníamos que volver a la mesa de dibujo, escuchar cuáles eran algunas de las diferentes preocupaciones en la mesa del consejo y tratar de reescribir esta política. – Conde. Glen Gower
Mientras los concejales se preparaban para su votación final, una estrategia de último minuto para separar dos recomendaciones anuló con éxito la mayoría, pero no todos, los cambios de programa recomendados por el personal.
El resultado fue una decisión tan inesperada que los altos mandos de planificación se reunieron inmediatamente fuera de las cámaras, confundidos porque el programa parecía destinado a salir ileso de la revisión.
Pero cuando el departamento jurídico examinó el resultado, no fue aprobado.
“Decidimos que teníamos que volver a la mesa de dibujo, escuchar cuáles eran algunas de las diferentes preocupaciones en la mesa del consejo y tratar de reescribir esta política”, dijo Gower, señalando la rareza de la situación.
Todo es cuestión de vivienda.
Lo que surgió de esas discusiones es una política limitada a proyectos que incluyen viviendas, con incentivos que aumentan con la adición de viviendas asequibles o viviendas asequibles cercanas a los centros de tránsito.
También hay un nuevo límite de proyecto de $3 millones y una disposición de 18 meses de “úsalo o piérdelo”.
“El objetivo es alentar a que se construyan más viviendas más rápido”, dijo Gower, a quien Sutcliffe atribuye haber ayudado a forjar el camino hacia un compromiso.
El consejo respaldó abrumadoramente el plan y aprobó los nuevos requisitos con sólo dos concejales en desacuerdo: Troster y David Hill.
La Asociación de Constructores de Viviendas del Gran Ottawa dijo a CBC que está muy contenta de que se haya restablecido el programa, aunque se reservó un respaldo ilimitado hasta que los miembros hayan pasado por el nuevo proceso de solicitud.
La estrategia también cuenta con el respaldo de los principales expertos en vivienda del país.
Mike Moffatt, economista inmobiliario del Smart Prosperity Institute y ex asesor económico de los liberales federales, dijo que los impuestos son un costo enorme para la construcción.
“Si estamos tratando de alentar a nuestros desarrolladores a que no construyan en tierras de cultivo, sino en sitios que son un poco más difíciles de construir, entonces creo que tiene sentido crear esos incentivos”, dijo.
Fomentar proyectos de viviendas de relleno tiene beneficios tanto para las ciudades como para los residentes al eliminar la necesidad de infraestructura nueva y costosa como alcantarillas, parques y escuelas, explicó Moffat.
Los concejales aplauden el progreso, pero ¿funcionará?
Si la decisión hubiera dependido únicamente de él, Sutcliffe dijo que habría apretado aún más las riendas.
Él no es el único.
“Estamos viendo algunos avances ahora”, dijo Menard. “Me hubiera gustado llegar más lejos, pero el progreso que hemos logrado sigue siendo positivo”.
Al final, Menard todavía ve esto como un “obsequio de una gran ciudad” sin ningún beneficio demostrado.
¿Será esta la inyección en la cuenta bancaria que los promotores necesitan para dejar de quedarse con bienes inmuebles valiosos? No está convencido.
“Esto siempre fue un incentivo bastante ligero”, dijo Menard. “No creo que vaya a persuadir a la gente a actuar más rápido”.
Del mercado se desprende claramente que muchos promotores se están quedando sin propiedades, en gran parte debido a los tipos de interés excepcionalmente altos.
“Los promotores simplemente no pueden ganar dinero dados esos costos financieros”, afirmó Moffatt, quien añade que en este entorno las exenciones fiscales son una herramienta gubernamental que simplemente “tiene sentido”.
El compromiso que se había estado gestando durante meses tenía todos los ingredientes adecuados para volverse políticamente aceptable. Ahora es el momento de ver si esta receta de incentivos es suficiente para alimentar el mercado inmobiliario.
Gower rechaza la idea de que el programa haya sido diluido, incluso si $3 millones es una pequeña porción de los precios multimillonarios de muchos proyectos de reurbanización.
“Es significativo”, dijo. “Y si podría terminar ahorrándole a la gente, ya sabes, a un inquilino, unos cientos de dólares al mes una vez que este proyecto esté construido, entonces creo que es fácil demostrar ese beneficio”.
