Historia y gráficos de Lauren Pehlivanian
No hace mucho, la venta de una casa por valor de un millón de dólares en Durham era más rara que una tormenta de nieve en Bull City. No te detengas.
En 2010, solo una casa unifamiliar en todo el condado de Durham se vendió por más de $1 millón. En 2022, se vendieron 61 viviendas por siete cifras.
El 9th Street Journal analizó los datos de ventas de viviendas de la Administración Tributaria del Condado de Durham desde 2010 hasta la primera mitad de 2023. Incluso después de ajustar por inflación, el aumento en las ventas de siete cifras es significativo: entre 2010 y 2022, el último año completo en el que Según los datos disponibles, el número de casas que se vendieron por al menos $1 millón en dólares actuales aumentó de 15 a 84.
Visto en términos de porcentajes, el aumento es aún más pronunciado: entre 2010 y la primera mitad de 2023, el porcentaje de casas en Durham que se vendieron por al menos $1 millón se multiplicó por siete.
Peter Skillern, director ejecutivo de Reinvestment Partners, una organización sin fines de lucro con sede en Carolina del Norte, ha sido testigo de la transformación del mercado inmobiliario de Durham.
“Con la llegada de miles de millones de dólares al mercado inmobiliario de Durham y el increíble crecimiento explosivo, los vecindarios del centro de la ciudad se han transformado en los últimos 10 años”, dice. “Se están construyendo y vendiendo casas valoradas en millones de dólares, donde antes se podían comprar propiedades por menos de 20.000 dólares”.
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Las ventas de condominios, aunque representan una minoría del total de ventas de viviendas en Durham, contribuyeron en gran medida al aumento de las ventas de siete cifras.
La primera venta de condominios de siete cifras en el condado de Durham tuvo lugar en 2015. Esa venta única representó menos del uno por ciento de todas las ventas de condominios del año. En la primera mitad de 2023, casi el 10 por ciento de los condominios vendidos en Durham costaron $1 millón o más, un aumento de más de diez veces.
Después del ajuste por inflación, el patrón persiste. En 2012, menos del uno por ciento de las unidades de condominios de Durham se vendieron por $1 millón en dólares actuales. Tan solo en la primera mitad de 2023, esa cifra fue 10 veces mayor.
“Si está comprando un condominio en el centro de Durham, es la vivienda más cara que puede encontrar en cualquier parte del Triángulo, por pie cuadrado”, dice Jeff Lyons, agente inmobiliario de Inhabit Realty.
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Los precios de las viviendas en Durham en todas las categorías han aumentado constantemente en la última década. En la primera mitad de este año, la mitad de las casas del condado de Durham se vendieron por más de $400,000, más del doble del precio medio hace una década.
Las ventas de lujo siguen siendo la minoría de todas las ventas de viviendas en el condado. Pero se han acelerado incluso más rápido que las ventas totales de viviendas en Durham.
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Agentes inmobiliarios y activistas políticos dicen que han visto la transformación más marcada en el centro de Durham, donde en los últimos años se abrieron varios grandes desarrollos de condominios. Un centro de la ciudadUn rascacielos de 28 pisos en el centro de la ciudad terminado en 2018, vendió 12 unidades por más de $1 millón en 2019. El bartlettun condominio de siete pisos terminado en 2019, sumó más ventas millonarias ese año.
Más rascacielos de lujo están en camino.
El Novusun desarrollo de 27 pisos en 404 W. Main Street, está programado para completarse en 2024. Está siendo desarrollado por Austin Lawrence Socios––un promotor inmobiliario con sede en Durham y Aspen, Colorado––la misma empresa que desarrolló One City Center. El precio medio de lista de una unidad en The Novus ha superado 1,7 millones de dólaresy un condominio de tres habitaciones liza por más de 4 millones de dólares.
el Triángulo, a medida que se abrieron más restaurantes, junto con atracciones turísticas como el Centro de Artes Escénicas de Durham.
“Érase una vez, si querías pasar una gran noche de fiesta… ibas a Raleigh”, dice. “Ahora puedes pasar unas vacaciones en Durham”.
Algunos agentes inmobiliarios de Durham tienen sentimientos encontrados sobre el ritmo al que se están desarrollando nuevos condominios. Sudi Swirles, agente inmobiliario de Durham y cofundador de Peak Swirles & Cavallito Properties, cree que los desarrolladores del centro están “haciendo un flaco favor a la comunidad” al reemplazar edificios históricos y espacios verdes con condominios de gran altura. También le preocupa el efecto en las empresas locales.
