Para sorpresa de prácticamente nadie, a principios de este mes WeWork (WE) anunció que se había acogido al Capítulo 11. bancarrota. Si bien algunos en el sector inmobiliario comercial vieron el anuncio como el comienzo del estertor de muerte del coworking como sector, varias nuevas empresas de tecnología proptech ven una oportunidad para mejorar el concepto general de espacio flexible.
la vasta oficina vacantes causado por el colapso de WeWork, combinado con la desesperación de los propietarios por atraer a los trabajadores de regreso, parece ser una puerta que se abre para empresas innovadoras de espacios flexibles que ofrecen más (espérenlo) opciones flexibles para propietarios e inquilinos.
El resultado es un mercado renovado y tremendamente agresivo para los proveedores de espacios flexibles.
“Es muy competitivo”, dijo Matt Himmelsbach, director gerente de Newmark (NMRK), quien lidera la práctica global de coworking de la empresa. “En los mercados que se están viendo más afectados por la crisis de las oficinas, es una oportunidad para que los proveedores de coworking obtengan un mejor trato y se aseguren ahora mismo. Luego, en los mercados que tienen un buen desempeño, verá acuerdos más estratégicos en áreas que son más prometedoras y prometedoras. Pero, de cualquier manera, creo que veremos una expansión por parte de los operadores en los próximos años”.
La competencia y la presión sobre los propietarios para cubrir las vacantes es particularmente alta en los densos distritos comerciales centrales urbanos donde WeWork había alquilado enormes extensiones de espacio para oficinas, dijo Himmelsbach.
“La mayoría de los propietarios que tienen espacios de coworking o WeWork reciben propuestas no solicitadas de muchos, muchos operadores”, dijo. “Es como una pelea con cuchillos para descubrir quién realmente puede llegar a la cima. Eso cambiará, obviamente, porque creo que WeWork probablemente determinará su cartera final en los próximos seis meses”.
Y las nuevas empresas de tecnología proptech están aportando un conjunto de cuchillos diferentes para dividir y contar las oportunidades de mercado.
Una de esas empresas tiene su sede en San Francisco. Códigoun mercado administrado que ofrece espacio flexible para oficinas privadas, dijo Christelle Rohaut, su fundadora y directora ejecutiva.
“En primer lugar, Codi no es una empresa de coworking”, dijo Rohaut. “Nos consideramos una oficina como una empresa de servicios. Ayudamos a las empresas a encontrar y gestionar espacios de oficinas totalmente privados, llave en mano, con los términos de arrendamiento más flexibles del mercado. Emparejamos a la empresa con la propiedad adecuada, que normalmente es un espacio de oficina vacante y subutilizado. Luego, nuestros servicios de estilo consumidor se encargan de las mudanzas y del proceso de gestión de la oficina”.
Codi ha visto un claro aumento en el interés de los propietarios en su servicio desde el anuncio de WeWork, pero incluso a principios de año la startup comenzó a cazar furtivamente agresivamente a los inquilinos de WeWork basándose en las perspectivas decrecientes de la compañía, dijo Rohaut.
“Hemos sido proactivos al respecto desde la convocatoria de resultados del segundo trimestre en agosto”, dijo. (Esa fue la llamada en la que los ejecutivos de WeWork expresó “dudas sustanciales” sobre continuar en el negocio.) “Estaba bastante claro que les quedaban cuatro meses de efectivo. Entonces en ese momento iniciamos una campaña ‘No lo haremos’. Colocamos un stand frente a los edificios de WeWork para crear conciencia sobre el hecho de que WeWork está cerrando edificios activamente y queríamos ofrecer nuestro apoyo a las empresas y fundadores que perderían el espacio de oficinas y hacerles conscientes de que Codi existe como una alternativa.”
En octubre, Codi recibió una carta de cese y desistimiento de WeWork en respuesta a su “No lo haremos” campaña. Sin embargo, Rohaut no se arrepiente del marketing ante el colapso de la empresa cuyo Las vistas son indicativas de las barreras fundamentales asociadas con el modelo de coworking, así como una señal clara de que las nuevas empresas y las empresas en etapa de crecimiento están rechazando el espacio de oficinas compartido en su conjunto.
“Es uno de esos momentos en los que si no lo haces, será demasiado tarde”, dijo Rohaut sobre el marketing de WeWont. “No hay nada malo en lo que hicimos. Es competencia justa, publicidad y sensibilización. Al final, lo que importa es que las empresas y los fundadores conozcan otras soluciones, porque muchas empresas se han visto afectadas por la quiebra”.
