Con la llegada de Javier Milei al Gobierno también llegaron diversas ofertas en materia de créditos hipotecarios. Sin embargo, hay quien advierte de que no todo es color de rosa y pide mayor claridad a los bancos. Hasta el momento, al menos 10 entidades bancarias en todo el país ofrecen Créditos UVA.entre los que se encuentran: Hipotecario, Banco Ciudad, Santander, Macro y Banco Nación.
Respecto a esto último, En las últimas horas fue presentado al Congreso Nacional un proyecto en el que solicitan al BNA detallar las características de las UVA que están ofertando.
La iniciativa fue presentada por el diputado nacional Julio Cobos (UCR), quien desde hace -al menos- un año carga con el reclamo de los hipotecados UVA que dejó la era Macri; y que ahora alerta sobre posibles irregularidades en la oferta de los nuevos Créditos UVA, letra pequeña que podría complicar a los futuros asegurados.
“El Banco de la Nación Argentina ofrece una línea de crédito con características que llaman la atención”advirtió Cobos en su proyecto, y si bien admitió que “Argentina necesita urgentemente un sistema de crédito hipotecario robusto, duradero en el tiempo y confiable; que permite reducir el déficit habitacional y da acceso a vivienda propia a millones de familias en todo el territorio nacional”, Pidió mayor claridad para que todo el peso no recaiga sobre los potenciales deudores y que los bancos asuman “riesgo cero”.
Los detalles que piden al BNA sobre sus Créditos UVA
“Solicitar al Poder Ejecutivo Nacional, a través del órgano correspondiente, que informe de manera precisa y detallada sobre los siguientes puntos respecto del reciente lanzamiento por parte del Banco de la Nación Argentina (BNA) de la línea de créditos hipotecarios ajustables por Unidades de Valor Adquisitivo. (UVA)”, describe la solicitud que ingresó a la Cámara Baja. Y en ese sentido, solicita que el Banco Nación detalle:
1.- Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una tasa nominal anual (TNA) de 4,5%.
2.- TIR esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una TNA de 4,5% más el recargo de 1,5% que ofrece el BNA como herramienta de tope sobre la cuota calculada por la evolución de la UVA y el coeficiente de variación salarial (CVS).
3.- En la Nota Técnica de la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), elaborada por Ramiro Moya en 2020, el apartado “Una propuesta para la Argentina” especifica:
Hasta el momento, al menos 10 entidades bancarias en todo el país ofrecen Créditos UVA.
“En caso de que la tarifa ajustada por UVA sea superior al incremento de la tarifa ajustada por CVS, la diferencia se paga por: 1. La cuenta con fondos privados. Este se financia con el aporte de los bancos equivalente a un porcentaje de cada nuevo crédito otorgado. Por ejemplo, una aportación equivalente al 1,5% podría ser suficiente para la primera capa que pretende cubrir diferencias moderadas. Los fondos aportados no utilizados podrán ser devueltos a los aportantes cuando el crédito se cancele en su totalidad. , ajustado en UVA”:
En este contexto, para un Crédito Hipotecario UVA ofrecido por el BNA ¿Cuál es la base económica y financiera para que un deudor que opta por un recargo del 1,5% para tope de la cuota calculado en base al coeficiente de variación salarial, deba devolver las diferencias UVA-CVS al finalizar el préstamo?“.
Es decir, lo que explica el diputado Cobos es que el Banco de la Nación Argentina ofrece una línea de crédito “con características bastante particulares”, y en ese sentido calificó que -según lo que ofrece dicha entidad- para que el crédito se ajuste debido a variación salarial, se debe pagar seguro, “Pero esto no implica que si la inflación supera el salario la diferencia se cancela en ese momento con el seguro, al contrario: la deuda se acumula al finalizar el crédito”.
Con este criterio, Contratar el seguro implica elevar la tasa del crédito UVA del 4,5% al 6%. Es decir, en un préstamo a 30 años la cuota a pagar cada mes aumentaría un 20%; y de uno a 20 años el seguro contratado aumenta en un 15% la cuota a pagar. “En definitiva, la cuota por tener el seguro aumenta entre un 15% y un 20% más”explicó el diputado nacional.
Créditos hipotecarios UVA: lo que ofrece el BNA
Es importante aclarar que las líneas “Hogares con BNA” Serán válidos a partir del 20 de mayo.donde las personas interesadas podrán tomar un Crédito UVA para acceder a la compra de su vivienda propia.