“No puedes darte el lujo de vivir en el centro a menos que ganes mucho dinero”, dice. “Espero que [these developers] “No van a terminar agotando y descontando todos estos pequeños negocios que son… lo que hace que el centro de la ciudad sea interesante”.
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Lyons ha observado la transformación del centro de Durham en los casi 25 años transcurridos desde que se mudó a Un factor que hace subir los precios de las viviendas en el área es la entrada de compañías Fortune 500 como Apple, Meta y Google, que tiene una presencia lo suficientemente grande en Bull City como para que ahora tenga su nombre en el costado de un edificio de oficinas en el centro. Apple anunció recientemente planes contratar a 3.000 personas localmente con salarios promedio esperados de $187,000 –– más del doble de ingreso familiar medio en el condado de Durham.
Sin embargo, Adrian Brown, agente inmobiliario y socio de Inhabit Realty, dice que cree que las unidades de lujo en el centro a menudo atraen a personas mayores. A veces, dice Brown, los compradores tienen propiedades en otros lugares. “SUDOESTE, [this condo] “Podría ser un segundo hogar”, afirma. “Pero con la intención de que eventualmente se convierta en un hogar de tiempo completo”.
“Tengo la impresión, al menos según mi experiencia, de que son más las personas mayores las que las compran, personas que quieren estar más cerca de sus hijos que viven aquí.,” él dice.
Algunos clientes, dice, se sienten atraídos por la comodidad y los servicios del condominio de gran altura del centro de Durham. “Básicamente lo que quieren es un estilo de vida llave en mano y sin mantenimiento: cerrarlo y dejarlo”, dice.
Brown ayudó recientemente a un cliente de Florida a comprar una casa adosada.
“Ella estaba pensando que quería una casa y le mostré un excelente condominio”, dice. “Ella quería ese tipo de vida muy fácil y de bajo mantenimiento”.
Skillern afirma que los gustos de los compradores también están cambiando. Un comprador rico podría haber preferido anteriormente un vecindario que le permitiera “aislarse” en vecindarios con “gente que se parece a ellos”. [them]Compartir [their] valores”, afirma.
Si bien esos vecindarios todavía tienen demanda, Skillern dice que ha visto un crecimiento reciente en vecindarios ubicados más céntricamente en el centro de Durham.
“A diferencia de adquirir una casa grande con un gran jardín en un campo de golf exclusivo, [wealthy buyers are] conseguir una casa que esté en Roxboro Street”, dice.
Muchos de los compradores adinerados que ve Lyons han sido de fuera del estado. Su primer cliente fuera del estado, hace unos cinco años, fue un comprador de Pensilvania, cuyo presupuesto para una casa “a mitad de camino” en Durham excedía los 600.000 dólares.
La pareja se había mudado a Durham para trabajar como proveedor médico en la Universidad de Duke. Lyons los ayudó a comprar una “hermosa casa estilo granja antigua” en Trinity Park, un vecindario cerca del centro de Durham.
“Recuerdo que dijeron que no querían gastar mucho en una casa”, dice Lyons. “La escala de asequibilidad es simplemente diferente para las personas que vienen de otros lugares”.
Desde entonces, ha atendido a clientes de Nueva York, Washington y Massachusetts, entre otros, cuyos presupuestos han aumentado cada vez más.
Para los clientes que provienen de estados con costos más altos, Durham todavía parece relativamente asequible.
“Poder comprar una casa nueva por $700,000 en Carolina del Norte, con todo lo que querían y tres veces más grande que el lugar en el que viven ahora, es increíblemente atractivo”, dice Lyons.
Brown está de acuerdo en que los compradores de otros estados a menudo no se inmutan ante el shock que las etiquetas pueden experimentar los locales.
“Simplemente tienen más recursos para usar en una casa”, dice Brown. “Venían de una zona donde dirían: ‘$1,5 millones para esta casa’. [in Durham]? Estás bromeando. Esto sería como $5 millones, de donde vengo’”.
Brown trabajó con un comprador para comprar un condominio en el centro el invierno pasado. Los clientes, que eran mayores pero todavía trabajaban, compraron un condominio de $1,5 millones en un rascacielos donde anteriormente habían estado alquilando. Vieron que los bienes raíces en el centro de Durham eran una buena oportunidad de inversión, mejor que el mercado de valores.
