Paul Steidl, izquierda, y Ben Bear, derecha, cofundadores de la empresa Build Casa el lunes 18 de marzo de 2024, en Oakland, California. La empresa está utilizando algunas de las nuevas leyes de vivienda aprobadas en los últimos años para ayudar a los propietarios con Grandes lotes para dividir su lote, desarrollar viviendas y vender. (Aric Crabb/Grupo de Noticias del Área de la Bahía)
En los últimos años, los legisladores de California han aprobado una serie de leyes destinadas a aumentar la oferta de viviendas y abordar la crisis inmobiliaria que azota al estado durante décadas.
Muchos de los cambios son modestos: en lugar de crear enormes torres de apartamentos o nuevas subdivisiones en expansión, su objetivo es agregar una densidad moderada a los vecindarios existentes. Es el tipo de vivienda “intermedia faltante” que, según sus defensores, ayudará al Área de la Bahía a alcanzar el objetivo de los reguladores estatales de construir 441.000 viviendas nuevas para 2031.
El Proyecto de Ley Senatorial 9, aprobado en 2021, es uno de esos cambios: permite a los propietarios de viviendas unifamiliares de todo el estado dividir sus lotes en dos y construir dos casas en cada lote. Un análisis del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley estimó que la nueva ley podría generar 700.000 nuevas viviendas.
Pero en el primer año después de la aprobación de la SB 9, sólo un puñado de propietarios terminaron solicitando la división de lotes, descubrió el Centro Terner.
¿Es eso una sorpresa? La ley de vivienda es densa y oscura, y difícil de entender para el propietario promedio. Ingrese a BuildCasa, una compañía fundada por el empresario en serie Ben Bear y el ex arquitecto Paul Steidl, que trabaja para identificar casas en lotes grandes donde un proyecto SB 9 podría ser factible y luego ofrece comprar el terreno adicional para desarrollarlo. Para empezar, se dirigen a tres mercados clave: San José, Sacramento y San Diego. En tan solo su primer año de operación, obtuvieron planes aprobados para 115 nuevas unidades de vivienda.
Bear y Steidl trasladaron recientemente la sede de su empresa de San Francisco al centro de Oakland. En medio de su mudanza, se tomaron un tiempo para conversar sobre la crisis inmobiliaria de California y cómo BuildCasa podría ayudar a abordar la escasez.
P: BuildCasa no existiría sin SB 9. ¿Por qué cree que tan pocas personas usan SB 9 y cómo ayuda BuildCasa?
Steidl: Hay muchas personas que tienen propiedades realmente excelentes con potencial para nuevas unidades, pero no tienen la capacidad financiera o logística para asumir un proyecto para agregar unidades adicionales, como una unidad de vivienda accesoria (ADU) o a casa nueva. Puede costar cientos de miles de dólares: hay que contratar a un arquitecto, un ingeniero y luego pasar por todo el proceso de desarrollo.
Bear: Los propietarios de viviendas no son promotores, ¿verdad? Vimos la necesidad de que alguien entrara, para que los propietarios pudieran aprovechar este activo atrapado (su espacio extra en el lote) sin costo ni trabajo. Hasta ahora, hemos tenido nuestros primeros proyectos cuyos lotes han sido evaluados después de una división. En promedio, las personas están perdiendo alrededor del 4,5% del valor de su casa, pero además están ganando entre un 15% y un 20% con la nueva parcela.
P: Si soy propietario de una casa con un gran patio trasero y quiero dividir mi lote, ¿cómo funciona esto? ¿Sigo manteniendo la propiedad de la otra mitad de mi lote una vez que se haya dividido?
Oso: Tenemos dos modelos. En uno, cuando el propietario busca obtener liquidez, le ayudamos a vender a un promotor. En el segundo modelo, ayudamos al propietario a subdividir el lote, conserva la propiedad y lo desarrolla ellos mismos. Nos hemos sorprendido: la mayoría de la gente está interesada en vender. Es atractivo para personas con hipotecas a bajo interés que desean conservar su casa, pero quieren obtener algo de dinero extra sin endeudarse ni trabajar.