Julio Cobos presentó el proyecto que pide explicaciones al BNA.
En ese sentido, los detalles que describen en su sitio web son los siguientes:
- El monto máximo es de $105.000 UVA (unos 90.000 dólares estadounidenses).
- El plazo para solicitar el préstamo es de 5, 10, 15, 25 y hasta 30 años.
- El crédito está destinado a la compra, permuta, construcción, reforma y ampliación de viviendas en todo el país así como a la adquisición de una segunda vivienda.
- La tasa es del 4,5% para los clientes bancarios.
- El financiamiento es hasta el 75% del valor de venta de la vivienda a adquirir, el cual no debe exceder un total de 140.000 UVA.
- La relación entre la tasa y los ingresos del solicitante no debe exceder el 25%.
- La edad máxima para solicitarlo no debe exceder los 85 años al finalizar el calendario de pagos.
- Se pueden sumar las rentas del grupo familiar conviviente o de codeudores no convivientes.
Al mismo tiempo, detalla que Quienes cobren sus sueldos en la entidad accederán a la opción “antiinflacionaria”; basándose en que cuando solicitan el Crédito UVA, Podrán contratar una opción que les permitirá limitar el pago con una prima del 1,5% anual.. El límite resultará de aplicar un ajuste al préstamo a través del coeficiente de variación salarial. La diferencia en los montos se trasladará al final del préstamo actualizado por la UVA, y una vez finalizado el cronograma de pagos se reprogramará el saldo resultante. Este se puede pagar con un préstamo personal o con una ampliación de hipoteca. Ese punto es el que más ruido le hace a Cobos y por eso presentó el proyecto para que el BNA dé explicaciones al Congreso de la Nación.
“Ante la gran necesidad que existe entre los ciudadanos de contar con líneas de crédito hipotecario para acceder a la vivienda, es importante que el sistema bancario sea claro con las ofertas que están surgiendo al respecto. Por eso hice este pedido de informes al Banco de la Nación Argentina, uno de los bancos más importantes del país y el principal en materia de créditos hipotecarios, para conocer claramente las condiciones. al cual deben adherirse quienes soliciten un crédito”, argumentó al presentar el proyecto.
A su vez, el mendocino explicó que también solicitó “establecer la Tasa Interna de Retorno (TIR) esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una tasa nominal (TNA) anual del 4,5%. Asimismo, la TIR esperada para un Crédito Hipotecario UVA con una TNA de 4,5% más el recargo de 1,5% que ofrece el BNA como herramienta de tope a la cuota calculada por la evolución de la UVA y el coeficiente de variación salarial”.
Cobos pidió mayor claridad para que todo el peso no recaiga sobre los potenciales deudores y los bancos asuman “riesgo cero”
La propuesta de Julio Cobos
En ese contexto, el diputado Julio Cobos sugirió al BNA “Analizar la propuesta aprobada en Diputados en relación a futuros créditos UVA”. Este proyecto fue aprobado y obtuvo media sanción en julio de 2023 y 134 votos afirmativos, 40 negativos y 18 abstenciones.
El proyecto denominado Sistema Integral de Cobertura y Promoción de Créditos Hipotecarios (UVA), entre otras cuestiones, fija límites a las cuotas de los deudores hipotecarios y establece que la actualización mensual del saldo de capital se calculará en función de “la remuneración media imponible de los trabajadores estables (IAR)”. Así, la tasa a pagar no deberá exceder el 30% de los ingresos de los deudores. Además, se crea paralelamente el Fondo Fiduciario de Compensación y Promoción Hipotecaria (FFCPH), que, con el aporte de distintos impuestos, completará “la diferencia entre la cuota que paga el deudor y la que debe recibir la entidad financiera según las condiciones originales del contrato”.
Sobre este proyecto, Cobos dijo que en la iniciativa con media sanción en Diputados “el seguro anula efectivamente los desajustes entre inflación y salario -no pospone el fin del crédito- a través de un fondo compensatorio constituido por el esfuerzo compartido del sistema financiero y el deudor hipotecario”.
Y agrego: “La diferencia es fundamental: el fondo de proyectos con media sanción aporta a los bancos la diferencia entre inflación y salarios y la cancela, el actual propuesto por el BNA no la cancela, transfiere la deuda al final y ofrece un nuevo crédito para liquidarlo. Esto implica una vez más la generación de deudas que los prestatarios nunca terminan de pagar”.
