¿Cuánto cuesta comprar una vivienda con los nuevos préstamos hipotecarios y las claves a las que prestar atención?

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda con los nuevos préstamos hipotecarios y las claves a las que prestar atención?
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda con los nuevos préstamos hipotecarios y las claves a las que prestar atención?

Quién puede acceder al crédito hipotecario y cuál es la operativa para la compra de vivienda a través de las nuevas opciones bancarias (Andina)

La reintroducción de los créditos hipotecarios en Argentina revolucionó el mercado inmobiliario. Ya son 13 bancos que los ofrecen, entre entidades públicas como Nación y Ciudad, entidades privadas como Hipotecario (el primero en lanzarlos) y Supervielle, y entidades provinciales como las de Córdoba y Corrientes, entre otras. Los esquemas ligados a la UVA suelen proponer plazos de 15, 20 y 30 años, tanto para la compra como para la ampliación y rehabilitación de viviendas.

Para obtener un crédito hipotecario se deben cumplir ciertos requisitos: ser trabajador por cuenta ajena, por cuenta propia o, en algunos casos, jubilado o pensionado (Banco Nación), y no tener más de 65 años al momento del vencimiento. La documentación necesaria incluye identificación, ningún historial financiero negativo, comprobante de pagos con tarjeta de crédito y registros de propiedad.

Los monotributistas necesitan una antigüedad mínima de un año y los últimos 3 pagos por día. Los empleados deberán presentar los últimos 3 recibos de sueldo y un certificado de trabajo.

En las agencias inmobiliarias aumentan las consultas para comprar viviendas por la lanzamiento de créditos, fenómeno que determinó que los valores inmobiliarios en la ciudad y provincia de Buenos Aires, que habían caído hasta un 50% en dólares desde 2018, comenzaran a apreciarse levemente. .

Aumentan las consultas para compra de viviendas por la lanzamiento de créditos, fenómeno que determinó que los valores inmobiliarios en la ciudad y provincia de Buenos Aires comenzaran a apreciarse

Las cuestiones relevantes giran en torno a cómo son las operaciones de compra y venta de vivienda a través de una línea hipotecaria, algo que parecía lejano hasta hace unas semanas.

Hay varias recomendaciones para que una persona o familia esté considerando solicitar un préstamo hipotecario para asegurarse de que está tomando una decisión financiera inteligente.

Agustín Walger, director de Lepore Properties, aconsejó: “La principal recomendación que le daría hoy a cualquier persona interesada en un préstamo hipotecario es que comprenda cuál es su posición respecto a su situación laboral y en el mercado en el que opera. Por ejemplo, un joven que sea programador de sistemas, profesión que tiene mucha demanda en el trabajo, encontrará en los créditos una oportunidad más que atractiva, ya que su profesión está en pleno crecimiento y seguramente tendrá más ingresos o mejores oportunidades en el futuro.

Además de la comisión inmobiliaria, se recomienda tener entre un 6% y un 8% adicional para cubrir todos los gastos relacionados (Foto: Getty)

Respecto al inmueble a elegir, es importante preguntarse cómo será el aspecto del interesado en los próximos años.

“Un joven con un buen sueldo puede adquirir cómodamente un apartamento de un dormitorio, pero, por edad y perspectivas laborales, puede que le convenga intentar acceder a una unidad más grande, como un apartamento de 1 dormitorio y medio divisible o apartamentos de 2 habitaciones. A corto plazo podría necesitar más metros porque se junta con un socio, y los créditos ofrecen una oportunidad en ese sentido. Esa diferencia de valor prorrateada a lo largo de 20 o 30 años puede no significar mucho más en su pago mensual”, añadió Walger.

Evaluar la capacidad de pago es fundamental. El deudor debe asegurarse de que el pago mensual sea manejable, considerando posibles aumentos por inflación.

Es crucial elegir una cuota manejable, ya que los bancos generalmente exigen una proporción de hasta el 25%/30% de los ingresos demostrables.

Daniel Bryn, de Monitor Inmobiliario y socio de Zipcode, dijo Infobae que “al optar por un crédito UVA las cuotas y el capital se ajustan por inflación, lo que podría hacer que la cuota suba en unos meses más que los ingresos futuros, por lo que es prudente no alcanzar el límite permitido en el primer vencimiento .”

  • Revisar condiciones de crédito: Verificar plazo, tasa de interés, relación honorarios-ingresos y porcentaje de financiamiento en las condiciones del contrato y coincidir con lo acordado.
  • Comprender el ajuste por inflación (UVA): Es vital saber que las tarifas variarán según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
  • Consultar costos adicionales: Considere honorarios notariales, seguros, impuestos, tasas y timbres, para tener los fondos para esos destinos.
  • Confirmar documentación de propiedad: Como el título de la propiedad y comprobante de pago actualizado del impuesto inmobiliario que luego el banco verificará para brindar confirmación para gestionar el préstamo.

