La situación del mercado inmobiliario en Buenos Aires se modificó por completo tras la derogación de la Ley de Alquileres Post-DNU del actual Gobierno. Este cambio llevó a una expansión del 166% en la oferta de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires desde finales de año hasta la actualidad, según el Observatorio Estadístico del Sector del Colegio Inmobiliario de Buenos Aires.
El propiedades de tres ambientescuyos alquileres promedian $500,000 mensuales, Tardan más en alquilarse, permaneciendo en ocasiones en el mercado más de quince días.
Un aspecto crucial en la dinámica del segmento es que Ahora hay opciones en pesos en todos los barrios de CABA, a diferencia de diciembre de 2023, cuando no había departamentos disponibles para una familia tipo. con un niño en barrios como Agronomía, Parque Patricios o Monserrat, entre otros.
Según Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, los inquilinos ahora tienen más opciones para elegir, permitiéndoles tomarse más tiempo para decidir sin temor a perder la propiedad deseada. “La mayor oferta hace que lo que antes se alquilaba en una semana ahora pueda tardar más de un mes”, afirma.
De qué tan rápido se alquilan algunas propiedades depende varios factores. Las condiciones de alquiler más convenientes para el inquilino, como tarifas de ajuste pactadas y periodos de ajuste, así como la aceptación de diversos tipos de garantías y mascotas, facilitan el alquiler.
“Sin embargo, Desde la perspectiva del propietario, puede que no haya urgencia en alquilar rápidamente, sino priorizar un perfil de inquilino adecuado. Además, los costos adicionales como gastos, AYSA y ABL pueden influir en la decisión del inquilino”, añadió Balayan.
Los expertos del sector inmobiliario coinciden en que los precios de alquiler para los propietarios de viviendas están bajando.
Cambios en el mercado inmobiliario
Desde que rige el DNU, los propietarios prefieren ofrecer sus viviendas en pesos y El interés por los alquileres temporales ha disminuido.. Según la consultora económica PxP, el 63% de la oferta es en pesos, el 36% en dólares y el 1% restante es “a consultar”.
Otro fenómeno que se está produciendo es que Los valores cayeron para el punto de partida de los contratos tras alzas que superan el 250% interanual. El Observatorio también confirmó que los precios de alquiler de viviendas están disminuyendo en términos reales, aumentando por debajo de la tasa de inflación. De enero a abril de 2024 la caída promedio fue del 34%. En algunos contratos ya se observan descensos nominales en los valores de alquiler.
Diego Frangella, titular del Colegio de Bienes Raíces, ejemplificó: “Los precios del alquiler de viviendas están cayendo. Por ejemplo, un departamento de 2 ambientes en Monserrat (ubicado en Hipólito Yrigoyen al 600) se ofreció en $363.000 y finalmente se alquiló en $270.000. En diciembre pidieron $220.000, lo que representa un ajuste de 22,7%, es decir, 22,1% por debajo del Índice de Precios al Consumidor (IPC) acumulado hasta marzo”.
Apartamentos: de la desesperación a la caída de los precios
En los portales se empieza a notar que hay propiedades que tienen un “cartel” que dice “Bajó su precio”. Hasta octubre pasado, cuando la Ley de Alquileres de 2020 regía los contratos, un inmueble se alquilaba incluso sin que sus inquilinos lo vieran previamente.
Ahora hay más oferta y Tardan hasta 20 días en alquilary también hay gran negociación entre partidos a partir del DNU que permite acuerdos libres entre partidos.
Las condiciones más utilizadas en los contratos de arrendamiento de vivienda son los acuerdos en pesos y por 24 meses., los preferidos por las partes. “Inquilinos y propietarios en su mayoría están pactando contratos a 24 meses, en pesos, con ajuste trimestral utilizando el IPC o el Índice de Contratos de Arrendamiento (ICL)”, aclaró Frangella.
Con más opciones disponibles, los inquilinos de hoy se toman más tiempo para analizar y visitar varias propiedades antes de decidirse.
Desde el pasado 29 de diciembre el mercado de alquiler en CABA cambió notoriamente. La víspera de la implementación del DNU había 486 inmuebles en oferta en la ciudad. A principios de enero, un martes, primer día hábil del año, la cifra había aumentado a 2.500. Hoy, esa oferta ha aumentado a 19.000 propiedades disponibles para alquiler.
Armando Pepe, referente del mercado inmobiliario y uno de los fundadores de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó: “La razón por la que algunas propiedades se alquilan más rápido que otras se debe, en primer lugar, al estado del inmueble y, en segundo lugar, a la cuantía de los gastos. (según la plataforma ConsorcioAbierto en abril subieron casi 22% y promedian $113.800 en CABA). Los gastos son fundamentales a la hora de alquilar una vivienda. “Los inquilinos se están tomando más tiempo para decidir porque los salarios se han retrasado mucho”.
Hoy, como ejemplo en Buenos Aires, un alquiler de $300.000 pesos también implica un gasto adicional de $300.000 por depósito y mudanza, sumando $600.000 en total.
Pepe agrega: “Por esta razón, los inquilinos primero eligen unidades que estén en buenas condiciones, que tengan gastos razonables y que estén cerca de su lugar actual de residencia, trabajo o escuela de sus hijos. El los precios estan bajando. A principios de diciembre no había en la ciudad apartamentos de dos habitaciones por menos de 500.000 dólares. Hoy se pueden encontrar propiedades de dos dormitorios en barrios como Congreso y el centro, y otros sectores, con precios desde $240.000 hasta $300.000 mensuales”.
En diferentes barrios de la ciudad, como Palermo y Recoleta, Los valores han seguido bajando tanto para los apartamentos de una, dos y tres habitaciones. Hoy en día es posible encontrar unidades desde $200.000. “Este panorama muestra una clara tendencia a la baja en los valores de alquiler, lo que permite a los inquilinos una mayor capacidad de elección y negociación”, afirmó Pepe.
Departamentos y barrios con más oferta
El 94,82% de la oferta son departamentos según el Colegio Inmobiliario de Buenos Aires. Le siguen PH y casas con 3,3% y 1,9%, respectivamente.
Actualmente se observa un notable descenso en el interés de los propietarios por el alquiler temporal
Los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza. Estos barrios explican el 58,51% de la oferta total (promedio entre los distintos portales). Palermo fue el barrio con mayor crecimiento en la oferta el mes pasado, con un aumento del 16,82%. En CABA la oferta aumentó un 13,83% en el último mes.
Los inquilinos se toman su tiempo para decidir
El comportamiento de los potenciales inquilinos también ha cambiado. Con más opciones disponibles, se toman más tiempo para analizar y visitar varias propiedades antes de decidirse.. Este tiempo adicional permite tomar una decisión más reflexiva con menos presión.
La crisis económica y la resistencia de los propietarios a ajustar los precios también influyen. En algunos casos, los propietarios priorizan el alquiler rápido y bajan el precio si la propiedad no recibe visitas.
“Otros propietarios temen que los precios no sigan el ritmo de la inflación, lo que los hace más reacios a bajar los precios y flexibilizar las condiciones. A medida que la inflación disminuye y los salarios recuperan su poder adquisitivo, se espera que el mercado se estabilice“Concluyó Balayán.