“Simplemente pensaron: ‘¿Por qué no compramos uno? [unit] y darle un buen uso a nuestro dinero?’”, dice. “Sólo querían invertir su dinero en algo que fuera apreciado”.
El cliente millonario más reciente de Lyons fue una pareja de unos 30 años, de Nueva York.
La pareja, que se graduó en Duke, vivía y trabajaba en la ciudad de Nueva York y era propietaria de un apartamento allí. Se acercaron a Lyons en busca de ayuda para encontrar una casa en Durham.
“Venían aquí de vez en cuando y [thought] Sería bueno tener un lugar donde quedarnos aquí”, dice.
Compraron una casa en un barrio de Durham, donde planean quedarse cuando estén en la ciudad. Planean convertirlo en un alquiler a corto plazo en los meses en que no estén aquí, dice Lyons, mientras consideran mudarse eventualmente a Durham a tiempo completo.
“Por lo que puedo decir, muy fácilmente pueden permitirse el lujo de hacer lo que estaban tratando de hacer”, dice.
El aumento de la demanda de viviendas en Durham ha convertido el mercado inmobiliario en un mercado de vendedores, dice Lyons.
Y en ese mercado, los compradores ricos de fuera de la ciudad suelen tener una ventaja sobre los compradores locales. Los compradores más ricos no sólo pueden superar a los demás, sino que también pueden ofrecer una tarifa de diligencia debida más alta, una suma que el comprador paga a cambio de que el vendedor retire la casa del mercado.
Swirles dice que muchos compradores adinerados de fuera del estado también se ven menos afectados por las altas tasas de interés.
“Mucha gente viene de áreas como Nueva York, Boston, Filadelfia y California, con mucho dinero en efectivo en el bolsillo”, dice. “Pueden pagar en efectivo y las tasas de interés no les afectan”.
Como resultado, algunos compradores locales tienen problemas para encontrar casas en Durham que puedan permitirse comprar.
“Creo que lo que es realmente difícil es la gente que intenta mudarse localmente, pasando de una casa de 500.000 dólares a una casa de 1 millón de dólares”, dice Brown. “Eso ha sido muy difícil a nivel local. “No veo eso tanto”.
Lyons dice que ahora alienta a los compradores locales con presupuestos más bajos a buscar fuera de los vecindarios centrales de Durham, ya sea más lejos del centro de la ciudad o en un condado vecino.
“La gente comienza su búsqueda pensando que podrán encontrar una casa en un vecindario transitable en el centro de Durham”, dice. “El problema con eso es que resulta que se trata de algunas de las propiedades inmobiliarias más caras”. Quédate en todo Durham”.
Skillern y la organización sin fines de lucro que dirige, Reinvestment Partners, han estado trabajando para mantener la relativa asequibilidad de Durham a pesar de la transformación que ha experimentado la ciudad.
“La brecha de asequibilidad es mayor que nunca”, dice Skillern. “Existe una tremenda necesidad de que sigamos abogando y produciendo viviendas asequibles permanentes para una variedad de necesidades”.
Anteriormente, la organización sin fines de lucro de Skillern podía comprar propiedades para uso comunitario a un precio relativamente bajo. “La dinámica es un poco diferente ahora”, dice, “debido a esta inversión que ahora está generando apartamentos multimillonarios en barrios del centro de la ciudad en los que, en algún momento, nadie quería vivir”.
Con un subdivisión de casas de un millón de dólares que se están construyendo actualmente en el condado de Chatham, y una reciente casa de $7 millones listado En Raleigh, el crecimiento del mercado de lujo está afectando a todo el Triángulo.
A pesar del aumento de las tasas de interés y la desaceleración del sector inmobiliario en otra parteNi Swirles ni Lyons creen que el auge de las ventas de viviendas de lujo en Durham se esté desacelerando.
Swirles trabaja principalmente en vecindarios de alto nivel en Durham. En las reuniones de ventas semanales a las que asiste con otros agentes inmobiliarios, dice Swirles, a menudo discuten el aumento de los precios de las viviendas en Durham.
“Nadie cree que los precios se aplanen demasiado en los mercados en los que trabajamos personalmente”.
Arriba: Foto de Maddie Wray – The 9th Street Journal. Gráficos y mapa interactivo de Lauren Pehlivanian — The 9th Street Journal