“También hay que entender las cláusulas de precancelación. “Sugiero revisar las condiciones y costos para la cancelación anticipada parcial o total del crédito”, agregó Bryn.

Los gastos adicionales incluyen el seguro contra incendios, que puede ser seleccionado por el comprador o contratado con la empresa designada por el banco.

Entre los gastos adicionales, hay que tener en cuenta la liberación de certificados, trámites, estudio de títulos, impuestos y certificados administrativos (Imagen ilustrativa Infobae)

Bryn explicó: “Este seguro tiene un monto generalmente bajo. La cobertura de vida obligatoria cubre el saldo de la deuda en caso de accidente. Además, se deben considerar impuestos, tasas y timbres, los cuales varían según la jurisdicción e incluyen timbres, contribuciones notariales e inscripciones en el registro”.

La documentación necesaria para conformar la cartera crediticia se divide en dos fases: la fase personal y laboral, establecida por cada entidad de crédito, y la fase patrimonial “solvente”.

Este último incluye la reserva inmobiliaria, el título de propiedad y los planos aprobados. Es fundamental escanear y conservar una copia de estos documentos.

andreareynotario de nómina del Banco Nación y del estudio homónimo, aconseja contactar a un notario de confianza para verificar los títulos de propiedad y no firmar un boleto de compra venta hasta que se apruebe el crédito y la reserva esté sujeta al crédito y al estudio de títulos.

Tanto el comprador como el vendedor deberán completar la documentación legal.

Las comisiones de los préstamos hipotecarios, reguladas por los bancos, suelen ser inferiores a la tarifa del 2% más IVA que fija el Colegio de Notarios. Estos costos incluyen el impuesto de timbre del 3,5% en CABA, la tasa de registro subsidiada y otros gastos notariales.

En CABA los plazos son cortos por la digitalización (menos de un mes). Las casas con crédito hipotecario no requieren medición previa, pero de ser necesario un profesional debe obtener el certificado catastral. Para pisos, el certificado de gastos se solicita al consorcio y, una vez aprobada la documentación, se coordina con la dirección para la escrituración.

Rey destacó la importancia de que los notarios intervinientes estén en la misma jurisdicción que la sucursal de crédito, especialmente en departamentos nuevos. La competencia territorial es clave: los notarios de CABA sólo pueden firmar en el distrito, y los de la provincia de Buenos Aires en su partido.

La competencia territorial es clave: los notarios de CABA sólo pueden firmar en el distrito, y los de la provincia de Buenos Aires en su partido

Aunque el Colegio de Notarios fija una tarifa del 2% más IVA, las tarifas de las operaciones de crédito hipotecario están reguladas por las entidades bancarias y suelen ser inferiores. Estos costos incluyen impuestos como timbres del 3,5% en CABA, tasa de registro subsidiada y otros gastos notariales.

“El prestamista proporcionará un presupuesto detallado antes de firmar, garantizando el cumplimiento de todas las regulaciones”, aclaró Rey.

Para comprar una vivienda en CABA es necesario tener en cuenta varios costos adicionales al monto del crédito hipotecario. Entre ellos se incluyen los honorarios inmobiliarios, que son del 4% más IVA sobre el valor de venta del inmueble, los honorarios notariales que ascienden al 2% más IVA, los gastos de escrituración que varían entre el 1% y el 1,5% del valor de venta, y los gastos específicos. Gastos de la hipoteca, que dependen del banco elegido y del importe solicitado.

En La Plata, como en otras ciudades de Buenos Aires, al comprar a través de una inmobiliaria se debe pagar el 3% del precio de compra, mientras que en CABA es hasta el 4 por ciento.

“En el caso de un departamento para estrenar, intervendrán dos notarios: uno designado por la empresa desarrolladora para escriturar todas las unidades del desarrollo, y otro del banco encargado de realizar la hipoteca del crédito hipotecario”, explicó Walger. .

En la provincia de Buenos Aires la compra de viviendas presenta algunas diferencias respecto a CABA.

Valentín López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, explicó que al realizar la compra a través de una inmobiliaria se debe pagar el 3% del precio de compra, a diferencia del 4% en CABA. Los gastos de redacción suelen oscilar entre el 5% y el 7% del valor de la compra, además del informe sobre el estado del paquete, que puede costar alrededor de 160.000 pesos.

Históricamente los créditos actualizados por la UVA se licuan en relación al valor del inmueble; Así, una deuda del 50% del valor de la propiedad tiende a representar menos con el tiempo.

“En general, las hipotecas son contratos estándar y prácticamente adhesiónel deudor no tiene posibilidad de generar una negociación con el banco en particular en cada caso, ya que sería imposible llevarla a la práctica”, concluyó López Gastesi.

 
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