En particular, es popular entre las personas mayores: muchos de ellos son ricos en casa y pobres en efectivo. Quieren permanecer en su vecindario, pero les vendría bien una mayor flexibilidad financiera. En Sacramento, el pago promedio es de $100,000. En el Área de la Bahía, hemos visto más de $350,000 por un lote dividido. Es una ganancia inesperada significativa, y usted no está contrayendo ninguna deuda, como en una hipoteca inversa, y no está perdiendo su elegibilidad para la Proposición 13.
P: Hemos escuchado mucho acerca de cómo California tiene muchas viviendas unifamiliares y muchos edificios de apartamentos altos, pero que se necesitan más viviendas “intermedias faltantes”. Dime ¿por qué eso es importante?
Steidl: Desde principios del siglo XX hasta los años 40 del siglo pasado había muchas viviendas de este tipo: dúplex y casas adosadas. Luego hicimos cambios en la forma en que regulamos el uso de la tierra y este tipo de viviendas cayeron por un precipicio. La mayoría de las casas construidas ahora son grandes propiedades multifamiliares en centros urbanos o viviendas en zonas periféricas. Buscamos oportunidades en vecindarios existentes. Es mucho más sostenible construir donde ya existe infraestructura como líneas de agua y alcantarillado, y cuando se construye en comunidades transitables, también se reducen las millas recorridas en vehículos.
P: ¿Cómo contribuye la construcción de más viviendas intermedias faltantes a la asequibilidad?
Bear: Hay muchos programas para inquilinos y propietarios de viviendas de bajos ingresos, pero hay muy pocas opciones de tarifas de mercado disponibles para personas de ingresos medios. El objetivo de nuestra empresa es realmente crear nuevas unidades para la venta que sean asequibles por diseño. Por ejemplo, en el lote que está dividido, la ley estatal nos da derecho a construir un dúplex, y cada una de esas unidades se puede vender por separado como un condominio, lo que puede costar alrededor del 35 % de lo que cuesta una casa unifamiliar. Realmente puede ser esta nueva versión del sueño americano en la que todavía tienes espacio privado al aire libre y vives en el tipo de vecindario unifamiliar en el que la gente quiere vivir, pero puedes permitirte el lujo de ser propietario de una vivienda, incluso si tienes una ocupación de clase media.
P: Cuénteme sobre la tecnología que está desarrollando en BuildCasa y cómo le ayuda a encontrar los mejores candidatos para dividir un lote.
Bear: Hemos desarrollado un algoritmo geoespacial que intentaría encontrar las mejores oportunidades de desarrollo. Podemos analizar muchas cosas y evaluar si, dadas las limitaciones locales, la zonificación y los requisitos de la SB 9, ¿se ajusta un diseño dúplex? El propietario de una propiedad puede visitar nuestro sitio y, en 30 segundos, puede tener una idea de cuánto valdría ese espacio adicional en el lote si lo subdividiera.
P: Sacramento es uno de sus primeros mercados de prueba. ¿Por qué empezar por ahí?
Steidl: Sacramento es muy ordenado: tiene muchos lotes rectangulares y una cuadrícula urbana repetitiva. Pensamos que esto crearía muchas oportunidades potenciales para la SB 9. También se parece mucho al resto del país, por lo que, mientras pensamos en la expansión de leyes como ésta en Estados Unidos, es un buen campo de pruebas. Y tercero, es útil demostrar el poder de estas nuevas leyes en el patio trasero de quienes las redactan.
Bear: A continuación nos fijamos en San José porque tiene un departamento de planificación progresista y competente. Los residentes allí también han adoptado realmente las nuevas leyes de vivienda.
P: ¿Qué importancia tiene para usted tener relaciones sólidas con el personal de planificación local?
Bear: Anteriormente, fui director ejecutivo de Spin, una empresa de bicicletas y scooters eléctricos propiedad de Ford que se centraba en trabajar con el gobierno en lugar de contra él. No es algo muy natural para la mayoría de la gente del sector tecnológico: puede haber una relación antagónica con las empresas.
Nos hemos centrado en trabajar con jurisdicciones que están a favor de la vivienda. Antes de lanzarnos en una ciudad, nos aseguramos de reunirnos con la alcaldía y el director de planificación, e incluso con el personal. El asunto llega a la intersección entre la ley estatal, la regulación local y luego el planificador que realmente está revisando la solicitud.