En todo caso, tEl número de clientes de Codi que vinieron del coworking aumentó un 1.100 por ciento año tras año en 2023, dijo Rohaut.
Otra startup de tecnología proptech que busca llenar el vacío de WeWork es radiosoal mercado en línea con sede en Portland, Oregón, para espacios de trabajo residenciales.
A diferencia de las nuevas empresas de espacios flexibles centradas en el mercado de oficinas de bienes raíces comerciales, Radious se ha hecho un hueco en el sector residencial, dijo la directora ejecutiva, Amina Moreau, sobre la empresa que cofundó en enero de 2022.
“Somos efectivamente un intermediario entre los espacios subutilizados y las personas que necesitan espacio”, dijo Moreau. “Nuestra especialidad es activar propiedades residenciales como espacios de trabajo. Operamos de manera similar a Airbnb. “Tomamos casas, apartamentos y casas de huéspedes en los patios traseros de las personas y trabajamos con los propietarios y administradores de propiedades para garantizar que tengan todas las comodidades en el lugar de trabajo que usted y su equipo puedan necesitar”.
Radious alquila los espacios por día, semana o trimestre, explicó Moreau. “Trabajamos con empresas en términos muy flexibles porque, al final del día, si su equipo solo necesita espacio de oficina en una fracción, ¿por qué no pagaría por ello en una fracción?”
La startup se centró en el sector residencial porque la reutilización de espacios comerciales vacíos ya es un campo proptech abarrotado, dijo Moreau. “La parte residencial nos ofrece un gran diferenciador, en parte porque tenemos todas las comodidades del hogar”, añadió. “Pero la razón más importante es que las propiedades residenciales se encuentran en zonas residenciales, precisamente donde vive la gente.
“Si nos fijamos en las estadísticas nacionales, el desplazamiento es el mayor obstáculo para volver a la oficina. Entonces, si podemos decirles a los empleadores que tenemos excelentes espacios de trabajo justo en los vecindarios de sus empleados, entonces nuestra plataforma reduce la barrera a la colaboración en persona, la separación entre el trabajo y la vida personal y todos los beneficios que se derivan de estar en una oficina, pero sin las mayores desventajas”.
El capital de riesgo proptech tiene otra teoría de reemplazo con respecto a WeWork, dijo Dan Wenhold, socio y codirector de inversión en tecnología inmobiliaria de Fifth Wall, con sede en Los Ángeles.. Ya en 2017, Fifth Wall estaba buscando proveedores de espacios flexibles, dijo Wenhold.
“Analizamos WeWork y finalmente terminamos invirtiendo en Industrioso,” él dijo. “Y una gran parte de la razón fue la retroalimentación que recibimos de nuestro equipo estratégico. [limited partners]lo cual es muy importante para nuestro modelo”.
Lo que marcó la diferencia para Fifth Wall al elegir invertir en Industrious fue el modelo de costos de WeWork, según esos socios.
“WeWork tomó un camino de costos fijos mucho más altos, firmando solo contratos de arrendamiento a plazo fijo con propietarios en el distrito comercial central de muchas grandes ciudades”, dijo Wenhold. “Tenían costos elevados, intereses elevados y, como resultado de eso, se encontraron en una posición difícil de deshacer.
“Por otro lado, Industrious adoptó el enfoque de inclinarse hacia una forma de trabajar con los propietarios con menos capital. Entonces, con muchos de sus socios, en realidad tendrían acuerdos de administración o participación en los ingresos con los propietarios. Cuando estaban construyendo su negocio, conocíamos su eficiencia de capital y cuánto se necesitaría para escalar. Han seguido leyendo sobre eso y todo ha cerrado el círculo”.
Incluso a medida que crece la demanda de espacio flexible, Fifth Wall no busca invertir en otras nuevas empresas que se dirijan al mercado, dijo Wenhold.
“Recientemente no hemos analizado otras empresas del sector ni hemos estado cerca de invertir en otra”, afirmó. “En este momento, Industrious es para nosotros un negocio de tan alta calidad y escala que hemos tomado la determinación de que queremos continuar invirtiendo plenamente en esa empresa”.
Sam Rosen, director ejecutivo de Chicago Pase de escritorioque proporciona a los equipos acceso rápido a escritorios, oficinas privadas y salas de conferencias en espacios de coworking, ofreció una visión empresarial de la visión actual del capital de riesgo sobre las startups flexibles.
“Después de WeWork, después de COVID, francamente, los capitalistas de riesgo son cautelosos y menos abiertos al riesgo y la incertidumbre en el mercado de oficinas”, dijo Rosen en un comunicado. “Están intrigados por el mar de oportunidades, pero desconfían de la próxima gran ola. No creo que la saga de WeWork haya desanimado; es un enfoque más nítido. Se trata menos de una retirada y más de una recalibración. No creo que el mercado no esté rehuyendo: está evolucionando con miras a modelos sostenibles y escalables como el nuestro”.
Rob Gilman, socio y líder del grupo de servicios inmobiliarios de seguros de la firma de asesoría contable Anchin, con sede en Manhattan, asesora a sus clientes propietarios sobre la viabilidad financiera de las empresas de espacios flexibles. Su visión del futuro de WeWork es sombría.
“No creo que WeWork vaya a salir de la quiebra”, dijo Gilman. “No creo que valga la pena que SoftBank o algunos de los otros inversores lo conviertan en un modelo más pequeño. No estoy seguro de qué tan rentables podrán ser en el corto plazo, porque su modelo de negocios estaba ocupando todo este espacio y estaban obteniendo arrendamientos favorables, mucho alquiler gratuito y espacio para construir.
“Los inquilinos ahora se están mudando a espacios comerciales y los propietarios están muy dispuestos a ofrecer mucho alquiler gratuito y subsidios de construcción. Pero no creo que permitieran eso para WeWork, a pesar de que saldrían de la bancarrota”.
WeWork se negó a ser entrevistado para esta historia. Sin embargo, un portavoz de la empresa hizo la siguiente declaración: “WeWork llegó para quedarse para nuestros más de medio millón de miembros. Nuestros espacios están abiertos y no habrá cambios en la forma en que operamos para nuestros miembros. Planeamos permanecer en la gran mayoría de los mercados a medida que avanzamos hacia el futuro y seguimos comprometidos a brindar una experiencia excepcional y soluciones de espacio de trabajo innovadoras como WeWork Workplace para nuestros miembros. “Tenemos una confianza excepcional en que saldremos de este proceso como una empresa financieramente más sólida, de modo que podamos centrarnos en invertir en nuestros productos, nuestros servicios, nuestro crecimiento, nuestros empleados y nuestros miembros”.
Mientras que algunos en el sector inmobiliario están clavando clavos en el ataúd de WeWork, varios expertos en tecnología proptech ven una revitalización del sector de coworking y espacios flexibles en general.
“Los propietarios y administradores recurren cada vez más a empresas de tecnología proptech para navegar en el panorama posterior a WeWork”, dijo. Ashkán Zandieh, director gerente del Centro de Tecnología e Innovación en Bienes Raíces (CRETI), y ex director de bienes raíces y asociaciones de corredores de tres estados en WeWork, donde arrendó casi 1 millón de pies cuadrados.
“A raíz de las consecuencias, algunos propietarios y gerentes están operando espacios que alguna vez fueron arrendados a WeWork. Sin embargo, las casas de bolsa, especialmente aquellas con un sólido negocio de representación de propietarios, se beneficiarán”, dijo Zandieh en un comunicado.
Zandieh reconoció que la quiebra de WeWork es muy significativa y dijo que no es la última palabra sobre cómo será el regreso al cargo.
“Representa un momento crucial para la recalibración y la innovación en el sector de espacios de oficinas”, dijo. “Este evento ha estimulado un replanteamiento de la utilidad y el diseño del espacio de oficina, impulsando a la industria hacia modelos más flexibles, integrados en la tecnología y centrados en los empleados. El futuro de los espacios de oficinas se está reinventando y esta transformación es una oportunidad para el crecimiento y la revitalización de la industria”.
Tal ha sido el impacto de WeWork, que su quiebra se ha sentido más allá de las fronteras de Estados Unidos.
“WeWork probablemente saldrá exitosamente de la bancarrota como un negocio racionalizado y más viable financieramente”, dijo Dominic Penaloza, quien dirigió innovación y tecnología para WeWork Greater China, con sede en Shanghai, de 2018 a 2020.
Penaloza es director ejecutivo y fundador de Peace, una startup de espacios de oficina flexibles con sede en Shanghai, una alternativa de “muebles inteligentes” que se está introduciendo en el mercado estadounidense. Peace no alquila espacio, sino que ofrece a los propietarios la oportunidad de comprar su producto, Peace Pods, pagando el gasto de capital y el espacio del pod, dijo Peñaloza.
El futuro de WeWork será pacífico o aún está por verse una pelea a cuchillo con acreedores y competidores.
Puede comunicarse con Philip Russo en [email protected].
